莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区建设项目）立项投资分析报告 ㊣ 精品文档 值得下载

多家省市属大中型企业，是山东省的重要钢铁煤炭生产基 地。

建区以来，区委区政府团结带领全区干部群众，紧紧抓住经济建设这个中心，按照为莱钢服务与莱钢共兴的指导思想， 新修莱钢大道三横三纵，改造府前路钢都大街新兴路，大 力实施大企业带动工业立区科教兴区三大战略，坚持走好大 企业带动科教兴区山区综合开发个体私营经济发展四条路 子，扎实苦干，开拓进取，使全区的两个文明建设取得了显著成 效。

二项目提出的背景 随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从谋生的 阶段转入乐生的阶段，人们日渐重视生活的质量，对于居住 的要求远不仅止于个遮风避雨的蜗居，而是愈来愈注重整体 的环境质量，住在人们心中的分量越来越重，改善住宅条件的 呼声越来越高，住宅消费已经成为人们新的消费热点。

同时，随 着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长 点，有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为。

加上 住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变收入的增 加，个人购买力有了较大提高，较快的刺激了莱芜市住宅建设的 快速发展。

目前，钢城区经济发展较快，人们生活水平日益提高，但部 分居民的住房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定 缺陷，不能满足钢城区居民追求更高生活质量的需求。

莱钢金鼎房地产开发有限公司以城市总体规划为先导，按照 国家相关政策和钢城区委区政府的相关规定，以莱钢集团职工为主要销售对象，积极致力于莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅 小区建设项目的开发，不断满足人们追求更高生活品味的购房 需求。

第二节项目建设的必要性 符合国家相关产业政策的要求 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定 住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已 成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之 。

通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民 的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会 提供大量的就业机会，促进国民经济的进步发展。

项目承办单位充分利用自已雄厚的资金实力和区位优势，根 据莱芜市城市规划要求，在居住环境较好的该地段内建设莱芜 市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目项目，有利于加 快城市的快速发展，有利于改善钢城区居民的生活条件，促进城 市建设进程和经济的发展，符合国家有关产业政策的要求。

二符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要的要求 莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要中指出按照城 市现代化农村城镇化城乡体化的总体思路，以建设现代化 园林城市为目标，高起点规划高标准建设高效能管理，努力 把莱芜建成经济繁荣环境优美适宜人居的山水绿色钢城。

本项目的建设，有利于提高钢城人口的容积率，加快城市化 进程，优化钢城的居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十 五规划纲要的要求。

三有利于提高钢城居民的生活水平 十五期间，随着房改政策住房市场开放政策住房 金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样 取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水 平得到了较大的提高。

总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。

本项 目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持 国民经济发展的良好势头推动经济结构调整提高居民消费水 平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意 义。

第三章市场分析及建设规模 第节莱芜市房地产宏观状况分析 近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年 增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。

在诸多利 好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续 升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长 改善居民居住条件发挥了重要的作用。

目前我市房地产业运行的基本特点 房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。

自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我 市房地产开发的号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市 房地产市场由初创进入到了快速发展时期。

年城市居民人 均住房社会发展十五规划纲要的要求 莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要中指出按照城 市现代化农村城镇化城乡体化的总体思路，以建设现代化 园林城市为目标，高起点规划高标准建设高效能管理，努力 把莱芜建成经济繁荣环境优美适宜人居的山水绿色钢城。

本项目的建设，有利于提高钢城人口的容积率，加快城市化 进程，优化钢城的居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十 五规划纲要的要求。

三有利于提高钢城居民的生活水平 十五期间，随着房改政策住房市场开放政策住房 金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样 取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大的改善，生活水 平得到了较大的提高。

总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。

本项 目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持 国民经济发展的良好势头推动经济结构调整提高居民消费水 平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意 义。

第三章市场分析及建设规模 第节莱芜市房地产宏观状况分析 近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年 增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。

在诸多利 好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续 升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长 改善居民居住条件发挥了重要的作用。

目前我市房地产业运行的基本特点 房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。

自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我 市房地产开发的号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市 房地产市场由初创进入到了快速发展时期。

年城市居民人 均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米 农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平 方米。

供需基本平衡，产销两旺。

从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具 体表现在以下三个方面 换房高峰即将到来。

从时间来推算，今年是全面房改 的第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程 度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求， 新房市场需求潜力比较大。

城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨 胀，为房地产开发提供了载体。

收入的不断增长，为购房提供了经济基础。

年城 市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出 元，增长。

农民人均纯收入元，增长 人均消费性支出元，增长。

城市居民恩格尔系数 ，农村居民恩格尔系数。

城乡居民人均储蓄 元，比上年增加元。

从供给看，良好的经营业绩为开发商 持续增加投入提供了可靠的资本保证。

据初步测算，全市完成 建筑业总产值亿元，增长。

全年房屋建筑施工面 积万平方米，增长房屋竣工面积万平方 米，其中住宅竣工面积万平方米。

考虑到结算迟缓预售 房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺 房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。

从市企调队今年季度的房地产景气调查数据来看，我市 房地产业景气指数直处于非常景气区间，在工业建筑业 交通运输及邮电通信批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。

可见乐观看好仍是我市房地产企业对本行业的判断 与预期，企业家对投资房地产业信心足。

第二节市场风险分析 项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注 意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风 险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。

建设风险 本项目工程建设施工阶段的风险，主要包括自然条件新 工艺带来的挑战工程变更等风险。

自然条件风险主要表现在 两个方面是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒酷 暑多雨塌方等对工程质量进度和投资的影响。

二是当地 出现的异常地质气候水文等不可抗拒的自然灾害。

规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作搞好 项目建设的招标工作做出工程施工进度的详细计划，购买工 程保险进行风险转移等。

政策风险 目前，我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政 策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了定的作用。

但是， 还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会全方位的共同努 力多策并举。

外部环境风险 外部的自然环境社会环境经济环境和政府的相关政策 等因素的变化，也可能引起风险。

该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开 发商提供个方便的开发环境，增加该项目的收益。

但仍要注意和周围人文环境以及市场政府的衔接，避免形成矛盾，规避 不必要损失。

其他风险 随着钢材价格的不断升高，产品成本不断增加，导致产品 价格波动，从而给投资者带来风险。

总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风 险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程 度。

第三节项目市场需求及价格分析 项目的市场前景分析 通过对莱芜市房地产行业的研究分析，我们认为该项目市场 定位以人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统 为基准点，以现代生活方式为导向，通过对居住环境的营造， 使消费群体在日常生活中体验种新的生活方式突出文化氛围 与绿色环境，以特色景观设计为主题，让本项目成为城市居住最 佳选择地。

销售对象主要定位于莱钢集团职工，销售对象工作稳 定，收入