太城，黎明文化宫。

其他大东派出所，邮局。

六土地价格按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。

三区域市场利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。

二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查的项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。

大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。

沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高展领先，大东区落后与其他区。

大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。

二区域市场分析区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。

这两个区中沈河去处于发生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。

居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。

市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。

除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。

调查表明，环境及地段的关注程度分别为和，对于其它诸如物业管理开发商实力小区设施不甚关心通过总体数据表明，大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。

二居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区的新商品房的调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大的上升空间。

随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。

市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。

房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的住宅区。

随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元的计算，单方成本约为元。

其中包括广告费用售楼处及样板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。

营业税按销售均价元平方米的计算，每平方米约为元。

三销售价格分析通过对区域市场乃至沈阳市整体市场的调查与研究，通过项目素质分析，依据黎明生活坊起步区的销售情况与销售均价，我们有理由得出结论以前面所论述的产品设计思路高品质的生活配套设施，并辅以高效的市场推广策略，根据不同建筑形式产品的销售价格和所占比例，黎明生活坊期的平均售价水平预计可以达到元平方米。

不同建筑形式住宅产品销售价格见下表住宅形式所占比例目标销售均价元板式小高层普通多层准低层平均四项目投资效益分析见下表建筑形式板式小高层普通多层准低层合计万元建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米均价销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论黎明生活坊期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。

五资金预测销售周期根据公司以往开发项目的经验，结合对黎明生活坊起步区销售情况的预测，黎明生活坊期项目的销售周期应该在年左右。

二资金占用峰值从资金流量表可以看出，黎明生活坊期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。

三内部收益率黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年的累计资金分别为万元万元万元，由此计算的内部收益率为。

第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。

黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。

二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。

各地块的用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。

地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。

三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳环，有地铁号线直达沈阳中街太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅公里。

紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区的公交，交通便利。

四周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈阳环。

由于此项目主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于项目的后期销售提供很大的便利。

从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦，集休息娱乐为体，带动了整个区域认为环境的改变。

五周边生活配套设施黎明生活坊项目周边的生活配套设施主要包括商业黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街中街与太原街位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家雅士百货等。

教育沈阳中沈阳市第私立高中中学东盛小学小哈津幼儿园等。

交通龙之梦公交枢纽站地铁号线。

公园龙之梦娱乐城东塔公园万泉公园娱乐龙之梦亚求，在该项目建成三年之内，交易额达到亿元年，并且努力使十堰八大特色农副产品交易接近的份额通过这平台输出，最终通过对市场的整合变现十堰农业存量资产，激活商品交易增量潜能。

如此则有望实现亿元的年交易额。

并且，个地区存在超大型的批发市场必然会带动周边规模较小的农副产品交易中心，推动农副产品深加工及信息的连接。

同时，利用这信息及资源平台引进云贵川等西部地区乃至东盟经济体优势产品将批发市场建设成十堰人品味其他地区及国家生活的休闲区。

利用良好的交易环境为具备深加工优势的产品品牌搭建面向国内国际客商的展示平台。

比如可以考虑举办十堰茶博会绿松石产品交易会等，为极具十堰特色的优势产品品牌搭建贸易通道，通过产品品牌化将产品自身价值完全放大，提高十堰农副产品在国内外市场的知名度与美誉度并形成溢价，最终使广大农业生产者受益。

通过市场整合将形成从种植加工深加工包装销售推广等完整的产业链，进而推动农业产业结构的升级。

同时，这展示平台也是外地产品品牌以及资金进入十堰的桥头堡，如此则可利用批发市场的商圈优势逐渐形成外内内内贸易结构，推动区域经济的形成以及社会整体市场经济发展水平的提高。

第十五章结论与建议结论经测算分析黔东南小商品批发市场二期的建设是必要的，也是可行的，它的建设具有良好的社会效益。

本项目所在场地基础稳固，交通便利，为该项目的建设奠定了良好的基础。

建议加强与有关部门的联系，完善项目的各项手续。

项目建设期间，应认真组织好资金调度，以保证项目顺利进行。

建设单位应聘请合法的设计施工监理单位，以保证建设项目的合理性经济性美观性，保证项目建设的质量和安全，并对成本和进度进行控制。

第章总论项目名称及承办单位项目名称黔东南小商品批发中心二期项目承办单位金叶置业有限公司法定代表人项目背景位于西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经至，北纬至，在中国雄鸡型版图中正处于鸡心部位，在历史上曾有南船北马川陕咽喉四省通衢之称。

她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康为邻，南与湖北神农架和重庆万州交界，北与陕西商洛和河南南阳相连，是鄂豫陕渝毗邻地区政治经济文化重镇，是华中西南西北三大经济板块的结合部。

全市辖五县市两区和个经济技术开发区，即郧县郧西县竹山县竹溪县房县张湾区茅箭区和白浪经济技术开发区。

国土总面积万平方公里，总人口万。

属亚热带季风气候，年均降水量，平均气温，年日照总时数至小时，无霜期天，空气质量和水质均达到国家二级标准。

项目承办单位概况金叶置业有限公司成立于年月日，公司总部设在核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，人民路燕林小区烟草大楼，注册资本万元，经营范围包括物业管理房屋租赁农副土特产品服装日用百货五金家电化工原料不含危险品和国家限制经营的化学品建材汽车不含小轿车销售。

公司现有职工人，其中总经理人副总经理人，内设企划部财务部保安部保管部等机构。

项目概况项目建设地点黔东南小商品批发市场二期拟建于十堰火车站广场西侧黔东南小商品批发市场期以南，紧邻车站路。

项目建设规模与目标建设黔东南小商品批发市太城，黎明文化宫。

其他大东派出所，邮局。

六土地价格按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。

三区域市场利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。

二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查的项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。

大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。

沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高展领先，大东区落后与其他区。

大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。

二区域市场分析区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。

这两个区中沈河去处于发生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。

随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。

居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。

市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。

除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。

调查表明，环境及地段的关注程度分别为和，对于其它诸如物业管理开发商实力小区设施不甚关心通过总体数据表明，大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。

二居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区的新商品房的调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大的上升空间。

随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。

市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度的市场集约化的发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关的产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。

房地产市场的不断发展，不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。

利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的住宅区。

随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需