用现代风格设计，规划为高层建筑，建成后将成为该区域首个标志性住宅建筑。

临近花博会环境清幽该项目邻近花博会，空气清新，环境幽静，适宜居住。

发展商知名度高该项目发展商为广东珠江投资有限公司，该公司已开发了众多大型住宅楼盘，如珠江帝景骏景花园罗马家园旭景家园翰景轩信华花园等。

在业界颇具名气，在消费者心中形成良好印象。

前景较好该项目将引进全球强家乐福大型零售业卖场，将带动其他商业业态陆续进驻，形成该区域个大型商业中心。

交通便利地处光华大道主干道沿线上紧挨花博会主场馆正对区政府以及即将进驻商业税前净利润为，万元税后利润为，万元税后净利润率成本利润率为财务净现值，万元投资回收期为年由上述数据显示该项目在经济上与财务上均是可行。

二项目盈亏平衡分析盈亏平衡点满足固定成本销售收入经营费用销售税金及附加利息支出盈亏平衡分析表明，当销售收入达到预测销售收入，万元时，即，万元时，项目盈亏平衡。

第七部分贷款风险分析风险分析及防范措施作为个房地产开发资金贷款项目，其风险主要来源于以下几个方面经营风险目前是成都市房地产迅猛发展初期，市场新推大型楼盘不多，珠江骏景花园项目地理位臵较好，定位为中高档次楼盘，综合竞争力较强对目标消费者具有较强吸引力因此其市场风险较小。

建设资金风险该建设项目总投资，万元。

目前为止，该项目已于年月开工，预计于年月全部竣工交付使用。

项目需继续投入资金较多，项目所需资金除自有资金外主要依靠银行贷款，因此银行贷款到位情况对项目影响较大。

投资成本风险在开发过程中，由于人为或非人为因素，将直接导致开发成本增加，影响项目盈利能力和经济效益，从而增加贷款偿还风险。

本项目后续投入资金较多，因而开发商不仅要和监理单位应监督施工质量，并有效控制成本，而且要注重对各种变化因素进行预测和防范。

政府政策风险政府政策风险主要包括国家对房地产业宏观调控及当地政府对项目所在区域整体规划。

从近两年该市房地产走势和销售状况来看，天河区住宅商业趋于活跃，总体销售总额趋于增长，投资者对房地产开发经营有较大信心。

开发商信用风险开发商资信风险来源于开发商与银行合作时履行信用程度，还与开发商本身实力有密切关系。

开发商广东珠江投资有限公司实力雄厚，因此其信用风险不大。

第八部分结论与建议结论珠江骏景花园房地产项目拥有良好市场前景。

该项目建设正处于温江房地产热销阶段，人均收入逐年提高，外来人口不断增加，整个社会需求旺盛，介入市场时机较好，市场前景较为乐观。

珠江骏景花园房地产项目税后利润率为，成本利润率为，可产生净现值，万元贴现率为，经济效益较好。

通过敏感性分析可知项目抗风险能力较好，但当销售进度达到时，本项目贷款本息可收回，贷款风险较小。

珠江骏景花园房地产项目建设符合市政府就该地区发展规划，水电通讯道路和交通等基础设施条件良好，这为本项目实施提供了良好外部条件。

珠江骏景花园房地产项目拥有良好社会效益。

项目完工后，该区域投资环境商业设施购物环境和居住条件将得到改善。

二建议虽然本项目拥有良好经济和社会效益，但项目建设需要大量资金收入，能否及时筹集足够资金将是项目成败关键，因此，建议开发商尽可能通批准，为了不影响工地周围居民正常工作生活学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单应严格按照有关施工操作规定执行，避免可能造成限定外噪音或粉尘污染。

第四部分市场研究与分析项目优势及客户产品定位项目优势采用现代住宅设计，户型新颖该项目采用现代风格设计，规划为高层建筑，建成后将成为该区域首个标志性住宅建筑。

临近花博会环境清幽该项目邻近花博会，空气清新，环境幽静，适宜居住。

发展商知名度高该项目发展商为广东珠江投资有限公司，该公司已开发了众多大型住宅楼盘，如珠江帝景骏景花园罗马家园旭景家园翰景轩信华花园等。

在业界颇具名气，在消费者心中形成良好印象。

前景较好该项目将引进全球强家乐福大型零售业卖场，将带动其他商业业态陆续进驻，形成该区域个大型商业中心。

交通便利地处光华大道主干道沿线上紧挨花博会主场馆正对区政府以及即将进驻商业组群，都将带来可观人流量，未来将会有更加便捷交通。

地价水平较低目标客户产品定位及形象定位市场定位为该项目目标客户主要是较高收入水平高层白领蓝领人士，企业中高层骨干。

产品定位为平米为主中高档商住型项目。

二房地产市场分析成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内原旧城区逐渐向外扩大，到年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近平方公里中心城区，包括新都华阳龙泉温江等区域在内大都市区。

房地产开发也由集中在至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，层白领蓝领人士，企业中高层骨干。

产品定位为平米为主中高档商住型项目。

二房地产市场分析成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内原旧城区逐渐向外扩大，到年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近平方公里中心城区，包括新都华阳龙泉温江等区域在内大都市区。

房地产开发也由集中在至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，以及更远郊郊区楼盘并举局面。

从环域来看，年第季度，二环路以内已经少有新项目亮相，新增供应面积仅占总量，毛坯均价突破元平米，而二环到三环区域新增供应量则占到总体供应，毛坯均价突破元平米，高素质楼盘价格区间在元平米三环以外由于政府规划导向以及高品质楼盘陆续推出，去年交易量猛增达万方，同比增长，今年新增供应总量占到，毛坯均价在元平米左右。

从方位来看，成都市可分为东南西北包括城中在内五个区域。

城中规划为中央商务区。

拥有得天独厚地段优势，繁华商圈省政府市政府所在，地少价高，年住宅毛坯均价为元平米左右，以中小户型供应为主，主力客户为投资客和商务人士。

城南规划为科技商务居住区。

行政金融商业中心生活居住会议展览为主成熟区域，公认富人区，历来是成都市民居家臵业首选之地，西南最大高新科技园区电子交易市场中科院分院新会展中心所在，南延线至双流国际机场，明年政府南迁后，更是新城市副中心。

随着城南商贸会展业发展，城南三环内外乃至华阳均成了开发热土，但城南城市副中心定位将区域功能发生转变，更多地强调城市功能会影响居家臵业选择。

目前该区域开发商众多，如和记黄埔深长城远大等均将该区域作为未来主战场。

年住宅毛坯均价为元平米左右，户型各面积段供应结构相对平衡，主力客户为高新科技精英和成功商人。

城东规划为休闲生态居住区。

原为老工业区聚集地，随着沙河整治工程竣工以及城东工业企业外迁，条生态走廊在城东轮廓渐渐清晰，从特色农业园区到城东生态区十陵风景区，再到龙泉驿即将打造成都绿肺城东开始以中产重新定位，也逐渐成为成都市民心中理想居住地。

目前城东吸引了包括深圳万科新加坡吉宝天津融创北京万基在内品牌开发商，未来城东在板块竞争中将更具吸引力。

年住宅毛坯均价为元平米左右，主力户型在平米，主力客户为原国企骨干和年轻白领。

城北规划为物流商务区。

火车北站荷花池城隍庙等客运物流和大型专业市场集中地，外地人众多，治安状况不是很好，但随着政策不断北移，亚洲最大铁路物流基地年投入使用，该板块环境会不断改造和完善。

年住宅毛坯均价达到前所未有元平米，主力户型在平米，主力客户为专业市场经营者和个体户。

城西规划为休闲文化居住区。

传统上风上水贵人区，生活配套成熟，市政设施完善，是成都市空气质量最好，公园最多绿化率最高区域之，文化和旅游历来为区域特色，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘金沙遗址，共同构成了城西独特人文景观。

无论是自然环境生活环境，还是人文环境，都是非常适合居住区域，同时区域内低廉生活费用和高品质生活环境，不但吸引市民居住，而且较受投资者青睐目前，该区域已经吸引了众多实力开发商入住，如中海臵信蓝光博瑞等。

年住宅毛坯均价元平米，产品供应走向高端化，主力户型在及平米以上并举，主力客户为公务员教师和企业精英。

总体而言，年，成都市区住宅总交易量达万方，均价为元平米其中，仅城西交易总量就达万方，占总量，居各方位之首年第季度，成都市新增住宅项目整体均价为元平方米，其中主城区价格为元平方米，郊区为元平方米。

从新增住宅楼盘区域分布来看，城西仍是供应量最大区域，供应楼盘数量和体量均居第，供应面积达万平方米，因新增别墅项目，整体均价被拉高至元平米温江区房地产市场分析光华大道，起于青羊大道，止于温江柳城路口，全长公里，按城市级干道标准设计建设，宽米，双向车道，设计时速为公里，其中，光华大道段二段为光华大道青羊段，温江区剩余路段为光华大道三段。

江安河畔打造绿色生态走廊，花博会主会场亩生态主题公园免费为市民开放。

据相关资料显示，当问到客户选择在温江买房理由价为元平方米。

第五部分投资估算及资金筹措评价投资概述该项目计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。

其中项目区计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼区计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼区计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。

二自有资金认定根据成都博家屋业有限公司年月日财务报表反映公司所有者权益为，万元，公司自有资金充足，已投入本项目资金据报表反映为，万元，确定投入本项目自有资金为，万元。

三已投入资金确认截止到年月成都博家屋业有限公司已投入项过多种渠道筹集足够资金，并灵活运用各种促销手段，使项目中商铺住宅等不同物业都有较好租售业绩，加快资金回笼。

精心组织余下工程施工，提