假定本项目在土地取得立项开发建 设销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项 目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下， 本项目具备良好的可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场， 因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本 地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管 理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业 设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造 小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案， 扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回 款。 二项目概况 项目综述 项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚 龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙 湾公园。 图四至东临裕兴路及聚龙湾花园 图四至南临金沙湾花园 图四至西临金沙湾公园 图四至北临金沙湾公园 项目用地 用地面积 用地红线面积，平方米，用地建筑红线 面积，平方米，容积率不大于，建筑高 度控制在层以下。 本项目地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图地块红线图 地块现状 项目用地地势平坦，五通平，具备建设条件。 东北角现有临时停车场。 图地块现状之 图地块现状之二 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指 标如下表所示 项目规划指标 用地面积卖地红 线 ， 用地面积建筑红 线 ， 用地性质商住用地 为特色的现代化中心城市的战略 目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要性 的作用。四方集团各股东审时度势，决定走强强 联合共同发展的道路，并已购买大批土地用来 开发社会所需项目。 四方集团的土地储备情况 西湖商住用地平方米 石龙黄洲工业用地平方米 石龙黄洲新二中对面平方米 茶山横岗管理区平方米 寮步镇工业用地平方米其中有平 方米厂房层办公室及员工宿舍平方米。 项目法律手续 根据委托方提供的资料，目前项目正在办理石 龙新城区土地有偿使用合同书，土地转让方为东 莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞市四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币 元。 其他工程报建手续正在办理中。 本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵 照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 三项目投资环境 宏观经济分析 全国整体经济环境 年国民经济良好发展势头 全年国内生产总值，亿元，按可比价格计 算，比上年增长。其中，第产业增加值， 亿元，增长第二产业增加值，亿元， 增长第三产业增加值，亿元，增长 。 ， ， ， 第产业第二产业第三产业 产值亿元 产值亿元 第产业第二产业第三产业 增长率 增长率 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在年，我国 经济持续快速发展城市化进程加快居民收入 水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业 的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动 下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预 计年的房地产市场发展是主题，结构调整和 规范是主线，市场体系将进步完善，供求两旺， 行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业 效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大产 品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应 用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在 海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将 会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面 的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出 的中国行业景气分析报告指出，年房价 将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回 落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几 年的相对充分释放后，正趋于明显递减个人购 买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房 价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西 部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿 海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制 在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像 万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的 追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势， 个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产 企业在竞争中制胜的重要策略。 停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和 城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼 市动荡造成风险，年月日，国土资源部 就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关 问题发出紧急通知。严格控制土地供应总量， 特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供 应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别 墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真目录 报告摘要 开发企业 项目简介 项目经济效益指标 结论风险及建议 二项目概况 项目综述 项目位置 项目用地 用地面积 地块形状 地块现状 项目用地经济技术指标 项目发展状况 项目发展单位简介 项目法律手续 三项目投资环境 宏观经济分析 全国整体经济环境 东莞经济环境 石龙镇经济环境石龙镇概况 石龙镇经济 石龙镇城镇规划 四石龙镇房地产市场分析 市场总体特征 市场供给分析 住宅供给 商业供给 市场需求分析 住宅需求 商业需求 五项目发展定位 项目分析 发展战略 形象定位 产品定位 户型定位 客户定位 六项目开发建设及经营的组织实施计划 有关工程计划说明 施工进度表 七项目总投资估算资金筹措计划投资计划项目总投资估算 资金筹措计划 项目投资计划 八项目经济效益财务分析 项目经济效益估算 销售收入 销售回款计划 销售利润 项目财务分析 项目不确定性分析 九结论风险及建议 十附表 附表施工进度表 附表项目总投资估算表 附表项目开发成本估算表 附表投资计划表 附表项目销售回款表 附表现金流量表 附表项目损益表 附表资金来源与运用表 附表贷款偿还期测算表 附表敏感性分析表 十附件 报告摘要 开发企业 东莞市四方集团有限公司是家民营企业，主要 从事物业租赁酒店投资商业经营，注册资本 人民币，万元。企业经营状况良好，具有较 好的发展潜力。 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用 地地红线面积，平方米，用地建筑红线 面积，平方米，容积率不大于，建筑高 度控制在层以下。 项目经济效益指标 项目总投资元 项目销售收入元别墅住宅销售 率商业销售率 税后利润元 成本利润率 财务内部收益率 财务净现值元 动态投资回收期年 贷款偿还期年 结论风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各 项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分 析测算中假定本项目在土地取得立项开发建 设销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项 目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下， 本项目具备良好的可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场， 因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本 地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管 理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源与知名专业 设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造 小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案， 扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回 款。 二项目概况 项目综述 项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚 龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙 湾公园。 图四至东临裕兴路及聚龙湾花园 图四至南临金沙湾花园 图四至西临金沙湾公园 图四至北临金沙湾公园 项目用地 用地面积 用地红线面积，平方米，用地建筑红线 面积，平方米，容积率不大于，建筑高 度控制在层以下。 本项目地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图地块红线图 地块现状 项目用地地势平坦，五通平，具备建设条件。 东北角现有临时停