用地字号拨字号及规划 设计要点红线图等政府有关部门批准文件，部分政府批文及开发手 续正在办理中。 二项目研究工作依据 建设用地规划许可证规划设计条件。 建设用地红线图。 国家计委建设项目经济评估方法与参数。 珠海市房地产价格行情市场调查资料。 珠海市有关各类建筑工程造价指标原材料供应价格资料。 珠海市建设工程造价信息。 清华同方房地产项目计算机评估系统。 三项目开发公司状况 吉大景湾路别墅项目发展商珠海市豪逸实业有限公司， 该公司成立于年，以建筑材料五金交电单项开发经营房产品 为主营，公司拥有批富有丰富实践经验的高级工程技术与管理人 项目可行性研究报告 第页 员，在册员工有多人，其中有高级工程师人，工程师人，会 计师人，其他有职称的人员约有人。 珠海市豪逸实业有限公司本着诚信质实进取适民的合作 效益的企业精神，把专业化作为立身之本，追求精益求精，不断提 升公司的专业水平，并以高素质的人才规范化的管理高效率的运 行机制，高质量地建设每个楼盘，把以人为本关注人的生存环 境和生活质量的理念融入项目设计工程施工和物业管理全过程中。 四项目建设规模和建设内容 地理位臵 吉大位于珠海市区，是珠海市对内对外的交通中心之，有公 共汽车总站，公交线路多，市内交通方便对外交通方面，吉大有多 个长途汽车客运站，有通往全国各地的班车。估价对象位于情侣南路 西侧，附近有路公交车及观光巴士经过，区域通达度较好， 交通便利。区内基础设施公用配套设施十分完善，用地均能达到供 水排水供电通讯，路网密集，且道路宽敞。公用设施方面，医 院影剧院学校幼儿园邮局银行市场超市商场等配套 设施齐全，生活非常便利。 吉大辖区地处热闹繁华的香洲区中部，是珠海的金融商贸旅 游中心区域，辖区东起与香洲交界的望海楼，西至板嶂山隧道口，北 靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤与澳门隔海相望，依山傍海， 风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色的 景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯 口岸九洲口岸的所在地。吉大拥有高品质的居住环境和成熟的 生活配套，历年来的住宅消费需求调查中，吉大区域的受选率均居首 位。吉大近年来开发了不少的优质楼盘，从九十年代初开始建设的海 湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期的华景花园东 项目可行性研究报告 第页 苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方 米楼市天价的海滨花园，直到城中村改造项目的山水华庭君怡花 园龙洲湾，年亮相的园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等， 以及近来建成或正在建设中的山海品居中天维港华发九洲 金珠园景山号水湾六号山海品墅绿洋山庄二期等，十几 年来连续不断地为珠海人提供大批高品质高舒适度环境优美的居 住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住最受追捧购房区域的龙 头地位，特别是以石花路沿线和海滨泳场的两大住宅群已成为人民心 中公认的高尚住宅区。 主要建设指标 根据房地产权证建设用地规划许可证及其附件，项 目所在两宗地总用地面积平方米，其中宗地用地面积为 平方米，宗地二用地面积为平方米，容积率为 ，用地性质为住宅别墅，绿地率，规划总建筑面积 平方米。 规划设计方案介绍 吉大景湾路别墅项目规划为纯别墅小区，总建筑面积 平方米，设计有层联排别墅和叠加式别墅，面积为平 方米，户型为四房至六房，带私家花园，共有别墅套，联排别墅 和叠加式别墅各占半。 建筑层次高低错落，外立面采取滨海风格，建筑造型利用明快的 色彩对比简洁的外型明晰的线条处理，尽显精致雅趣。 在园林景观方面，讲求园林绿化与建筑文化的和谐融洽，于小区 中间布臵中心花园，通过跌落瀑布溪流建筑小品等多层次多角 度多视点的景观，赋予每个公共空间独特的命题，各个主题景点贯 穿草坪低矮灌木和花草，造就了通透绚丽的缤纷色彩，营造个 项目可行性研究报告 第页 神秘而温馨的多样化社区，为住户营造个和谐的自然环境。 项目建成后小区将实行智能化管理，配套电话电视网络系统， 并以完善的小区门禁卡系统，闭路电视保安监控系统以及可视对 讲系统，确保家居生活安全无忧。 五项目建设招投标形式 吉大景湾路别墅项目拟采用公开招标形式，面向国内有资质 的承包商，遵循公开公平公正和诚实信用的原则，选定报价合理 工期适当信誉良好的承包商，保障项目开发成功。 项目可行性研究报告 第页 浪漫之城 第二章项目投资环境 宏观经济环境 浪漫的城市定位 优美的环境是珠海的名 片，浪漫之城已是珠海深 入人心的城市定位。经过长期 的努力，珠海市将生谐融洽，于小区 中间布臵中心花园，通过跌落瀑布溪流建筑小品等多层次多角 度多视点的景观，赋予每个公共空间独特的命题，各个主题景点贯 穿草坪低矮灌木和花草，造就了通透绚丽的缤纷色彩，营造个 项目可行性研究报告 第页 神秘而温馨的多样化社区，为住户营造个和谐的自然环境。 项目建成后小区将实行智能化管理，配套电话电视网络系统， 并以完善的小区门禁卡系统，闭路电视保安监控系统以及可视对 讲系统，确保家居生活安全无忧。 五项目建设招投标形式 吉大景湾路别墅项目拟采用公开招标形式，面向国内有资质 的承包商，遵循公开公平公正和诚实信用的原则，选定报价合理 工期适当信誉良好的承包商，保障项目开发成功。 项目可行性研究报告 第页 浪漫之城 第二章项目投资环境 宏观经济环境 浪漫的城市定位 优美的环境是珠海的名 片，浪漫之城已是珠海深 入人心的城市定位。经过长期 的努力，珠海市将生态资源作 为最具潜力的可持续发展资 源，城市环境保护成效显著。 先后获得国家环境保护模范 城市中国优秀旅游城 市国际改善居住环境最佳范例奖等殊荣。在中央电视台组织 主办的中国魅力城市评选中，珠海凭借经济文化与环境同步发 展风光建筑规划相得益彰等诸方面的特色与优势，荣获中国魅 力城市称号。著名杂志商务周刊和零点咨询集团举办的项评 选中国宜居城市的活动中，珠海以其浪漫的海岸为特色综合 排名第九，入围中国十大宜居城市。珠海，以其独特的魅力，吸 引了众多投资臵业人士的目光。 地理优势更加突出 珠海市地接澳门，水连香港，背靠富饶的珠江三角洲，拥有全国 第二大陆路口岸。近来，珠海的交通设施网络建设全面展开，特别是 港珠澳大桥的兴建，将把东西两岸连接起来，并直接与江珠高速公路 网粤西沿海高速公路等西部公路网相贯通，珠海成为接受港澳经济 项目可行性研究报告 第页 辐射，又辐射珠三角西岸及泛珠三角西部地区的中枢。珠海整个城市 格局将面临重大发展机遇。 优越环境吸引众多资金 据统计，香港是珠海最重要的投资来源地。凭借港珠澳大桥广 珠铁路广珠城际快速轨道和粤西沿海高速公路等新建项目，珠海的 投资环境将在较短时间内进步改善，同时拉近珠海与香港乃至国际 的距离，奠定珠海在珠三角西岸的交通枢纽地位。加上的实施， 横琴经济开发区的建设，都成为珠海吸引投资商的重要条件。 多个项目的建设，提速珠海发展 珠海通过加快公路主骨架的建设促进双港海港空港功 能发挥和进步发展，通过在年内推进个重大交通基础设施 项目，着力将珠海打造成为珠三角西部的中心城市。这系列的行动， 更加明确了珠海成为珠江西岸核心城市的定位，同时也将会有力提升 珠海的城市竞争力，从而使房地产业有着更为广阔的发展空间。 政府启动行动计划，打造新珠海 年月份，为了把珠海打造成最适宜人居住最适宜创 业最富有魅力的海滨高品质城市，珠海市政府宣布行动 计划启动，将在五年内拟投资百亿资金打造个全新珠海。 结合珠海城市空间发展战略珠海规划要求，到 年要把珠海建设成为珠江三角洲西岸区域性中心城市。城市主要职能 是区域性商贸服务和金融中心区域性海陆交通枢纽珠江三角 洲西部临海产业基地亚热带海滨风景旅游胜地。行动是指 通过五年的努力使珠海年见美三年变优五年显特。年 见美主要说到年底，通过提升人居环境的外在质量，实现城 市环境的净化绿化与美化。三年变优则指，到年底，城 项目可行性研究报告 第页 市空间结构更完善，城市服务功能提升，城市品质明显优化。五年 显特指到年底，通过全面提高城市规划建设管理水平， 凸显海滨山水城市魅力，形成鲜明的珠海城市特色。 该计划已进入实施阶段，到年底，年见美工程已基 本完成，随着该计划的实施，珠海的潜力与优势将进步发挥出来， 同时也提升了人居环境的外在质量，实现珠海城市环境的不断净化 绿化与美化。 固定资产稳步增长 年月固定资产投资呈现平稳增长态势，月全社会完成 固定资产投资额约亿元，同比增长。月房地产开发投 资总额约为亿元，同比去年同期增长个百分点。房地产 开发投资占同期固定资产投资的比重为，比月的有 较大上升。 附表月固定资产投资万元 指标名称月同比增长 全社会固定资产投资 总额 其中基本建设 更新改造 房地产开发 住宅 办公楼 商业营业用房 其中第产业 第二产业 制造业 第三产业 数据来源珠海统计局 项目可行性研究报告 第页 二房地产市场分析二级市场 年珠海市出让土地成交情况见下表 宗地编号地块位臵买家用途地块面积 可建楼面 面积 成交总价 万元 楼面地价 元 珠国土储