目收益收入测算依据根据项目初步规划思路，可售商品房包括住宅商业。

参照本项目周边同类物业租金水平和成交价格，以及项目片区整体规划功能分区和未来发展前景，通过收益还原法和市场比较法，本项目销售价格定位由于市场可比同类产品高档酒店式公寓均价已达元平方米，商业首层价格达元平方米，考虑到随着片区规划宝安中心区宗地评估及可行性研究报告进步完善，市场价格将进步上升，本项目在二年后推向市场，以高档酒店式公寓销售均价保守估计为元平方米，商业销售均价为元平方米。

收益分析序号物业类别销售面积销售单价元合计万元备注商业销售住宅销售公建合计成本收益率分析由于项目为拍卖地块，地价须在中标后次交清，因此在项目资金安排方面，我们假定地价全部为自有资金，开发投入由银行贷款取得，因此得到下表序号项目金额万元总销售收入总成本总收益自有资金收益率项目敏感性分析考虑到项目拍卖过程中有很多不确定性因素，都可能影响到项目成交价格，我们假定在项目地价为元平方米和元平方米情况下，分别计算了项目收益，具体结果请见后表。

宝安中心区宗地评估及可行性研究报告对比项目地价元地价元地价元地价元总成本万元自有资金万元销售收入万元销售利润万元销售利润率自有资金收益率综述综合以上财务分析，我们发现，当项目土地在元平方米以下成交时，通过对项目进行不同定位，采用不同开发策略均可取得良好收益，但如果项目地价超过元平方米，项目自有资金收益率下降到以下，年平均收益率将在以内，项目将不再具有投资价值，因此我司建议以元平方米作为我司报价上限参加地块拍卖。

宝安中心区宗地评估及可行性研究报告项目开发现金流量表单位人民币万元，地价元平方米年年年年合计三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度设计开工竣工销售现金流出土地费用前期费用建安费用管理费用销售费用财务费用销售税金偿还垫资偿还贷款小计现金流入销售收入银行贷款承包商垫资自有资金小计净现金流量累计净现金流量宝安中心区宗地评估及可行性研究报告项目开发现金流量表单位人民币万元，地价元平方米年年年年合计三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度设计开工竣工销售现金流出土地费用前期费用建安费用管理费用销售费用财务费用销售税金偿还垫资偿还贷款小计现金流入销售收入银行贷款承包商垫资自有资金小计净现金流量累计净现金流量宝安中心区宗地评估及可行性研究报告衣模具服装个集聚基地共投入资金亿元。

集聚基地共引进企业家，其中内衣集聚基地家，模具集聚基地家，服装集聚基地家，汽车电子集聚基地家。

工业经济效益不断提高年月全区规模以上工业实现应缴增值税亿元，利润亿元，分别增长和。

全区规模以上工业实现利润增幅则由季二季和三季升至到年底。

其中，全员劳动生产率达到元人，增长工业经济效益综合指数为，提高个百分点。

工业产销衔接状况有所改善，实现销售产值亿元，产销率为。

工业总产值首次超过东莞数据来源深圳市宝安区统计局与国内重点城区相比较，由于宝安区规模以上工业企业数量众多，且超大型企业如富士康集团增长较快，年宝安区规模以上工业总产值首次超过东莞市，增速也仅次于昆山市，比昆山市低个百分点如图。

外贸高出低进成为拉动增速高位运行主要新增因素年世界经济加快复苏，加上宝安区出口退税政策新调整，全区出口在去年高基数基础上再攀新高，外贸出口首目录第部分项目总论项目背景项目名称承担可行性研究工作单位研究工作依据项目建设规模和内容第二部分项目投资环境研究宝安区宏观经济环境分析宝安区经济发展总体概况宝安区未来发展预测宝安区房地产总体市场分析宝安区房地产市场供应状况分析宝安区房地产市场需求状况分析宝安区房地产市场价格分析宝安区房地产市场未来发展预测第三部分区域市场分析区域发展概况区域总体概述区域经济社会发展概况区域交通组织状况区域配套设施状况区域规划发展前景区域房地产市场分析区域房地产市场供应状况分析区域房地产市场需求状况分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，区域房地产市场价格分析区域房地产市场未来发展预测区域土地市场分析宝安区土地市场分析龙岗土地市场分析福田土地市场分析区域土地市场总结第四部分项目整体分析项目用地解析项目地块概述项目地理位置建设条件评价规划限制条件用地周边环境分析地块交通条件分析周边配套设施分析项目分析项目优势分析项目劣势分析项目机会点项目威胁点项目总结评价第五部分项目初步定位项目客户定位项目业定位项目价格定位第六部分项目发展模式项目开发模式项目盈利模式第七部分项目财务分析主要经济技术指标表项目投标报价思路低价位竞拍财务分析高价位竞拍财务分析综述第部分项目总论项目背景项目名称宝安中心区宗地评估及可行性研究承担可行性研究工作单位深圳中原物业顾问有限公司研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号深圳市建设工程价格信息委托方提供相关资料项目建设规模和内容根据委托方提供项目建设用地规划许可证宗地图等相关资料，项目规划设计指标见下表项目规划设计指标表序号名称单位数据总占地面积平方米计容积率总建筑面积平方米住宅平方米商业平方米幼儿园平方米邮政设施平方米车位个建筑容积率第二部分项目投资环境研究宝安区宏观经济环境分析宝安区经济发展总体概况全年经济发展总括年，是宝安区全面贯彻科学发展观和国家宏观调控政策重要年。

在圆满完成十五计划和科学制定十五规划之际，回顾速度与效益协调发展年，宝安区经济增长上升周期继续延长。

宝安区经济实力不断增强，经济规模再上新台阶数据来源深圳市宝安区统计局年宝安区生产总值居于深圳六区之首，首次超过亿，达到亿元，增长如图。

规模以上工业总产值接近亿元，并首次超过东莞。

随即出口超过亿美元，出口总额也超过东莞。

两税收入接近亿元，地方财政般预算收入也超过亿元，并居各区首位。

在人民币汇率上调利好影响下，居民人民币储蓄增长超过，居民可支配收入也有所提高。

在科学发展观指导下经济运行质量进步提高在科学发展观指导下，宝安区三次产业比例逐步趋向合理。

其中，第产业实现增加值亿元，下降第二产业实现亿元，增长其中工业为亿元，增长第三产业实现亿元，增长。

随着经济增长模式继续转变，经济增长质量进步提高，质量与效益呈上升趋势，经济可持续发展得到了有效维护如下表。

指标指标值增长地均产出亿元平方公里地均税收万元平方公里规模以上工业经济效益综合指数规模以上工业全员劳动生产率元人数据来源深圳市宝安区统计局国家财政和居民收入与强劲国民经济同步增长年宝安区完成税收亿元，增长，增速列各区首位其中，国税收入亿元，增长，地税收入亿元，增长。

年全区财政收入为亿元，比上年决算增长其中，般预算收入突破亿元，达到信达电器有限公司深圳市喜德盛自行车有限公司深圳市福安奋达实业有限公司深圳市兆驰多媒体有限公司深圳市鹏盛电子有限公司深圳市希科普科技发展有限公司深圳市亿博达科技有限公司深圳市力可兴电池有限公司深圳市漫步者科技有限公司深圳市欧美士达自行车有限公司数据来源深圳市宝安区统计局创新招商引资机制，改招商引资为招商选资宝安区创新招商引资机制，改招商引资为招商选资，提高企业准入门槛，把引资重点转向知名度高规模大效益好技术密集型项目上，重点抓区五园引资无地招商和企业增资扩产，呈现出签约项目减少投资额增加新趋势。

年外商直接投资亿美元，日均约万美元，同比增长。

全年共有家企业继续增加投资。

年香港招商会共签订项目宗，投资总额高达亿港元，已落实项，落实率达。

第七届高交会共签约高新技术项目宗，合同成交总额投资亿元，增长。

快速且稳定固定资产投资增长为经济发展注入持久活力今年以来国家实行有保有压宏观调控政策，宝安区固定资产投资直保持健康发展态势，为经济增长注入了源源不断活力。

年宝安区全年完成固定资产投资亿元，增长，增幅有所回落。

固定资产投资资金来源亿元，增长其中，利用外资亿元，增长，是资金来源中增速最快，但主要资金来源还是以自筹为主，占。

在与国内重点城区相比较，宝安区固定资产投资总额与增速均居第三位如图。

数据来源深圳市宝安区统计局主要表现工业投资增长较快年工业投资完成亿元，增长，高出全区固定资产投资增速个百分点。

年工业投资占整个固定投资比重，同比上年提高个百分点。

工业投资快速增长为宝安区工业发展提供了坚强后劲。

园区和重点建设项目完成顺利首先是园区建设进展良好。

光明园区规划建设为平板显示器化合物半导体照明和生物医药大产业化基地，核心项目已相继开工建设观澜园区内企业建设全面提速，现有信盈科技日海通讯家企业已试投产服装内衣模具个产业集聚基地建设正大力推进，钟表集聚基地正在进行征地前期准备工作。

其次，重点建设项目完成顺利。

宝安区大道国道改造三期工程宝石和松白路扩建等重大路网工程实施进展加快，老虎坑垃圾焚烧发电厂成功投产运营，过桥窝罗田垃圾场封场进展顺利，观澜河和茅洲河整治工程固戍和龙华等污水处理厂及其配套管网工程等重大环保项目进步落实，电网和水务工程建设也在加快进行如下表。

五大项目名称单位名称完成投资额亿元完成计划厂房宿舍及销售及经营回款计划项目住宅商业全部对外销售业定位项目价格定位第六部分项目发展模式项目开发模式项目盈利模式第七部分项目财务分析主要经济技术指标表项目投标报价思路低价位竞拍财务分析高价位竞拍财务分析综述第部分项目总论项目背景项目名称宝安中心区宗地评估及可行性研究承担可行性研究工作单位深圳中原物业顾问有限公司研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国