。

这是赛格集团当初选择投资主要原因之，同样这将是本项目市场机遇。

没有好房子，也没有烂尾楼。

这是深圳赛格集团对房地产市场后评价。

赛格集团非常看好市场。

由赛格集团投资亿多元占地亩高达层综合建筑新时代广场项目年月日已在湾广场边隆重奠基。

年以来，房地产起步发展，投资开发开始升温，年完成投资亿元，年完成投资亿元，比上年增加了，商品房销售市场价格逐步上升，价格已经由去年元上升到元左右。

据了解，市房地产项目建设以东区开发旧城改造项目为核心，以人民路江两岸永福西路主目二期工程总建筑面积平方米，根据分行调查报告和项目计划书，可售面积商业层，商业建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米。

销售计划项目于年月各项资金到位后开始预售，分两期销售，按四个阶段完成第年上半年期商铺销售，住宅销售第年下半年期商铺销售，住宅销售第二年上半年二期商铺销售，住宅销售第二年下半年二期商铺销售，住宅销售。

销售价格根据目前项目周边房地产而定，商铺临城市主干道南路层商铺销售均价可定为元平方米，二层商铺销售均价可定为元平方米，三层商铺销售均价可定为元平方米，则商铺销售均价约为元平方米。

住宅多层住宅销售均格可定为元平方米小高层销售均价可定为元平方米。

与市区繁华地段其他楼盘相比，本项目定价相对偏低，但是项目所处地段目前并不是商业成熟区，而是政府规划发展较快具有极大升值潜力区域。

因此，本项目根据市场行情按以上方案确定其平均售价是较为可行。

销售收入商铺销售收入元平方米平方米万元住宅销售收入元平方米平方米万平方米平方米万元经测算，项目可售面积按两期销售可实现销售收入万元，两期分别为万元和万元。

其中项目第期收入转投入项目建设。

五主要财务分析静态分析投资成本万元税费万元总销售收入万元④利税总额万元万元万元利润总额万元万元万元财务盈利能力分析开发成本利润率利税率项目开发成本利润率实际是开发商对开发项目所承担风险回报。

般情况下，相对于个开发周期为年项目来说，其开发成本利润率大体为之间。

本项目成本利润率在税后，具有良好经济效益。

风险分析盈亏平衡分析固定成本万变动成本万单位变动成本元平均销售单价元盈亏平衡点万当项目开发销售量达万时，本项目开始盈利，每超过，项目即可获利元。

敏感性分析现主要从开发成本物业售价两种因素分别对项目进行敏感性分析，变动幅度取开发成本敏感性分析开发成本变动幅度利润万元利润增减额连任率变动幅度物业售价敏感性分析物业售价变动幅度利润万元利润增减额利润变动幅度第六章结论及建议结论作为大西南最便捷出海通道和广西沿海交通枢纽，市已成为海内外客商投资经商旅游热点地区。

项目建成，将对建设大港口大工业大旅游具有积极促进作用，同时又能实现安居乐业增加财税收入，具有很好经济效益和社会效益。

从市场角度看，项目定位准确，符合城市发展功能建设，以及满足沿海带对家居装饰市场发展需求。

市极富现代气息标志性高层住宅。

第三章市场分析房地产市场分析多年以来，市房地产没有真正发展过，即便在年前，市内几乎没有真正意义上房地产住宅项目，是目前中国唯没有历史包袱没有被开垦过沿海开放城市，说明房地产市场有着巨大发展潜力和空间。

这是赛格集团当初选择投资主要原因之，同样这将是本项目市场机遇。

没有好房子，也没有烂尾楼。

这是深圳赛格集团对房地产市场后评价。

赛格集团非常看好市场。

由赛格集团投资亿多元占地亩高达层综合建筑新时代广场项目年月日已在湾广场边隆重奠基。

年以来，房地产起步发展，投资开发开始升温，年完成投资亿元，年完成投资亿元，比上年增加了，商品房销售市场价格逐步上升，价格已经由去年元上升到元左右。

据了解，市房地产项目建设以东区开发旧城改造项目为核心，以人民路江两岸永福西路主干，滚动开发模式进行开发，主要开发方向为东区行政信息中心建设落成，贯穿火车东西站永福大街贯通，居住环境较好住宅小区形成规模。

湾广场永福大街行政信息中心为轴心区域将成为市新商业文化中心。

钦城区路大道大道将成为市房地产发展重点，该区域以城市物流商业为主要发展方向。

以下为年广西部分城市及房地产投资完成额年增长年年增长亿房地产投资完成亿梧州贵港桂林市河池注以上数据均来自广西统计信息网从上表中数据可看出，年亿元相对较高且经济实力相对较强，但福大街行政信息中心为轴心区域将成为市新商业文化中心。

钦城区路大道大道将成为市房地产发展重点，该区域以城市物流商业为主要发展方向。

以下为年广西部分城市及房地产投资完成额年增长年年增长亿房地产投资完成亿梧州贵港桂林市河池注以上数据均来自广西统计信息网从上表中数据可看出，年亿元相对较高且经济实力相对较强，但房地产投资完成额却只有亿元，相对其它城市，房地产市场发展明显落后于经济发展速度，而且房地产投资相对去年来说有个明显增长态势，由此可看出房地产市场有着巨大发展空间。

二市房地产市场供需分析房地产市场各类各档次产品供给量较少，不能满足当地居民快速提升居住需求。

现有住宅消费多以传统占天占地私宅房形式存在。

现有在建和在售商品房住宅小区基本为中低档楼盘，建筑户型环境设计均较平淡，无出彩之处。

随着经济发展和社会进步，随着住房分配制度改革深入住宅产权变化以及人们生活水平不断提高，购房者日益挑剔，购房者对房地产商品周边环境规划设计配套设施物业管理等越来越重视。

购房者对房地产商品单品质要求已逐渐向综合性多元化发展，对住宅质量需求不断提高。

住宅设计结构合理配套设施齐全环境优化交通便捷物业管理科学楼盘将是买家首选。

目前，相对于同级别广西其它城市而言，城市规划建设和投资环境都是较好。

在新城市规划蓝图下，将以环境优美可持续发展适宜居住海滨城市方向发展。

而目前居民居住形式环境配套品质等方面都处于较低级和落后水平，无法满足经济和社会发展需要，无法满足城市居民日益提高居住需求和标准。

总来说，市区位优势明显，在房地产市场方面，作为处女地房地产，既没有历史包袱，又具备良好发展前景市场基础和空间，市场整体处于快速发展起步阶段，处于积蓄能量即将释放时期。

其市场发展有如下特征房地产行业发展薄弱，行业规模相对于该市经济总量和发展而言明显偏小目前市房地产行业投资量供应量空置率销售额均处于较低水平需求上未被充分调动，能量尚未充分释放。

目前居民居住形式环境配套品质等方面都处于较低级和落后水平，无法满足城市跨越发展时期居民日益提高居住要求和标准。

市场发育未成熟，房地产市场处于较低层次。

开发理念产品品质价格户型配套档次社区文化等方面均处于不充分地端层面。

尚未形成充分细分市场。

各线各类产品供应不充分，细分市场充分竞争尚未形成，尤其缺乏高档次高品质社区和楼盘。

二项目街区功能分析交通状况路公交车线路经过本项目直达市中心，未来搭桥建成后更是四通八达。

生活配套菜市离项目不到米，只有两分钟车程，加上临街购物商店基本满足居民生活需要。

文化教育市第二第四第六小学以及逸夫小学离项目不到十分钟车程，且教育条件好中学有市第三中学新港中学以及卫校，足以住户子女文化教育。

医疗卫生市第二人民医院就在钦城区政府附近，居民健康生活得到保障。

金融配套南路上，各银行储蓄所农村信用社都有，给居民带来了很大方便。

人文状况南路是随着城市不断发展而繁荣起来，虽然不是传统商业旺地，但是大量个体经营户及大量务工人员入驻，活跃了区域市场，部分收益较高个体户将直接转向商铺和住宅消费项目周边街市都是以前农贸村庄发展而来，生活在周边人群文化水平普遍不高。

由于外来人员居多，经济基础较好人员对物业管理生活环境较好住宅小区比较向往。

三市在售楼盘调查目前市住房平均价格已经在元左右，比去年又有所上涨。

商铺均价集中在元居多，大多数项目开盘后预售率超过，销售前景较好。

具体商住楼盘情况如下物业名称地段竞争范围可售面积销售价格元开盘时间销售状况项目特色新澳二期南路住宅综合楼为主，临街二楼为商铺商铺华信花园南路住宅四层建筑，二四层住宅商铺景湖花园银河街住宅综合楼，七层建设，层为商铺，二层以上为住宅商铺新世纪永福西街住宅商场与住宅相结合，地段认可度高商场万国广场三沿市场住宅商场与住宅相结合，地段认可度高商场协盛广场人民南路住宅商业地段商铺广场丽园思园路住宅位于赛格广场北面，层为商铺，低层建商铺平均价为元取元根据多层商业物业市场行情得知二层价格为层价格三层价格为层，那么算出第二层价格为元，第三层价格估算为元平方米，根据本项目专业市场总体定位以及区域优势情况客观地取元和元。

第五章项目技术经济评价项目投资估算编制原则本次评估项目总投资估算以项目可行性研究报告，土地费用和各项报建费用根据有关规定及市建筑行业情况和已完成项目成本实际情况比较进行估算。

本项目测算建设期为两年，销售周期同为两年。

二项目总投资估算技术指标规划总用地面积总建筑面积其中期总建筑面积商铺住宅二期总建筑面积商铺住宅容积率层数期为层裙楼和层住宅组成，二期为层裙楼和层塔楼住宅组成。

建筑高度期米，二期米层高米二成本估算表序号成本项目来升值潜力大，目标客户群体清晰，市场前景看好，可操作性强。

项目资本金率达到以上，符合国家有关要求。

本项目总投资万元含建设期利息，项目资本金万元，资本金率为，符合有关要求，随着项目启动，项目资本金将逐步到位。

从静态分析，本项目净收益高达万元，账面财务利润可观。

综合市场及财务分析，本项目可操作性强，具备较高抗风险性能，赢利面大，项目是可行。

二建议项目建设会有个较长开发周期，建议在施工策划销售整个运作过程中都需要有经验丰富专业人员把控。

项目符合市及沿海带经济发展需要，具备建设所需各种条件，是可行必需。

因此，建议各有关部门对该项目给予大力支持，使该项目顺利建成投入使用，早日为经济建设和社会发展作出贡献。

钦州黎塘钦州钦州北海钦州防港钦州港等五条铁路和高速公路在交