业基地，第三产业所占比重与第二产业所占比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。

年信息产业将成为大连市第大支柱产业。

因自身所具有地理优势和政府规划引导，大连正努力向旅游贸易金融软件业等科技型精细轻工产业经济模式发展。

尤其是旅游行业年大连市旅游业实现平稳较快发展实现接待境外旅游者万人次，同比增长旅游创汇亿美元，同比增长接待国内游客万人次，同比增长旅游总收入亿元，同比增长。

本项目所处大连旅顺南路产业带中心位臵，带包纳七园，同时又有生物制药业，电子视听业，先进制造业作为产业补充和依托区内共有企业多家，其中外资企业多家，高新技术企业多家，世界强投资企业家，其中家设立了区域总部，建立了博士后工作站个，研发中心和工程技术中心个，生物医药动漫游光电技术集成电路等公共技术平台个，拥有专利多项，区域地理产业优势基础非常雄厚。

第三人口优势。

高新园区辖区人口约万人，其中户籍人口约万人，寄住人口流动人口约万人。

大连高新区高端人才占全区从业人员比例高居东北各城市前列目前高新园区共有人才万人，大学以上学历万人。

拥有硕士多人博士近千名。

概括讲，区内人口综合素质高，利于创建高品位社区，受众广。

第四政策优势。

大连旅顺南路产业带未来规划，到年，软件和服务外包企业达到家，万人企业达到家以上，人企业达到家以上，人企业达到家以上，从业人员达到万人以上，产业综合成熟度和出口量及竞争力成为中国第到年，软件和服务外包从业人员达到万人，成为与硅谷班加罗尔都柏林齐名全球软件和服务外包产业发展集中区，成为世界流软件和服务外包基地，使大连成为全球软件和服务外包新领军城市，实现世界第奋斗目标。

小结旅顺南路高新技术产业格局清晰，且产业年发展速度超过。

旅顺南路规划为自然生态人文科技融合高新技术产业带。

旅顺南路人口为高知人群，年龄以岁为主，是新代知识领袖，区域工作人口达到万人。

旅顺南路企业以中小成长型公司多家，同时有世界五百强企业家，为软件行业生物研发电子信息类无污染绿色行业。

项目应整合生态人文科技旅游经济资源，达到旅顺南路系统性推动，使得房地产项目发展跟进产业升级，与产业发展形成良性互动关系。

劣势相对于国内其他生态城，尚未形成品牌效应，对外知名度不高虽然提出以生态湿地资源为核心，但该主题缺乏实践经验支撑，不过此点可在结合自我实际基础上借鉴其他生态城成功运作经验进行弥补在生态城建设所需先进技术目前在国内尚不全面，需从国外引进，可通过与国外先进技术持有人合作方式引进旅游基础设施和管理服务设施及制度目前仍处空白，需要大量进行填补。

机遇生态城是世界产业是种全新可持续发展模式。

在城市化工业化速度日益加快，平就简单决策，这有可能使项目蒙受损失。

因此在项目决策分析与评价阶段应进行风险分析，应充分重视风险分析结果，项目实施和经营中应注意风险防范和控制。

风险分析另重要功能在于它有助于通过信息反馈，改善决策分析工作并提请项目各方提高风险意识，在投资决策中应充分重视风险分析结果，这会在降低投资项目风险方面起到事半功倍效果。

项目建设面临风险通常包括外部风险和内部风险两大类。

外部风险是指外界变化对项目建设带来不确定性因素，包括政治风险社会风险法律法规风险市场风险不可预见风险等。

内部风险比较复杂，般依次为管理风险各级管理承诺组织结构调整实施队伍组织与协调等技术风险技术方案软硬件选型技术人员变更人才跳槽等。

本项目风险因素识别风险识别就是识别项目所有可能引起损失风险因素，并对其性质进行鉴定和分类。

本项目面临风险有市场风险由于市场不确定性对项目投资主体带来损失风险。

技术和人才风险由于技术原因对项目投资主体带来损失风险。

如技术失败新技术新产品推出造成工艺设备淘汰技术人员缺乏等。

本项目开发建设单位拥有充分城市基础设施建设房地产大盘开发经验，具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，对房屋户型设计功能要求智能科技含量等有先进理念和丰富实践，同时又能准确判断不同层次房地产市场要求，及时满足消费者需求变化。

鉴此，本项目存在技术风险较小。

经营风险是指公司决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资主体预期收益下降风险。

般是指由于生产经营上原因给企业利润额或利润率带来不确定性。

资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止利率汇率变化导致融资成本升高等问题。

政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。

在这两年内国家相继采取了系列政策，对国内房地产行业进行了宏观调控。

国家采取系列宏观调空措施，规范整顿了房地产市场秩序，且这些措施已开始在市场上发生作用。

因此，就目前形势看，国家在两年内将不会有大行业政策出台，房地产行业将处于个相对平稳环境中运行。

因此，在本项目开发建设周期内不会存在大政策风险。

配套条件风险投资项目外部配套设施如交通运输供水供电等发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。

经济风险房地产投资经济风险主要包含市场利率风险，购买力风险资金变现风险等。

本项目风险评估及对策风险等级是依据风险因素发生可能性大小及对投资项目影响程度来划分，可分为般风险较大风险严重风险和灾难性风险。

根据目前中国国情，并结合开发投资公司和本项目实际情况，本项目面临资金风险政策风险配套条件风险为般风险，风险发生可能性不大市场风险技术和人才风险经营风险是本项目面临较大风险因素，风险发生可能性较大，略和建设全国最佳旅游城市相结合。

上报省及国家有关部门，争取人财物方面支持，尽早实施。

建议大连市以项目建设为契机，组织各领域专家学者尤其是生态旅游规划及营销策划方面专家学者对项目进行规划和营销策划，使区内资源得以有效整合，争取将湿地生态旅游区打造成为全国滨湖湿地生态旅游示范区。

建议大连市政府与相关领域高校及科研院所合作，引进高校和科研院所在生态旅游区建立各种形式科研基地和学生实习基地，为生态旅游区发展提供科学技术支撑和人才储备。

报告编写依据城市居住区规划设计规范大连市市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅建筑设计标准项目建议书及其批复文件国家及大连市颁布相关法律法规政策大连市国民经济和社会发展十二五计划纲要大连市年国民经济和社会发展统计公报大连市城市总体规划大纲年大连高新技术开发区经济和社会发展规划房地产开发机构发布工程建设标准规范定额大连市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定协议书或意向书旅顺口区经济发展规划国家城市湿地公园管理办法国家城市湿地公园评估标准林业行业标准湖滨为背景，是自然环境与人文景观完美结合，是集生态产业生态旅游休闲度假生态宜居为体综合型绿色生态城区。

建设中瑞大连龙湖国际生态城项目是平衡区域经济社会发展需要。

旅顺口区是我国著名风景名胜区旅游度假胜地，拥有得天独厚自然景观和深厚人文底蕴，同时也是国家重要自然资源湿地分布区域。

建设中瑞大连龙湖国际生态城，可在加强旅顺口区生态资源保护管理基础上，维护生态平衡，营造优美舒适人居环境，大力拉动旅顺经济发展，平衡区域经济。

建设中瑞大连龙湖国际生态城项目是完善区域产业结构及旅游产品结构需要。

大连市产业结构中旅游项目所占比重极大，但具体类型主要为城市景观广场，复古建筑娱乐主题公园海洋旅游等，生态旅游项目还属于起步阶段。

开发本项目对于丰富大连旅游产品结构种类有着重要意义。

旅顺南路经济带主要以软件生物制药影视媒体制作等产业为主，旅游业相对匮乏。

本项目建设填补了这空缺，对目录项目概况生态城相关概念介绍项目建设必要性研究项目设计二市场分析市场需求项目建设分析本项目地块分析项目地房地产市场分析三工程规划与建设内容总体规划产业园区规划要点居住区规划要点旅游区规划互辉映，注重不同植物各方面相互补充。

在房屋建造上，则要考虑自然生态和社会生态需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往需求。

生态旅游区景区分南北二区，南区以休闲度假为主，北区以养生疗养为主。

按照严格保护，统管理，合理开发，永续利用原则进行景区开发。

尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色湿地自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游重要景区。

项目以发展旅游为契机，兼顾风景区功能，满足人们休闲娱乐观光度假多方面需求。

在切实保护恢复湿地资源基础上，充分发挥湿地风景资源优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格游览体系。

坚持规划科学性与可行性相结合原则，近期中期与远期相结合，并强调环境效益社会效益与经济效益相统，达到可持续地利用和开发景区资源。

商业配套区为整个生态城商业配套。

内容包括达沃斯小镇商业步行街国家民政部爱晚工程。

健康项目将引入美国非常高端全球排名第二埃里克森养老社区，简单讲就是五星级酒店加五星级医院，将为中国中高端老年人提供医疗购物交友教育等整套服务，埃里克森养老社区，把全球最先进最高端养老运营经验管理模式带到中国，让中国老年人享受到全球流养老机构服务。

二市场分析市场需求国外生态城发展随着全球环境不断恶化，世界各国对生态环境保护呼声越来越高。

瑞士瑞典德国英国等国家在生态城建设方面均已走在前列，在技术上日趋成熟成本也逐渐趋向合理。

各国均在试图建立种可复制模式，为生态城推广奠定基础。

低碳环保型生态城作为种全新发展模式，其所倡导低碳节能循环经济可持续发展理念，以及追求生态经济和社会效益综合均衡目标，已经为广大专家学者认同和推崇。

我国生态城发展中国生态城起步较晚，但发展速度较快。

目前在建中新天津生态城曹妃店生态城北京门头沟中芬生态城等项目均得到国家及地方政府大力支持，并已在项目规划指标体系建立对外招商