型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商建筑装修标准高。

住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。

典型代汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，品体系升级年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。

从武汉写字楼近析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每个开发决策者所关注的首要问题。

武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每个开发决策者所关注的首要问题。

武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。

从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

多数无电梯。

典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。

第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

典型代表为武汉招银大厦武汉广场。

第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。

第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。

典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。

市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。

年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这特点在商业更为发达的消费特征分析区域内消费能力强明显的消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。

环境氛围周边环境周边环境描述作为政府重点规划，经营年之久的金融条街，市容整洁干净，规划有序。

地块附近没有可带来较高附加值的自然景观资源。

项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。

项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成挤压之势。

周边环境分析整洁的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶级物业面临先天条件上的缺陷两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有定突破，方能脱颖而出。

较小的建筑间距，对私密性产生定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。

商业氛围商业氛围描述项目立地所在金融条街基本为商业真空带。

商业氛围分析由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。

周边规划周边规划描述市政府对建设大道规划为金融条街。

江汉区对区域的规划为商务区。

港澳台路段的政府规划为港澳台特色风情街。

项目立地周边拟建万的商业综合体中华城项目。

周边规划分析商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥有定机会，但很难于近期实现。

路网交通公共交通描述区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。

地块周边没有人流据点，且车流速度较快。

公共交通分析发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。

人流据点的缺乏则会对滞留性人群要求较高的商业种类产生较大影响。

车流速度较快也不利于聚集人气。

市政水电气电视通讯宽带等基础设施完备。

分析完备的市政配套对各类物业均是有利支持配套区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全。

而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大点。

分析比较而言，地块周边满足生活便利性的商业较少。

消费特征商务类供给与需求都很旺盛。

分析人口特征实际上就已经决定了区域内的需求特征。

经过多年的培育与发展，金融条街的商务发展已经进入相对良性循环的状态，由于需求的增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的环境又将刺激更多的需求。

因此我们也需要把提供