公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工 业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁 部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用 缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业含廊 坊空压机厂实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务 院总理办公会议纪要精神，将廊坊汽车配件总厂廊坊空压机厂两户企业自年月 日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划 转，两户企业的债权债务仍由原法人主体承担。年月日四川省人民政府决定 将廊坊汽车配件总厂廊坊空压机厂两户企业下放至廊坊市人民政府实行属地管理。现廊 坊市人民政府决定对廊坊空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要，万元启 动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足 部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的，万元破产启动费用。第二部分廊坊房地产市场概况 廊坊市位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，区位优势得天独厚，被誉为京 津走廊上的明珠。总面积平方千米。 廊坊历史悠久，早在公元前年，廊坊人的祖先就在这片土地上繁衍生息，聚居 耕种，创造和延续着人类的文明。 据户籍统计，年末总人口万人，比年初增加万人。全年出生人口 万人，出生率为，死亡人口万人，死亡率，净增人口万人，自然 增长率，比上年提高个千分点。全市共有个少数民族成份，少数民族人口 万人，以回族满族为主体，分别有人口万人和万人，分别占少数民族总人 口和。 年，廊坊市住房保障和房产管理系统围绕保障民生和规范市场两条主线，深 入开展住房保障兑现年行业规章落实年物业管理提升年工作，使廊坊市低收入家 庭的住房困难和住房条件得到改善，房地产事业继续保持健康发展的良好态势。 年，廊坊市住房保障和房产管理工作要按照住有所居的总体要求，深入贯彻 落实科学发展观，把解决低收家庭住房困难和推进房地产产业发展摆在更加突出的位 置，解放思想更新观念创新举措，努力推进廊坊市住房保障和房产管理的主要工作在 全省领先在全国创优。 年季度，廊坊市房地产市场总体出现回暖迹象，商品房销售市场趋于活跃， 成交量增幅较大。但市场表现出更多谨慎情绪，房地产开发完成投资施工面积土地成 交面积均呈下降趋势。市场未来的走势仍需要进步观察。全市月完成投资亿 元，同比降低。 市区月份完成投资亿元，同比降低。全市商品房施工面积 万平方米，同比降低新开工面积万平方米，同比增长，增幅回落 个百分点。市区季度商品房施工面积万平方米，同比降低，其中 住宅施工面积万平方米，同比降低。住宅新开工面积万平方米，同比 降低。 全市商品房销售面积万平方米，同比增长住宅销售均价元平方 米，同比降低，环比增长。 市区季度商品房销售面积万平方米，同比增长住宅销售均价元 平方米，同比降低，环比增长，这是房价继去年下半年出现实质性下跌后 首次止跌回升。季度全市成交住宅用地亩，同比降低均价为万 元亩，同比降低。市区季度廊坊市区供应住宅用地亩，同比降低 均价为万元亩，同比降低。 由于房地产开发市场的不确定性风险和依然存在的库存压力尚未减少，开发企业投资 行为趋于谨慎，投资放缓，市区表现更为明显，新开工面积大幅下降，土地成交锐减。但 是商品房销售却出现了回暖，同比大幅上涨，甚至达到了年的销售水平。 近年多来，国家出台了系列促进房地产市场稳定健康发展的政策，采取了更加积 极有效的政策措施，稳定市场信息和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 鼓励自主性和改善性住房消费，使合理的住房消费需求释放出来。近期住房和城乡建设部公布，今后年内，中央财政将投资亿元，用于廉租住房经济适用房等相关保障 住房的建设方面。这些稳定市场的利好政策，增强了市场信心，促进了市场活跃。 从年月份至年底，廊坊市房地产市场在理性调整，住房价格环比逐月 回落，年季度市区房屋均价每平方米元，同比降低了，每平方米下降 元。降价激发了购房者的购房意愿，刺激了潜在的住房需求。近年来商品房销售 直处于低迷状态，但随着利率财税政策的调整，房屋交易成本下降明显，房价调整达到 定幅度后，消费者观望情绪缓解，住房刚性需求，如首次置业改善居住条件动拆迁 等等得以释放。季度商品房交易出现了阶段性回暖，房价也有小幅上涨。预计后续发展 还会处于调整状态。目前商品房现房销售占到总销售面积的三分之，相比近几年主要以 期房销售为主的形势，表明市场的库存量增加。据统计，市区已批准预售未售出的住宅 万平方米左右，约套年计划竣工房屋万平方米年成交住宅用地 亩，无论是商品房供应量还是土地待开发量都比较充足。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 项目地处廊坊主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与北外环路东四段交会处， 具大街东延线东门大桥至北外环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在廊坊锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员的安排上，可以先 跟廊坊东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。 二项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的廊坊空压机厂破产的 启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土 地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小， 能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政 府将收取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 二房产开发模式 根据廊坊目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北 亚集团在廊坊的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下 净用地面积亩。 容积率不大于。 建筑密度不大于。 建筑高度不大于米。 绿地率不小于。 户型平方米平方米平方米平方米，各。 商业占地上建筑面积比例为。 其他按有关规定。 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注 小区总用地面积， 地上建筑面积， 其中商业 住宅共计户 地下建筑面积， 配套 其中社区服务站门卫室垃圾站 小区绿化及小品， 全民健身场地 自行车棚 二住宅户数及车位数量 序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注 住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 小计 商业，机动车非机动车每平米辆。 合计， 其中地上部分地上机动车 地下部分， 备注可售机动车数量为个。 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。 二对房产开发模式 开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临北外环路 东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。考虑到本 项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第期首先完 成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买 家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为 二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。 建设进度计划 本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。整个工 程分两期进行。 土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年 月。同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑 建筑施工设计，项目报建等工作。 期开发进度 期开发南面组团，预计时间为年月至年月。 二期开发进度 二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。 二项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前廊坊市房地产的实际情况，本项目的 经营方案初步设想为 租售比例 预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售 。为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。 五年后即项目开始后的第年全部转售。 销售进度与价格住宅销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售面积平方米