政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。

三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注代表起拍价或投标底价，若没有底价代表略低于可能最低中标价代表每次举牌增加最小单位价格，或者是设定敏感性或重要性变化值，例如万元，变化值不宜过大。

根据需要，可增加如下测算销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价„„注代表可接受销售净利率销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

二竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产净资产净利润每股利润资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发项目参与竞争主要目，进而分析对手拿地气势，是否志在必得。

三制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时地价。

销售净利率在时可接受地价或在可接受销售净利率时地价。

也可以通过其他指标分析可接受地价。

最终确定最高竞价和投标价。

把握以微弱优势取得土地使用权开发权原则。

四资金筹措短期集中支付大额资金保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时定提供融资服务协议。

第十部分在新城市开发需要补充内容市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积竣工面积销售面积销售额。

量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例。

各类型产品市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等。

各行政区市场比较量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘销售比重平均价格等。

各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等。

当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前名发展商最近年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占有率。

热点区域表述和特征，热点产品表述和特征客户购买偏好购买关注要素重点楼盘描述二需要完成新城市发展及房地产市场调研报告附件有关宗地情况补充证明资料和法律文件，如各种政府批文权证等。

按照集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法从预算角度，依照当地相关政府政策法规，按照成本项目逐项分析计算。

但要注意在规划设计高品质要求下，可能比行业般成本水平增加因素。

根据已做类似项目相关数据，并充分考虑该项目特性，在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中，不是贯而终，不同成本项目要运用最恰当最科学方法，两种方法可以交叉使用。

对可上可下成本项目在不能确定情况下，尽可能稳健些。

可参照下面格式成本估算表成本项目总成本万元单位成本元参考项目单位成本说明土地获得价款政府地价及市政配套合作款项红线外市政配套拆迁补偿费二开发前期准备费勘察设计费报批报建费三通平费临时设施费三主体建筑工程费基础工程结构及粗装修门窗工程公共部位精装修室内精装修室内水电气暖室内设备及安装室内智能化系统四红线内市政工程费室外给排水系统室外采暖系统室外燃气系统室外高低压系统室外消防系统室外智能化系统五园林环境费环境设计费绿化建设费建筑小品费道路广场建造围墙建造费室外照明费室外背景音乐室外零星工程六公共配套设施费游泳池会所幼儿园学校儿童游乐设施商业设施其他七开发间接费工程管理费营销费用资本化利息物业管理完善费合计第部分项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位置。

附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心区域办公商务政府的关系。

二宗地现状案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内机会点结论区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题三区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特征上结论本案目标人群区域来源行业特点产品力偏好购买方式和主要关注点诉求点。

四目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征来源区域行业特点产品建议第四部分规划设计分析初步规划设计思路设计概念产品体现主题思想，主要设计风格设计特点。

主第部分项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等地理位置。

附图项目在该城市区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等相对位置和距离地段定性描述与主要中心区域办公商务政府关系。

二宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因此而损失实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建土地完整性，有否市政代征地市政绿化单位数值元项目总金额万元销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率项目开发各期利润体现经济指标年上半年年下半年年上半年年下半年合计结算面积单位利润元利润万元敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

成本变动各项经济指标变化，假设成本每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率四项目资金预测资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等投入安排。

资金回款计划各期销售回款计划。

资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金需求缺口及融资途径。

启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资金占用月平均额第七部分管理资源配置机构设置是否需要成立法人公司项目公司主要部门设置。

二人力资源需求启动项目对个专业部门人员需求，具体人数重点是专业经理。

三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员解决途径调动招聘培训等。

第八部分综合分析与建议分析优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。

二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。

三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心区域办公商务政府的关系。

二宗地现状案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内机会点结论区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题三区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特征上结论本案目标人群区域来源行业特点产品力偏好购买方式和主要关注点诉求点。

四目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征来源区域行业特点产品建议第四部分规划设计分析初步规划设计思路设计概念产品体现主题思想，主要设计风格设计特点。

主第部分项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等地理位置。

附图项目在该城市区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等相对位置和距离地段定性描述与主要中心区域办公商务政府关系。

二宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因此而损失实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹可利用构建土地完整性，有否市政代征地市政绿化方面论述。

四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地