条件，完全可以满足本项目通讯工程需求。

有线电视该项目位置在洛阳有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。

热源本项目所处区域位于洛阳开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。

煤气洛阳市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。

交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。

距火车站汽车站不足米，交通十分便利。

第四章建设方案建设概况和背景本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部通过裙房连接。

基地地势东低西高，总体建设条件良好。

建筑设计设计原则以人为本，合理组织人流车流。

坚持生态优先走可持续发展现代化高标准，消耗量占总能耗。

设计主要原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计中采用与项目规模相适应先进可靠节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供热管网采用高效保温材料做保温层。

水电煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。

第八章管理机构与劳动定员管理机构洛阳地亨置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。

董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长名，副董事长名，董事若干名。

董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。

管理机构设总经理名，副总经理名。

根据本项目生产特点，公司下设办公室财务部销售部预算部工程部个部门。

各部设部门经理名，负责本部门日常工作，对总经理及分管副总经理负责。

公司机构设置，最终由公司董事会研究决定。

本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门销售班子具体负责。

其他部门协助处理有关各项工作。

劳动定员根据本项目经营规模，为保证公司服务质量，初步确定，定员为人。

各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和洛阳市关于劳动管理方面规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。

所有被招聘职工都与公司签订劳动合同并报洛阳市劳动局备案。

经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目中心工作，这方面管理工作好坏将直接决定项目成功与否及企业信誉和经济效益。

因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关。

为了达到控制工程进度质量和投资，应实行招标施工和工程监理。

住宅楼与写字楼租售本项目开发写字楼及商务用房由洛阳地亨置业有限公司负责销售。

为了搞好销售，公司除应配备专门销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化信息搜集，尤其是青岛房地产业市场情况，应及时掌握产业市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。

特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金压力，收到好经济效果。

物业管理综合体建筑内应实行物业管理。

物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划，切实搞好。

使小区有个安全舒适环境，同时，公司也可获得定经济效益。

对在房地产开发各个环节上有着丰富经验，可以胜任项目开发建设工作。

为了进步搞好项目管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。

制订切实可行各项管理规章制度，严格劳动管理。

做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏讯工程需求。

有线电视该项目位置在洛阳有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。

热源本项目所处区域位于洛阳开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。

煤气洛阳市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。

交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。

距火车站汽车站不足米，交通十分便利。

第四章建设方案建设概况和背景本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部通过裙房连接。

基地地势东低西高，总体建设条件良好。

建筑设计设计原则以人为本，合理组织人流车流。

坚持生态优先走可持续发展现代化高标准循环经济原则。

交通组织内部充分利用高差变化，营造丰富感人空间，层次分明，错落有致。

停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。

地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。

绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。

通过建筑围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富景观层次，迎合立了地势自然形态，形成了富有动感景观形态。

竖向设计竖向规划充分利用项目现有地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。

建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。

本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。

主楼内填充墙采用轻利用项目现有地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。

建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。

本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。

主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。

建筑设计本方案分三个区，立面造型协调统，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。

平面布置地下两层停车库，地上二层裙房加层商住楼，根据功能不同分层设置。

酒店标准层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都大于平米，宽敞舒适。

能满足不同客户需求。

办公楼标准层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公需求。

裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。

立面造型各楼高低呼应，立面简洁但又不失细部精心设计。

延竖向追求变化，体现建筑挺拔和加强向上动感。

变化之中追求统，相同元素重复体现出建筑韵律感。

采用新型建筑材料，体现丰富建筑空间。

公用工程与设备供电强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属类高层建筑，电力负荷按级考虑。

弱电部分楼中敷设有线电视线路。

楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。

安装无线及有线网络。

给排水系统给水本项目用水主要是生活用水运营用水消防用水及其他用水等。

水源取自洛阳市政给水管网。

排水项目排水采用雨污分流制。

雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。

供热项目采用集中供热方式，热源由洛阳市热力公司供应。

煤气煤制气由室外中压煤气管网引至区内煤气调压站，经调压后为低压煤气采用下供式送至各厨房。

机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。

新风标准按国家规范要求设计。

动态交通影响评价根据项目需要，遵循远近结合节省投资施工简便原则对项目周边交通设施进行优化优化措施见后面章节，在此基础上计算路段和交叉口服务水平。

项目建成后周边道路系统交通量可分两种情况即项目综合高峰流量与城市交通平峰流量叠加项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加。

通过计算，由于项目本身出行交通量远小于城市交通量，所以项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。

静态交通影响评价停车泊位数量确定既要考虑它积极方面，也要考虑它约束方面既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网影响，做到自身利益与社会利益双赢。

拟建项目停车位配建数量通过配建指标法进行测算。

主要结论建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了定交通影响。

但是，通过适当交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生诱增交通量对周边交通系统影响是可以接受。

项目方案配建停车泊位高于停车需求低限，能够满足近期停车需求。

第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为级。

按建筑物使用特点，存在定火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产安全，防止高层民用建筑因火灾引起损失与危害，工程防火设计，按照我国现行有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据消防措施建筑防火措施各楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时非燃烧体，井壁检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

电气设备防火电气设备安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消