区东部，并以徐泾和赵巷为中心。

徐泾镇作为万里国道 第镇，与上海市区紧密相连，为上海西郊虹桥概念的延伸，距虹桥机场仅公 里，现已成为上海西区高档别墅的主要供应地。

沪清平公路沿线的别墅楼盘有 个区别于其他区域的特点，产品更新快。

湖畔佳苑无论在层半的建筑构造上 环境庭院上，还是室内空间上都有新意。

长堤花园紧邻高尔夫球场，具有极佳 的高尔夫球场景观，并推出湿地坡景概念。

由于低容积率，又有新的创意，价格的走势见好。

本项目位于沪清平公路与沪青平高速公路之间，沪青平高速公路已于前年通车， 使交通便捷的程度进步提高。

本地块周边最近几年已经开发和正在开发大批 别墅，提高了区域开发的成熟度，相对而言有益于减少后续房产开发的风险。

去 年中央作出了暂停别墅类用地供给，对已获得别墅用地的开发商来讲定是个利 好消息，有利于别墅项目品质和价格的提升。

高泾路作为目前该项目的主要进出 道路，将由原先的米拓宽至米宽，大市政配套管线都已到位，为本项目的 后期市政配套提供了良好的条件。

所以以房地产开发的势头及必备条件来看，该 地块房地产开发已具备了较好的外部条件。

价格分析 本项目所处的区域已构成别墅开发的热土，经实地调查和有关媒体显示，提供几 个可比性楼盘的情况 西郊紫郡基地面积，拟建式低层住宅，容积率。

目前期幢别墅已结构结顶，古典式的风格，预售价元以上，最高为 元，已预售空。

丽都别墅占地，已建成幢式别墅，计五种房型，平 方米建筑面积，欧陆风格，去年已售完。

售价大于元。

湖畔佳苑占地面积万，容积率，分二期建设。

该项目倡导新亚洲 主义的理念，单坡屋面，主体结构层半，围合庭院黑白色调等，颇能吸引人们 的注意。

期已于去年上半年预售完毕，予售价在。

现正在建设中的二期的预售价均价定在元以上。

我们认为，项目只要能搭准时尚的脉搏，细化规划手法，推出新的创意 或理念，做优楼盘，那么大于元的销售均价是有把握的。

三建设方案 规划设计 该小区属于中高档别墅区。

规划设计的指导思想是在充分利用土地和原有水域的 原则上，环境追求田园意境，山水趣味是规划设计的基本设计理念，给人以种 全新的视觉感受和生活方式。

总体规划由两大部分组成平原和山坡，之间以条潺潺流水自山谷蜿蜒而过， 而平原上则另设条或收或放，变化有致的大绿洲。

水绿，两条步行街在平 面上形成了两条动态的流线，而三个山坡延绵至平原，又在空间上形成了三条动 态流线，使全区空间丰富多变，避免了枯燥感和封闭感。

山水结合的总体布局令 每户别墅都有其卖点或依山，或旁水，或临坡，或岛居，或见绿。

根据周围环境及道路交通状况，小区主出入口位于基地西侧的高泾路上，次入口 位于基地东南部。

区内交通组织以安全，顺畅，通达为基本点。

车行道由入口处 向北沿山坡北侧及向东沿平原形成两条纵向主线，再由主线伸往山丘，山脊和山 谷。

区域的经纬次序明晰可循。

而人行则经会所前的绿化广场沿大绿洲，以最便 捷的路径步移景移，延伸至小区最深处，也可沿谷间水涧，由柳影水云间归至家 园。

规划方案用地平衡见如下表 序号项目面积比例 总建设用地面积 其 中住宅用地面积 公建用地面积 道路用地面积 集中绿地面积 其他用地注带征土地 建筑设计 小区内共布置了式别墅幢和会所幢，地上建筑面积计，其中会所 为，别墅为。

式别墅共有十余种房型，针对每个不同情况的地块，或山，或水，单独进行设计，力求建筑由景而生，合景为。

平均每户建筑面积约。

单体内的 空间设计按现代家庭生活模式，合理组织功能分区和安排空间序列，建筑内外空 间的相互辉映，相互渗透宅供电采用从户外电缆分支箱用电缆配送至用 户。

每住宅设三相四线单元进线，供电电压。

为确保小区环境优 美，总体上所有供电线路及道路照明均采用电缆埋地铺设。

本项目采用屋面避雷带保护方式。

弱电设计 在弱电系统方面，为满足用户对语言数据图象等方面的要求，本小区在电话 及信息系统上预设宽带网接入方式，每幢住宅设弱电综合分线箱。

式住宅电 话每户进线两对，加上会所综合楼等，总须设置电话进线对。

为提高收看电视图象的质量，小区设置共用电视天线系统。

小区实行封闭式管理，设周界报警系统。

每户住户均设可视对讲系统。

小区所有 住户的访客对讲机与安保中心联网。

每户设燃气泄漏报警和自动切断装置。

户门阳台外窗设防盗报警，家庭设紧 急求助和报警装置。

每户的用水，用燃气，用电实行遥读，并传递至物业管理中心。

煤气设计 本项目的燃气最大小时用量为立方米。

生活用的煤气为城市低压煤气。

低压 煤气由别墅区内的箱式调压站接出。

外场煤气管网采用聚乙稀管材，室内煤气管 采用热渡锌钢管。

每户设立方米煤气表只 空调通风 空调 小区内别墅采用拖多的家庭式中央空调系统型别墅夏季总 冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。

型别墅 夏季总冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。

，型别墅夏季总冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。

室外机组分别设于室外地坪或露天平台。

会所采用拖多的变频空调系统。

通风 卫生间设置机械排风设备。

别墅设置中央吸尘清扫系统，每个房间在米范围内设个室内清扫口，主机设 在车库或室外阳台。

环保设计 别墅，会所均采用市政压力直接供水。

卫生洁具，水嘴均选用节水型。

选用低噪音，节能，高效率的风机，空调设备。

空调室外机安装均采用减振 器或减振垫，吊装的室内机均采用减振支架。

风机，空调器风管进出口均安装软接管。

空调制冷剂采用环保型制冷剂。

污水系统均设有通气管道出屋面。

垃圾处理拟由物业管理部门设立临时垃圾收集点，每日定时定点收集集中后由 专人送至垃圾收集处理房外运。

节能设计 建筑节能小区内各单元均有良好的采光通风条件，所有户型主要卧室及 起居室均朝南，采用低窗，窗地比大于。

屋面均加保温材料东，西，北外墙均刷以保温沙浆做保温隔热措施，满足对外围护结构传热系数要求。

并采 用阻热性能，密闭性能较好的门窗，窗户采用双层玻璃。

排污节能卫生洁具采用节水型。

电气节能室外路灯采用光电开关。

除宅内照明，其他区域采用节能灯管， 采用电子镇流器以达到节能效果。

卫生防疫设计 设计中充分考虑住宅的朝向及日照，经冬至日照分析，各户住宅均能满足客厅及 主要卧室连续满窗日照小时之上。

同时，对小区周围的日照影响均在允许范围 内。

人防设计 本工程的人防地下室设在会所地面以下，计约，予设人员掩蔽所。

具体由 当地人防部门按相关要求进行设计。

四建设进度 根据次规划，分期实施，先造环境，后建别墅的原则，采取滚动开发。

第 期亩的用地计划早已下达，今年下半年剩余的用地计划也将下达。

这样， 从年起算，拟用年左右的时间建设并完成该项目是完全有可能的。

本项目 的计划工程进度安排如下 前期工作市场调研勘察设计报建等。

滚动开发土建安装装修总体部分销预售。

全部竣工验收，交付使用。

五投资估算及资金筹措 经估算，本项目建设总投资为人民币万元详见附后表。

投资利润率为 投资净利润率为详见附后表二。

本项目的建设资金由上海房地产开发有限公司自筹解决。

主要拟采用以下几 条途径多年开发经营的资本积累，适度贷款和销预售房屋的资金回笼。

六财务效益分析 本项目的经营收入为房屋销预售收入，建成可供销售的住宅建筑面积为 ，销预售期为年，均价元。

考虑到销预售期有年的 时间跨度，因此其售价分别为年元，年元，年 元。

具体各期销售面积和营收如下 内容年年年合计 销预售比例 销预售面积平方米 销预售单价元平米均价 营收万元 经测算，本项目的主要财务指标如下 财务内部收益率 财务净现值万元 静态投资回收期年年 详见附后表三 七敏感性分析 通过对经营收入和建房成本个变量的单参数敏感性分析可知，本项目对经营收 入和建房成本的变化较敏感。

当时的基准情况下，在经营收入减少或建 房成本增加时，本项目的内部收益率和财务净现值等指标的敏感性分析表明， 该项目有定的市场抗风险能力详见附后表四表八。

八结论和建议 本项目建设基地区域和地段优良，周边环境和配套条件完善，房地产开发的成 熟度较高，市场前景是乐观的。

项目的建设资金由建设单位自筹和房产销预售收入解决。

经测算，本项目 有定的财务效益，具备定的抗风险能力。

建议在项目的建设和经营过程中， 加强管理，节约投资，并做好房产预售和销售的宣传工作，使销售计划得以实施， 项目概况 项目名称暂定名 建设依据批准文件 青浦区计划委员会青计投第号关于建设商品住宅房项目建议 书的批复详见附件。

青浦区发展计划委员会青计投号关于开发建设徐泾高泾 地块商品住宅房项目的批复详见附件。

青浦区发展计划委员会青计投号，号关于建造商品住宅 房项目的批复详见附件。

青浦区规划管理局青规书第号关于核发上海房地产开发 有限公司选址意见书的通知详见附件。

青浦区规划管理局青规地第号关于核发上海房地产开发 有限公司建设用地规划许可证的通知和沪青地号建设用地规划 许可证详见附件。

青浦区人民政府青府土用第号关于同意上海房地产开发 有限公司新建商品住宅的批复详见附件。

上海市房屋土地资源管理局沪房地青字第号第号上 海市房地产权证详见附件。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，沪青房地出让合同第号上海市国有土地使用权出让合同详 见附件。

上海市国有土地开发补偿合同详见