是说，并不是大品牌商家就完全符合选择标准，而是大品牌商家中，尚未在北京市场涉足才能满足我们选择标准。

唯有如此，才能在北京市场上产生轰动效应和强烈冲击力，从而保证旦开业经营，就进入兴旺快车道。

其二，具体经营项目选择应符合在企业知名度，商品品牌市场号召力，价格，服务等方面具有同行领先优势标准。

因为，无论是哪方面优势，其实质都是对顾客实惠，都会增加顾客经济利益和满足。

因而可以在短时间内创造和形成不断扩大本项目商势圈。

主力业态大规模经营原则位于四环路东侧龙房商道项目属于城乡结合部，其区位条件决定了业态规划必须选择当前流行于国际，又极具先进性和竞争力经营方式。

而这种方式往往又是同大规模经营优越性密切相关。

因为，大规模经营最明显特点在于具有采购优势，从而降低成本费使价格竞争力凸现同时，大规模经营，也具有服务种类多样，设备齐全，人员管理统，训练有素，易提高消费欲望和冲动客观有利条件其三，大规模运营会极大地形成商圈辐射力，使商圈半径扩大化。

总之，此种条件易于创造市场，聚集客流，汇拢财源。

大规模经营对于本项目而言另层含义是，其经营组合是有层次，有侧重，有结构安排。

具体讲，主营项目餐饮娱乐扩大规模主旨，是形成项目核心优势或核心竞争力。

概言之，主营项目能否有规模关系到本项目能否成为新兴餐饮娱乐中心，从而能否成为四环路新商圈具有决定性影响。

可以重点考虑招商方向根据上述原则，我们建议开发商可以重点考虑商家健身业和娱乐业影城将招商重点放在引进国际知名娱乐集团上，比如美国时代华纳影城在全国各地已经开设了不少影院，但目前还未在北京开店，因此完全可以作为主力商家引进。

通过居民消费调查发现，麦乐迪和钱柜支持率最高，分别达到和。

并且其顾客定位基本符合本项目，因此应作为重点商家引进。

健身房知名度调查结果显示，青鸟健身是近半数居民第选择。

餐饮企业目前北京大型餐饮企业主要集中在四个方向海鲜酒楼多为粤菜，连锁企业较少。

川菜连锁企业众多，口味大众化。

单店面积较大，有些可达到平方米以上，典型如麻辣诱惑陶然居小天鹅等火锅连锁企业较多，单店面积在平方米左右，典型如小肥羊福华肥牛等。

家常菜连锁企业较多，单店面积在平方米，典型如金百万大鸭梨等。

零售企业大型综合超市以引进世界强企业为主，主要商家沃尔玛家乐福麦德龙欧尚伊藤洋华堂易初莲花，北京华联等建材家居超市宜家家居欧培德乐华梅兰红星美凯龙好美佳东方家园爱家家居等百货店百盛华堂商场北京华联王府井百货太平洋百货等电子数码专卖赛博数码百脑汇等项目综合分析通过上述分析，我们认为本项目有如下特征从位置特征来看，项目拥有良好地段位置，交通通达性和通畅性均好周围已经有相当数量居民住宅落成，但基本商圈较为薄弱位于外延，紧靠商务人群，项目向西紧靠商务中心区，向西连接垡头边缘集团，保证了充足外围商圈顾客数量，因此应大力发展辐射性强商业，缩小社区商业面积。

从项目自身条件来看，充足场地面积为项目提供足够发展空间。

只要规划得当，项目有充分条件成为北京东南地区新城市餐饮娱乐购物中心。

当依附性，其发展特点和餐饮有定类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种齐全性和地域性特征明显。

北京餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客不同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色，同时还提炼并渲染自己饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位营造。

连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展店铺，多数选择重点占领北京市特定区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。

餐厅聚集旺市。

北京多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非项目基本情况龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发大型商业地产项目，项目占地亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区个标志性购物中心。

为了更好对龙房商道项目进行定位和规划，北京龙鼎华房地产开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。

投资环境宏观经济市场与商业市场分析北京市概况及投资环境分析详细内容见附录二北京市宏观经济发展基本情况详细内容见附录二北京市商业发展现状分析我们认为北京市商业发展有以下主要特征城市商业吸引力巨大，作为国际性大都市，无论是出于战略核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，发展要求还是对庞大购买力追逐，北京商业吸引了国内外诸多商家进驻，可以说北京商家数量之多和种类之全在全国都是领先。

商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，京市商业年平均增长速度均在左右，这要比同期平均增长速度高出约左右。

而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表先进商业业态在北京得到了年均增速以上高速发展。

商业重心逐步迁移，伴随着北京城市化进程与住宅开发，商业发展重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西北四环商业发展已经初现端倪。

未来几年，环四环商业经济带将迅速崛起。

商家战略布点加速，在商业发展良好形势下，借助年年底商业领域全面开放机会，国内外知名商家纷纷加速在北京战略布局。

三环四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐对象。

影响商业发展需求因素分析影响个城市商业发展主要因素是人口收入水平支出水平和消费习惯，其中城市消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要是受消费者规模与消费购买能力影响。

本节将分别阐述分析。

巨大且不断增长人口规模是商业发展基石截止年末，北京市常住人口万人，其中户籍人口万人。

外来人口万人，如果加上规模庞大流动人口，无疑将形成个巨大消费市场规模。

与此同时，伴随着北京房地产市场开放和户籍身份淡化，越来越多相对富裕人口开始涌入北京置业与就业北京有楼盘甚至有超过以上购买者是外地人，这使得北京人口数字更加庞大。

而持续扩张人口基数也使得北京消费规模达到个令商家垂涎地步，为商家成功经营奠定基石。

领先全国购买力水平是北京商业真正繁荣关键近几年，北京市居民平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收入水平持续增长。

年，北京城镇居民人均可支配收入更是达到元，生活费支出达元。

同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升。

住房和购车成为新消费热点，特别是私家车消费正处于加速阶段，年北京市居民私家车保有量约为万辆，而到年年底已经达到万辆，汽车消费高速增长带动了相关产业发展，同时也从根本上扩大了居民行动半径，进而使其消费习惯得到质改变。

当然，对商家商业设施停车设施建设也提出了新要求，与本项目特征类似北京金四季购物广场火爆原因中，辆免费停车位起了关键作用。

消费习惯方面消费习惯对现有商业发展起着指导作用另方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。

消费者调查结果请见附件，下面将对些关键性条件进行分析交通方便因素占据重要地位，交通条件成为居民购物时越来越重视因素，这点与北京住宅区域扩大化及私家车进入家庭普遍化密不可分。

同时，停车场在顾客考虑因素中地位也越发重要，成为影响选择些类别消费场所关键因素。

交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车比例在逐渐提高。

这就对商业项目周边公交系统提出要求，尽可能停靠更多车次。

消费产品中餐饮位列三甲，体现东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域供应量。

新增几大独体商业物业都集中于该区域，短时间放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小，多为社区底商，商铺市场零散活跃。

其他几个南部区域分布数量普遍较少。

由于南城房地产项目开发时间较晚，社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小，整体发展不够成熟，且有新建社区位于老社区范围，商业项目开发较为滞缓，不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。

商业地产租售概况根据统计，到年年底北京市商业地产显性空置率为，但隐性空置率在以上，而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来两三年急剧增加，三四年后，北京商业地产会出现过剩，而这种变化将在显性空置率上有更直接体现。

需求群体分析截至本月，北京市商业物业市场已经形成了齐头并进三大需求群体跨国零售企业。

随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店需求明显增加，美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在京选址开店。

国内大型零售企业。

国内大型零售企业扩张形成了北京市商业物业需求另主力，为与即将到来国际零售巨头对抗，早在年，国内零售企业就开始进行积极扩张，而北京是这些企业发展重点，因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入北京市场。

中小投资者。

许多中小投资者纷纷看好北京商业市场投资潜力，成为北京写字楼和住宅底商强有力需求者。

需求区域分析从近年需求情况来看，商业物业需求区域仍然集中在人流量大交通方便住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟地段。

朝阳区东三环和亚运村地区普遍成为投资者投资目标，其次是海淀区。

从需求方向看，对商业用房最大需求量体现在对小型摊位需求上。

租金售价分析销售价格元平方米出租价格元平方米天年月商业物业销售均价为元平方米，出租平均价格为元平方米天。

同比上月租售价格水平略有提升。

租售价格两极分化最高售价可达元平米，而最低只有元平米最高租金可达元平米天，而最低只有元平米天。

新增出售情况系列中安盛业大厦莫奈花园