服务型养老社区，实现了人性与专业亲情与服务的完美结合。

经典案例台湾长庚养生文化村 特点配套齐全，建设社区 以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。

是社 区，又像医院是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念养 生文化村。

集养老医疗生活娱乐等功能于体。

养老产业发展趋势 养老设施功能全龄复合化 我国传统的养老设施功能单，仅能满足老年人生活的基本需要。

随着社 会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提 高，因此，养老设施的功能也必然向着养老医疗康体休闲娱乐等复合功 能方向发展。

为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的老 有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。

而配套服务设施的大量出现，也使 社区发展呈现全龄化趋向。

经典案例英国老年社区 特点配套设施齐全的全龄化大型老年社区 英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过种以上。

具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住， 商业服务，度假疗养为体的大型综合社区。

养老院与养老社区体化 将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐 设施的资源共享，方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求，另方面 也可维持养老公共设施的高水平运营。

经典案例德国的养老社区 特点老年住宅与养老院相结合 德国老年产业分为两种体系社会住宅体系，养老院体系。

社会住宅体系内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。

养老院体系是种接近住宅形式的养老院。

项目分析 项目优势与机遇 政策和领导优势 党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是 改善民生的重要内容。

政府社会都在积极支持探索创新多元化的城市养老 模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，民政部保定市各级领导对 养老社区建设的高度重视也为项目的实施提供了强有力的政策和领导组织保障 支持。

区位优势 卢庄村位于我市重点生态示范区北部新城中央腹地，西距植物园米，氧源全覆盖，妇幼保健院建设中儿童医院建设中环顾西北，项目周边 配套成熟，宜建宜居，区位优势明显，具有得天独厚的养老优势。

劣势与机会 建设大型养老生态社区的经验不足 项目将最终将形成各项功能齐全，环境优美，完全实现市场运作的养老社 区。

如此模式的养老社区建设在保定市可借鉴经验较少，这是项目开发者所面 临的个严峻的挑战。

老年社区的现状与问题，给我们创造了机会 由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看老年公寓的建设供不 应求老年公寓的布局不尽合理老年公寓的价位偏高和些老年公寓和养老 机构建筑老化，设施不全等这些问题都给了我们可借鉴的经验，给我们的发展 创造了机会。

二项目总体定位 项目总体定位 保定首席养生养老综合文化社区彰显绿色生态的老年健康社区 在环北京经济圈发展的大背景之下，依托保定市各级政府的支持，按照全 国老龄委民政部相关政策，与保定市爱心敬老协会密切合作。

发挥企业运营 优势，联合打造 国家级生态健康老年社区典范 保定市老龄事业常设论坛 它将是个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。

它将拥有个城绿交融的规划结构，个强有力的城市形象，个多样 化的社区空间形态，种亲切宜人的健康生活环境。

绿城颐乐养老社区整体规划 项目规划理念 充分尊重场地原有肌理，利用场地原有自然水林生态资源，形成特 色鲜明优美宜人的空间结构 以护理中心工作流程为指导，合理安排各项生活服务配套设施，形成 科学合理的总体功能布局 形车分流的道路交通体系，形成的步行游览交通体系，方便老 人休憩游览与健身 充分借鉴中国传护原有自然生态环境，为老年人创造个环境优美 生态的休养康体休闲生活居住条件。

规划功能分区 绿城颐乐养老社区项目是所集养老医疗康体休闲娱乐文化等复 合功能方向发展的社会化开放式的综合养老模式。

建设内容主要包括 接待服务健康水疗馆 老年健康护理中心文化艺术坊 老龄业务培训中心食堂餐厅后勤 老年医护中心员工宿舍 营养食疗会馆戏迷阁 老年健康护理中心 设置张床位，为老年人提供环境优美的高品质健康护理中心。

老年护理业务培训中心 开设针对老年人专门的医护课程，培养专业的老年医护人材。

营养食疗会馆 以健康营养为主题的食疗会馆，均衡的营养搭配，关爱老年人的饮食健康。

健康水疗馆 温泉，康体健身，迷你高尔夫，门球场地，等综合设施齐备的健康水疗 中心。

文化艺术坊 邀请老年人参加书画展览，文学作品展等，并提供非物质文化遗产的学习机 会，形成浓厚的文化氛围。

戏迷阁 弘扬国粹的艺术精华，为老年人提供听戏，学戏，交流的文化园地。

景观设计 老年人居住环境的设计应体现养老社会化居住亲情化，真正使老年人 老有所居老有所养老有所医老有所为老有所乐。

因而在环境景观设 计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。

由 于老年人爱好钓鱼的特点，可设计个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以 晨练晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品特点。

老年公寓室内设计要求及配套建议 电话通信宽带网络电梯分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐 全，并安装水电煤分户计量的表具。

同时在设计中，从构造的角度出发还 应注意以下几点 住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于 轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件 厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯 开关门铃和门窗把手应适当降低安装位置。

地面和浴池底都应防滑，浴池厕所楼梯及走廊两侧应设扶手，改变方向 和高度的地方应用明显色彩 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高倍 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度 厕所宜用推拉门，不用平开门老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老 人识别。

三经济测算 序号名称单位数量 总建筑面积 其 中 养老护理用房 综合服务设施 综合管理楼 综合服务设施 康复保健用房 医护及体检用房 营养配餐与食疗用房 后勤服务用房 接待服务用房 老年护理业务培训用房 配套设施 员工宿舍 设备用房规划建设用地面积 绿化率 容积率 三绿城颐乐养老社区的盈利模式 国内目前对于老年产品的物业管理还停留在养老院敬老院的管理模式 上，对于市场化的管理老年社区的模式，还处在起步探索阶段。

老年住宅物业管理的收入结构盈利预测 收入结构 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通 社区。

如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅如下例。

老年住宅与普通住宅的会所收益比较 普通社区会所收入万元 老年社区会所收入万元 注以居住人口为人的社区为例，普通住宅的会所使用率为，老年住宅为，会所费用元人年。

由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通社区，同时经营成本也较普通住宅低。

常规物业管理 服务收入 老年社区物 业管理收入 结构 针对老人的 专项服务收 入老年社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生心理特征的老年服 务应包括下列内容 医疗护理方面医院诊所社区护理中心 体育活动方面适合老年人的各类运动如门球保龄球高尔夫等 休闲活动方面如棋牌书画钓鱼等 教育配套方面老年大学图书馆 中介资源提供家政服务中心旅游服务公司房屋中介婚介所等 社区活动的组织如各类表演活动交友活动聚会等。

收费方式 费用收取应包含以下方面日常物业管理费用，按物业建筑面积收取专 业物业服务内容，专项收取配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

建设规模及内容 序号工程名称工程规模平方米备注养老社区老年公寓六层带电梯 老年健康会议中心 老年大学会所 度假疗养中心 文化博物馆 绿城颐乐养老社区项目主要建设内容览表 主要设计标准及规范 建筑设计防火规范年版 室外给水设计规范年版 室外排水设计规范年版 建筑灭火器配置设计规范年版 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 火灾自动报警系统设计规范 建筑物防雷设计规范年版 环境空气质量标准 大气污染物综合排放标准 污水综合排放标准 疗养院建筑设计规范试行 民用建筑热工设计规范第章总论 项目名称绿城颐乐养老社区项目 投资单位保定市宏嘉大有投资置业有限公司 项目地点保定市北市区韩庄乡卢庄村，占地亩。

项目背景分析及必要性 项目背景分析 解决老龄化社会问题的需要。

据世界卫生组织的资料称，个国家的老年人口系数达到以上岁 以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目 前，我国岁以上老年人口已达亿多，占全世界人口的五分之，占全国 总人口的以上。

到世纪中叶将超过亿，占全国总人口的，即每 个人中就有位老年人又预测我国岁以上老年人数将从年的亿 占总人口的增加到年的亿占总人口的，我国已 成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有关资料显示，我国现有多 万老年人独守空巢。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为个世界