划。呼和浩特市将对绕城高速公路内平方公里 约个城边村镇的布点布局交通用地基础设施公共服务设 施生态绿地系统等进行有机整合，建立合理有序的城乡体化体系。 据介绍，早在年，呼和浩特市就编制完成了呼和浩特市城乡 体化规划，将城乡接合部村庄分为城中村城边村和城郊村 三个层次，制定了从城乡体化规划到控制性详细规划和修建性详细规 划整套规划。 对此，我公司接受建设单位的委托，组织有关专业技术人员进行了 实地考察调研，按照投资环境建设工期经济效益统筹考虑的要求， 组织有关专家对研究方案进行了分析论证，在与建设单位充分交换意见 的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供份专业而客 观的决策依据，也为有关主管部门进行立项审批等提供参考依据。编制依据 呼和浩特市城乡总体规划年 投资项目可行性研究指南 国家计委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的 通知第三版 呼和浩特市中长期社会发展战略纳要 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版。 建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。 建设部颁布的现行建筑工程设计规范 中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿 城中村改造工作的指导意见建保号 呼和浩特市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的 通知号 呼和浩特市赛罕区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策 调整有关事项的通知号 关于主城区城中村改造工作的会议纪要 呼和浩特市国土房管局关于赛罕区调整城中村改造实施 地块的报告国土房管文号 呼和浩特市赛罕区人民政府关于同意玉景花园建设项目 征地拆迁补偿安置方案的批复 委托方提供的其他资料研究结论 呼和浩特市赛罕区城中村改造工程的实施，符合总体 部署的要求，符合呼和浩特市市关于打造宜居呼和浩特市，发挥呼 和浩特市主城核心区的引领带动作用，促进统筹城乡区域协调发展的总 体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城市形象及风 貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量， 推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政 策和城市规划的要求，项目实施是必要的。 项目主要建设内容为征地拆迁整治土地，完成范围内的全部征地拆 迁安置工程旧房拆除工程土地整治工程项目主要工程投资为征地 拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较 细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项 目业主经验丰富，易于推进实施受国家土地政策的影响，目前我市土 地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可 能性较高，市场风险不大项目总投资主要依靠银行贷款及业主自筹 经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行社会 评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较 小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。 经过研究与分析，我们了解到，近年来，呼和浩特市坚持以科学发 展观为指导，全力推进新型工业化农牧业现代化特色城镇化进程， 经济和社会各项事业蓬勃发展。为实现经济社会跨越式发展，呼和浩特 市本着聚精会神搞建设心意谋发展的理念，充分尊重自然规律经济规律和社会发展规律，结合和浩特市实际提出并实施了系列 新的发展措施，实现了经济社会较好较快发展。本项目地处呼和浩特市 大路新区的中心地带，为了满足其经济快速发展的需要，座现代的 综合的符合人们居住要求的新型商住小区是当前情况下呼和浩特市经 济社会发展的需要，也是适应经济发展的客观需要。 主要经济技术指标 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积 约合亩， 其中道路用地面积合 计 总建筑面积约合亩 期工程总用地面积约合亩 总建筑面积 公寓建筑砖混 住宅砖混多层 写字楼框架 商业框架 绿化率 容积率 建筑密度 二期总用地面积约合亩 总建筑面积 住宅框架层 商业框架 绿化率容积率 建筑密度 二经济指标 总投资万元 其中开发建设投资万元 经营资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 营业利润万元 所得税万元 税后利润万元 三单位面积指标 单位面积售价元 住宅元 商业元 写字楼元 单位面积开发建设投资元按可出售面积平均 其中单位面积土地成本元按可出售面积平均 单位面积利润总额元按总建筑面积平均 单位面积税金元按总建筑面积平均 单位面积税后利润元按总建筑面积平均 四财务评价指标 投资利润率 投资利税率资本金净利润率 项目投资内部收益率税前 项目投资内部收益率税后 项目投资财务净现值万元税前 项目投资财务净现值万元税后 全部投资投资回收期为实现经济社会跨越式发展，呼和浩特 市本着聚精会神搞建设心意谋发展的理念，充分尊重自然规律经济规律和社会发展规律，结合和浩特市实际提出并实施了系列 新的发展措施，实现了经济社会较好较快发展。本项目地处呼和浩特市 大路新区的中心地带，为了满足其经济快速发展的需要，座现代的 综合的符合人们居住要求的新型商住小区是当前情况下呼和浩特市经 济社会发展的需要，也是适应经济发展的客观需要。 主要经济技术指标 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积 约合亩， 其中道路用地面积合 计 总建筑面积约合亩 期工程总用地面积约合亩 总建筑面积 公寓建筑砖混 住宅砖混多层 写字楼框架 商业框架 绿化率 容积率 建筑密度 二期总用地面积约合亩 总建筑面积 住宅框架层 商业框架 绿化率容积率 建筑密度 二经济指标 总投资万元 其中开发建设投资万元 经营资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 营业利润万元 所得税万元 税后利润万元 三单位面积指标 单位面积售价元 住宅元 商业元 写字楼元 单位面积开发建设投资元按可出售面积平均 其中单位面积土地成本元按可出售面积平均 单位面积利润总额元按总建筑面积平均 单位面积税金元按总建筑面积平均 单位面积税后利润元按总建筑面积平均 四财务评价指标 投资利润率 投资利税率资本金净利润率 项目投资内部收益率税前 项目投资内部收益率税后 项目投资财务净现值万元税前 项目投资财务净现值万元税后 全部投资投资回收期年税后 盈亏平衡临界点按销售面积计算 资本金内部收益率税后 第章项目建设的必要性与可行性 项目背景 城中村是大多线城市在发展经济当中出现的实际性问题，大 量的外地人员进入大城市，包括农民工，使得城市的住宅，尤其是平房 区，城乡结合点的低价位住房区域，成为了外来务工人员的集聚地。这 样密集的生活区般生活质量不高，存在安全隐患，也多体现为脏乱差 的村面貌，针对大城市这样个群体，国家为体谅民生，下达了关 于城中村改造的具体方案和措施，依据每个城市的性质文化和经 济条件的不同，采取各具特色的政策，去帮助村原住民和外来务工人员 改善他们的居住等环境。 呼和浩特市委召开第次常委扩大会议，部署年城市建 设任务在这几年大规模的城中村改造工作中，市委市政府贯彻 落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发 展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。 近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大 了新扩展城区城中村的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规 划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。合 理安排基础设施房地产开发生态环境社会公共配套设施等建设， 作为城中村改造的强制性规划条件加以落实。目前，已编制完成并 已经评审报批的城中村控规面积约平方公里，其中赛罕区城 中村控制性详细规划覆盖面积约平方公里。按照呼和浩特市城市建设总体规划的要求，结合我区各乡镇的地域 优势产业发展基础设施等情况，年我区将辖区内巧报镇西把 栅乡的讨号板黑兰不塔东瓦窑双树徐家沙梁大台小台前 巧报后巧报小厂库伦保全庄辛家营等个城中村列入改造规 划。按照由近及远以点带面成熟改造稳步推进的原则，用三年的 时间全部改造完毕，为实现首府十年巨变做出贡献。 呼和浩特市通过城中村改造，使城中村居民居住环境明显改善， 进步消除了城乡差别，城市功能得以完善，城市面貌发生巨变，呼和 浩特市全面协调可持续发展的潜力得以拓展。 在此背景下，经过呼和浩特市城市政府的重要指示，特编制呼和浩 特市城中村改造基础设施开发项目可行性研究报告。 项目实施的可行性 城中村对农民生活的影响 通过城中村改造建设，让农民切身感受到了改造建设带来的实 惠，生活质量和人居环境得到明显改善。主要体现在是居住条件得 到进步改善。村民由过去脏乱差的平房中全部搬迁到花园式小区， 人均住房面积超过了城区人均水平。二是实现了老有所养。村民全部加 入了养老保险，到龄村民每月可领取多元的养老金，生活得到保障。 三是全部参加了医疗保险。四是人均纯收入得到进步提高。改造后， 村民利用土地拆迁补偿金和分配的商业房，投入运输超市饭店等第 二三产业的发展。村集体积