使用时间使用系数负荷系数公用电费室内楼梯间厅堂走廊照明灯按配置照明则约为，使用系数取平均值，负荷系数取地下停车场照明灯按配置照明则约为，使用系数取平均值，负荷系数取室外路灯草坪灯等照明按配置照明则约为，使用系数取平均值，负荷系数取生活水泵，共套，使用系数取，负荷系数取排污潜水泵排污潜水泵功率合计为，使用系数取，负荷系数取消防泵，使用系数取，负荷系数取景观喷泉泵，使用系数取，负荷系数取电梯运行用电，使用系数取，负荷系数取通风排烟风机，使用系数取，负荷系数取弱电消防设备运行用电按每套消防设备及控制室其它设备用电总功率综合测算办公用电按设备用电总功率综合测算二公用水费清洁用水经验估算，清洁耗水月，清洁部位按总建筑面积计，共平米。

绿化用水经验估算，绿化耗水月，总绿化面积按计算。

水景池用水经验估算，定期补水耗水月，水池深度按以下测算，水体面积约消防用水经验估算，按月计地下清洁停车场用水经验估算，每月清洗次，清洁耗水月，共平米。

公共卫生间用水经验估算，按个天，计个公共水电费合计注本次测算电价参考网上公示的深圳居民用电价格元，水价暂按元估算实际费用按供电局及自来水公司收费标准执行。

第章物业管理服务水平的整体设想及策划第节对中南花园的认识及物业服务水平的定位关于中南花园项目特征分析中南花园位于宝安区，毗邻深圳重要的交通干线宝安大道，小区地理环境优越，交通便利，紧邻深圳特区，周边商业生活辅助设施完备。

小区占地面积平方米，建筑面积，平方米，建有栋个单元的高层及小高层住宅，总计有户，另配备有八千多平方米的商业设施。

小区为典型的围合式结构，区内环境优美，安静雅致，园林绿化景致及休憩小品点缀其间，小区充分考虑了住户子女的就读问题，配备了完善的幼儿教育设施，具备了居住休闲生活配套文化教育等较完备的社区功能。

物业管理规划定位秉承服务业主报效社会的核心理念，我们着力在中南花园营造个安全舒适幽雅尊贵的居家环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，实现传统家居理念与现代生活方式的高度共融。

要想成功达到上述目的，我们拟在中南花园建立以人性化管理和个性化服务为基石的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业主的需求期望。

同时，我们大胆设想，运用文化感召力渗入日常的管理和服务之中。

我们将在管理服务中着力于以下四个方面倡导全员参与的管理文化推广平等互动的服务文化营建和睦亲善的社区文化塑造亲和人文的环境文化。

二物业管理水平的定位根据中南花园的特点及其管理服务需求，我们将中南花园物业管理定位为拥有国内先进管理水准，提供创新化的特色服务。

为此管理服务标准在国家建设部物业管理公共服务级指导标准的基础上，参照国内外优秀住宅区的服务标准，同时，提供符合项目特征的特色服务。

管理目标以规范化的管理专业化的服务高科技的手段，在小区业委会的大力支持下，达到周边同类物业中的较高管理水平服务宗旨通过高科技高素质高效率物业管理服务标准，以人性化的物业管理服务宗旨，创造舒心放心安心的物管综合社区。

第二节物业管理的经营理念和目标规划中南花园的经营理念中南花园物业管理的经营理念为推创品牌管理，创新特色服务，切以人为本，实现合理回报。

具体为追求创新特色服务，坚持取之于楼，用之于楼的基本原则不仅让业主的每分钱都值，而且，通过节约成本的再投入，追加更第二节工作计划由于中南花园现已有物业公司在进行管理，实现接管的平稳过渡，是摆在业主和新接物管公司面前的项重要理处理紧急事件负责配合公安部门工作服务中心前台负责热线电话接听负责业主档案更新负责投诉接待回访负责业户定期服务问卷调查事务处理人员素质要求专多能，既是本岗专业能手，又是其他岗障运行控制负责制定设施设备维修保养计划并实施负责智能化安全管理设备的维修保养负责设备设施的应急处理秩序维护部负责小区的公共秩序管理消防管理监控管理负责停车场管理负责交通疏导指挥管部秩序维护部环境维护部前台值班负责资料档案的登记整理保管负责收费环境维护部负责标识系统管理和临时标识系统的建立负责保洁绿化消杀管理服务工程维修部负责房屋本体及其设施设备的维修保挥控制的枢纽，实行小时值班。

行使事务保安和服务等管理职能。

公共事务部负责入驻管理负责装修管理负责开展社区文化活动管理服务中心中南花园业委会深圳科技工业园物业管理有限公司公共事务部工程维修架构图说明设置原则是专多能，精干高效。

实行公司领导下的管理服务中心项目经理负责制。

管理服务中心内部实行垂直领导，前台值班由项目经理各部门主管每日轮换值班，站式服务前台是各类信息的入口，也是指因此，随时可提供近乎量身订做的服务。

任何事情用个电话号码，将为业主全部解决。

这种服务是向满足不同业户不同需求的转变，是种深入和贴近业户生活的服务模式。

中南花园管理服务中心组织架构图管理服务中心组织单服务如业主有进步的服务需求，我们将有偿为该部分业主配备对的物业管家，业主相关的服务需求，可以直接找这位管家负责，这样来，业主无需去找物业管理公司的不同部门。

这位管家由于很清楚业主的状况，扰服务，是切以业主的服务需求为中心，在管理服务中心员工中根植服务的意识，提供各项服务时以不干扰或少干扰业主的正常生活为目标，随时满足中南花园业主的私密性和尊贵性要求。

三如有需要，提供管家式菜务中心反应，不论内容如何，都交由前台记录跟进处理并完成回访，客户则不必为件事往返于各部门之间。

最终的处理结果则由前台反馈给客户并对客户进行回访。

理服务铺开根据制订方案及事前的培训，实施规范的管理工作。

注重效果和改进。

二加强沟通根据工作计划方案，加强与业主单位的沟通联系，了解掌握需求和对管理的意见。

调整改进服务计划。

三关心员工务中心反应，不论内容如何，都交由前台记录跟进处理并完成回访，客户则不必为件事往返于各部门之间。

最终的处理结果则由前台反馈给客户并对客户进行回访。

二亲和力零干扰服务模式所谓亲和力零干扰服务，是切以业主的服务需求为中心，在管理服务中心员工中根植服务的意识，提供各项服务时以不干扰或少干扰业主的正常生活为目标，随时满足中南花园业主的私密性和尊贵性要求。

三如有需要，提供管家式菜单服务如业主有进步的服务需求，我们将有偿为该部分业主配备对的物业管家，业主相关的服务需求，可以直接找这位管家负责，这样来，业主无需去找物业管理公司的不同部门。

这位管家由于很清楚业主的状况，因此，随时可提供近乎量身订做的服务。

任何事情用个电话号码，将为业主全部解决。

这种服务是向满足不同业户不同需求的转变，是种深入和贴近业户生活的服务模式。

中南花园管理服务中心组织架构图管理服务中心组织架构图说明设置原则是专多能，精干高效。

实行公司领导下的管理服务中心项目经理负责制。

管理服务中心内部实行垂直领导，前台值班由项目经理各部门主管每日轮换值班，站式服务前台是各类信息的入口，也是指挥控制的枢纽，实行小时值班。

行使事务保安和服务等管理职能。

公共事务部负责入驻管理负责装修管理负责开展社区文化活动管理服务中心中南花园业委会深圳科技工业园物业管理有限公司公共事务部工程维修部秩序维护部环境维护部前台值班负责资料档案的登记整理保管负责收费环境维护部负责标识系统管理和临时标识系统的建立负责保洁绿化消杀管理服务工程维修部负责房屋本体及其设施设备的维修保障运行控制负责制定设施设备维修保养计划并实施负责智能化安全管理设备的维修保养负责设备设施的应急处理秩序维护部负责小区的公共秩序管理消防管理监控管理负责停车场管理负责交通疏导指挥管理处理紧急事件负责配合公安部门工作服务中心前台负责热线电话接听负责业主档案更新负责投诉接待回访负责业户定期服务问卷调查事务处理人员素质要求专多能，既是本岗专业能手，又是其他岗位的多面手。

员工起点高，管理人员前台服务员部分公共秩序维护员拥有智能化知识，会电脑。

第二节工作计划由于中南花园现已有物业公司在进行管理，实现接管的平稳过渡，是摆在业主和新接物管公司面前的项重要而艰难的工作。

为使接管工作顺利进行，根据我公司在此类物业运作的经验，业主委员会及广大业主需给予新接管物业公司大力支持和帮助，以实现平稳过渡。

接管前的准备序号工作项目具体内容拟定物业管理方案对项目开展深入的调查研究根据项目本身特点，拟订管理方案二组建物业管理队伍选聘员工员工岗前培训员工上岗三前期介入了解要求时间短快掌握物业现状保持与业主单位的密切沟通，做好各项事务与业主的对接工作。

四制订规章制度对物业管理方案查遗补漏与项目现场结合完善管理方案制定各项规章制度公共管理制度五落实物资计划管理用房管理用物资装备六启动应急保护措施制定各类应急保证措施关联机构接触和事前的准备。

七部分设施