就是说，并不是大品牌商家就完全符合选择标准，而是大品牌商家中，尚未在北京市场涉足才能满足我们选择标准。

唯有如此，才能在北京市场上产生轰动效应和强烈冲击力，从而保证旦开业经营，就进入兴旺快车道。

其二，具体经营项目选择应符合在企业知名度，商品品牌市场号召力，价格，服务等方面具有同行领先优势标准。

因为，无论是哪方面优势，其实质都是对顾客实惠，都会增加顾客经济利益和满足。

因而可以在短时间内创造和形成不断扩大本项目商势圈。

主力业态大规模经营原则位于四环路东侧龙房商道项目属于城乡结合部，其区位条件决定了业态规划必须选择当前流行于国际，又极具先进性和竞争力经营方式。

而这种方式往往又是同大规模经营优越性密切相关。

因为，大规模经营最明显特点在于具有采购优势，从而降低成本费使价格竞争力凸现同时，大规模经营，也具有服务种类多样，设备齐全，人员管理统，训练有素，易提高消费欲望和冲动客观有利条件其三，大规模运营会极大地形成商圈辐射力，使商圈半径扩大化。

总之，此种条件易于创造市场，聚集客流，汇拢财源。

大规模经营对于本项目而言另层含义是，其经营组合是有层次，有侧重，有结构安排。

具体讲，主营项目餐饮娱乐扩大规模主旨，是形成项目核心优势或核心竞争力。

概言之，主营项目能否有规模关系到本项目能否成为新兴餐饮娱乐中心，从而能否成为四环路新商圈具有决定性影响。

可以重点考虑招商方向根据上述原则，我们建议开发商可以重点考虑商家健身业和娱乐业影城将招商重点放在引进国际知名娱乐集团上，比如美国时代华纳影城在全国各地已经开设了不少影院，但目前还未在北京开店，因此完全可以作为主力商家引进。

通过居民消费调查发现，麦乐迪和钱柜支持率最高，分别达到和。

并且其顾客定位基本符合本项目，因此应作为重点商家引进。

健身房知名度调查结果显示，青鸟健身是近半数居民第选择。

餐饮企业目前北京大型餐饮企业主要集中在四个方向海鲜酒楼多为粤菜，连锁企业较少。

川菜连锁企业众多，口味大众化。

单店面积较大，有些可达到平方米以上，典型如麻辣诱惑陶然居小天鹅等火锅连锁企业较多，单店面积在平方米左右，典型如小肥羊福华肥牛等。

家常菜连锁企业较多，单店面积在平方米，典型如金百万大鸭梨等。

零售企业大型综合超市以引进世界强企业为主，主要商家沃尔玛家乐福麦德龙欧尚伊藤洋华堂易初莲花，北京华联等建材家居东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域供应量。

新增几大独体商业物业都集中于该区域，短时间放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。

商业地产租售概况根据统计，到年年底北京市商业地产显性空置率为，但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接体现。

需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形成了齐头并进三大需求群体跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在京选址开店。

国内大型零售企业。

国内大型零售企业扩张形成了北京市商业物业需求另主力，为与即将到来国际零售巨头对抗，早在年，国内零售企业就开始进行积极扩张，而北京是这些企业发展重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入北京市场。

中小投资者。

许多中小投资者纷纷看好北京商业市场投资潜力，成为北京写字楼和住宅底商强有力需求者。

需求区域分析从近年需求情况来看，商业物业需求区域仍然集中在人流量大交通方便住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟地段。

朝阳区东三环和亚运村地区普遍成为投资者投资目标，其次是海淀区。

从需求方向看，对商业用房最大需求量体现在对小型摊位需求上。

租金售价分析销售价格元平方米出租价格元平方米天年月商业物业销售均价为元平方米，出租平均价格为元平方米天。

同比上月租售价格水平略有提升。

租售价格两极分化最高售价可达元平米，而最低只有元平米最高租金可达元平米天，而最低只有元平米天。

新增出售情况系列中安盛业大厦莫奈花园大红门亮驿服装城那尔水晶城爱家国际收藏品交易家乐福双井店新增商业物业平均出售率达到了。

其中家乐福双井店和那尔水晶城商业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错业绩。

反映出地理位置处于成熟商圈大型超市和服装餐饮类商业物业较受市场追捧。

对北京市商业地产市场展望预计供给供给继续放量。

未来住宅底商写字楼底商和大型单体商业项目供应量将进步增加，尤其是在亚运村和中关环和亚运村地区普遍成为投资者投资目标，其次是海淀区。

从需求方向看，对商业用房最大需求量体现在对小型摊位需求上。

租金售价分析销售价格元平方米出租价格元平方米天年月商业物业销售均价为元平方米，出租平均价格为元平方米天。

同比上月租售价格水平略有提升。

租售价格两极分化最高售价可达元平米，而最低只有元平米最高租金可达元平米天，而最低只有元平米天。

新增出售情况系列中安盛业大厦莫奈花园大红门亮驿服装城那尔水晶城爱家国际收藏品交易家乐福双井店新增商业物业平均出售率达到了。

其中家乐福双井店和那尔水晶城商业全部售出，而爱家国际收藏品交易中心和大红门亮驿服装城也有不错业绩。

反映出地理位置处于成熟商圈大型超市和服装餐饮类商业物业较受市场追捧。

对北京市商业地产市场展望预计供给供给继续放量。

未来住宅底商写字楼底商和大型单体商业项目供应量将进步增加，尤其是在亚运村和中关村地区当依附性，其发展特点和餐饮有定类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种齐全性和地域性特征明显。

北京餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客不同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。

连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展店铺，多数选择重点占领北京市特定区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。

餐厅聚集旺市。

北京多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生活节奏加快和旅游业发展，人们外餐比例大大提高，北京餐饮业蕴藏着巨大市场商机。

娱乐业异军突起。

随居民生活水平提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

商业发展预测基于对北京商业现状认识和趋势分析研究，经专家反复居东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域供应量。

新增几大独体商业物业都集中于该区域，短时间放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。

商业地产租售概况根据统计，到年年底北京市商业地产显性空置率为，但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接体现。

需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形成了齐头并进三大需求群体跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在京选址开店。

国内大型零售企业。

国内大型零售企业扩张形成了北京市商业物业需求另主力，为与即将到来国际零售巨头对抗，早在年，国内零售企业就开始进行积极扩张，而北京是这些企业发展重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入北京市场。

中小投资者。

许多中小投资者纷纷看好北京商业市场投资潜力，成为北京写字楼和住宅底商强有力需求者。

需求区域分析从近年需求情况来看，商业物业需求区域仍然集中在人流量大交通方便住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟地段。

朝阳区东三环和亚运村地区普遍成为投资者投资目标，其次是海淀区。

从需求方向看，对商业用房最大需求量体现在对小型摊位需求上。

租金售价分析销售价格元平方米出租价格元平方米天年月商业物业销售均价为元平方米，出租平均价格为元平方米天。

同比上月租售价格水平略有提升。

租售价格两极分化最高售价可达元平米，而最低只有元平米最高租金可达元平米天，而最低只有元平米天。

新增出售情况系列中安盛业大厦莫奈花园大红门亮驿服装城