招商中与商家博弈能力下降。

四是局部地区商住倒挂情况开始扭转。

五是洗牌式项目并购不可避免。

六是些公司发展区域将由二三线向更小城市推进。

全国商业地产出现爆发式增长年前月，全国新增购物中心投资规模达到多亿元，预计年全年可超过亿元，全国商业地产累计投资预测超过万亿元。

趋势预测年这个数字将会增加倍。

目前，上海广州等线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均。

平方米商业面积，上海人均商业面积超过平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均。

平方米。

当供应量超过市场消化能力，就会有大批商业物业滞销堆积，开发商资金链断裂，进而引起连串连锁反应。

分割出售售后返租地产大鳄商业巨头三种商业地产模式被采用较为广泛。

此外，商业经营表现出色铜锣湾模式新天地模式和万科模式也较为流行。

库存增加造成土地市场更加低迷，年上半年对家重点房企检测，土地主动拿地明显下降，显示企业对后市不确定性以及资金压力最大。

更多开发商采取二三线城市布局趋势，武汉成为拿地规模最大城市之。

自住宅限购之后，商业地产得宠。

仅年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。

然而，继万亿资金逐利商业地产后，年增量资金仍在源源不断地注入这领域。

限购政策或长期持续，商业地产仍是避风港从宏观层面来看，中央关于房地产调控基调今年以来并没有出现变化。

商业地产并不受限购影响，加上银根松动，销售预期较好。

潘石屹仍对商业地产情有独钟，他认为无论房地产业是否被定位于支柱产业，其未来年发展空间仍较大。

特别是，中央提出经济结构调整转型升级目标，会大大拉动第三产业写字楼需求。

潘石屹分析指出，正是由于供不应求，去年北京写字楼市场租金上涨，而上海写字楼市场租金上涨第三章项目地块微观分析地块位置和四至项目地块位于双流县航空港片区临港路与西航港大道川齿路交汇处东北侧，行政区划分上属于双流县西航港街道，与西南民族大学双流校区仅路之隔，与成都双流国际机场直线距离为公里，路程距离公里，车行八分钟可到与成都主城区三环路蓝天立交直线距离公里，路程距离公里，车程约二十分钟，坐拥校园经济空港经济等优势，位于成都主城区半小时经济生活圈内，毗邻机场高速大件路西航港大道等主要交通要道，交通通达性良好，区位条件优越，从交通资源和区位资源上看，该地块具备较高开发价值。

区位概览项目地块处于空港片区，目前项目西面及南面房地产开发密度较低，大片土地属于物流园区工业研发园区等工业用地，目前常住人口较少，但是临近西南民族大学和成都双流国际机场，校园经济和空港服务经济将是本案发展重要依托项目东面临近区域在建住宅项目在近四年内如雨后春笋般建立，在半径公里内有和贵久居福银泰花园别墅翰林上岛翰林南城温哥华南苑康桥品上书香尚品川大河畔文星花园瑞升明院星月花园等已经交房设开发成本商业租金各种税费管理费商业酒店经营维护等费星级酒店经营维护等费服务式公寓宣传费税费等融资成本净现金流量净现值项目内部收益率项目投资回收期年说明基准收益率。

表般商业地产项目投资回报率和投资回收期内部收益率投资回收期年般商业地产项目本项目六项目敏感性分析对本项目进行了敏感性分析，选用总投资及销售价格作为变动参数，对项目抗风险能力进行了评价。

经计算，项目对建安成本变化最为敏感，当建安成本下降时，投资利润率为，投资利润率变动，敏感系数为，投资利润率大大提高。

此外，土地成本租金价格这个因素对项目收益影响也较大。

可见，项目抗风险能力较差。

表项目主要因素敏感性分析影响因素变动幅度项目投资回报率投资利润率变动敏感系数土地成本建设成本租金价格第七章项目投资风险分析市场风险风险本项目面临市场风险主要是指区域恶性竞争引起商业客源变动所引起风险。

本项目所在地块是天府新区重点区域空港区域，周边存在待开发建设项目，可能有潜在投资商也会进入这个市场。

对策在保证各项硬件设施前提下，加强对项目宣传推广，提高项目服务效率，争取获得客户认可，在客户中建立口碑，逐步建立核心形象。

二经营风险风险商业项目是个投资大，回收期长项目，后期经营好坏关系到项目成败。

同时，目前受国际经济环境影响，国内经济环境也面临诸多不确定性，人工成本维护成本上涨等因素都将加大经营风险。

对策建立高素质经营管理队伍，制订严格内部管理制度，在保证服务质量前提下，做好成本控制，避免不必要浪费，确保经营管理质量和效率。

三筹资风险风险由于受国家货币政策变化及企业自身融资能力等因素影响，项目资金存在着不能落实或融资取得时间滞后风险。

若资金不能按期到位，将导致建设工期延长，工程造价上升，原定投资效益目标难以实现。

对策认真做好资金来源可靠性分析，密切跟踪宏观经济政策动向，与相关金融机构密切配合及时沟通，按照融资相关程序及时提供必要相关文件资料。

第八章可行性研究结论规划可行本项目区域属于成都未来打造天府新区这增长极之中极核空港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。

同时，成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全符合本区域规划发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主。

区位可行区位优势不可复制新城市中心，雄踞财富商务核心区。

项目所在是成都天府新区向南发展航空港核心区域，区域内未来居住购物商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化强大动力，中央财富聚集点是不可替代。

市场容量可行项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业学校商业及银泰花园航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏着巨大消费群体。

临港路川齿路是航级酒店收益服务式公寓销售收益融资资金自有资金二现金流出建设开发成本商业租金各种税费管理费商业酒店经营维护等费星级酒店经营维护等费服务式公寓宣传费税费等融资偿还本金融资成本三资金盈余四累计资金盈余附表项目各年净现金流量净现值项目合计年年年年年年年年年年年年现金流入商业租金收入商务酒店收益星级酒店收益服务式公寓销售收益二现金流出建设开发成本商业租金各种税费管理费商业酒店经营维护等费星级酒店经营维护等费服务式公寓宣传费税费等融资成本三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值附表项目辐射周边区域人口统计序号区域户数预估人口备注常住人口翰林上岛已交房银泰花园已交房书香尚品已交房康桥品上已交房久居福已交房润扬时代音符正在施工空港首座正在施工圣寺自建房已交房星月花园已交房瑞升明院已交房弗客水岸已交房川大河畔已交房温哥华南苑已交房翰林南城已交房温资金源中心正在施工民大校区金隅大成住宅项目已经打围梦工厂住宅项目已经打围文星花园已交房二流动人口棠湖中学物流园川航中心光电所产业园包括光电所飞阳科技川西干燥等企业空港服务区物联网研发中心珠峰摩托厂区三片区总人口合计城指教育科研新城，面积平方公里，以发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主另城则是以高新产业为主平方公里现代工业城。

目前，教育科研新城聚集了四川大学江安校区西南民族大学成都信息工程学院等所高校，中科院成都分院等家科研机构博士后工作站和国家级技术中心个此次调整规划将把部分企业搬迁至现代工业城，腾出土地用于发展高档住宅星级酒店商贸教育等产业，以及总部经济，成为各大企业在成都总部办公区。

打造区两城，构建科技中心教育中心航空港商务中心物流基地，航空港形成万人口居住规模，这意味着以往以工业为主经济开发区将转变成全新教育居家区，有望打造成为成都门户区国际城邦，航空港将步入全新居家时代。

成都航空产业，中国航空第四城据统计数据，年成都机场飞机起降数全年累计万架次，较去年增长，全年累计万人次，国际航线增长，较去年同期增长年全年货邮吞吐量数据目录第章项目总论项目概况二主要技术经济指标三可行性研究结论第二章项目宏观环境分析成都社会经济概况二成都及航空港发展规划三成都房地产发展四房地产最新相关政策第三章项目地块微观分析地块位置和四至二地块现状及建设条件三地块交通分析四地块总结第四章项目市场环境分析和预测区域商业特征分析二区域客群分析三区域商业现状及需求分析四项目商业租售价格预测五商业未来需求预测第五章项目定位和建设内容项目总体定位二项目建设内容三项目商业业态分析四项目招商建议第六章项目投资规模和经济收益分析项目主要建设指标二项目投资估算三项目收益分析四项目建设周期和资金筹措五项都楼市不仅带来交通上便利，更让市民对区域价值心理认同发生本质上改发，催生了置业投资客户向郊区扩张。

年季度年季度成都郊区商业用房供应年第三季度主城区新增供应量为万，占本季度新增供应量。

主城区区域供应量前三是城南城东和城西，供应量分别为万万和万。

城中区域本季度无商业用房供应。

成都商业市场郊区年第三季度新增供应量为万，环比上季度大幅度下降。

区域前三是郫县双流和龙泉，其供应量分别为万万和万。

年季度年季度成都市商业用房成交量双流土地市场双流县土地成交相对比较活跃，成交率变动较大。

在经历年二季度供需两旺之后，年三季度，双流县土地市场出现定程度萎缩，多宗土地因故中止，开发商拿地显现谨慎，成交率出现大幅下滑，仅为，较上季度下滑从供需量上看，也出现定幅度紧缩，供应量环比下滑，成交量环比下滑。

年季度年季度双流县区域土地供需情况双流县区域土地成交商住倒挂持续，且呈现逐步上升趋势。

主要由于在前几年，住宅用地大量供应，随着开发进度，较多住宅项目逐步交房，急需大量商业配套，直接导致商业用地推量呈现明显上升趋势，而住宅用地在短时间内呈现定萎缩，商住比例失衡凸显。

年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多为商业用地，导致商住比例失衡严重加剧，比例大致为。

年季度年季度双流县区域土地成交商住情况结论成都房地产市场经历了年市场低迷，今年开始渐渐反弹，升温。

总体来说成都房地产市场目