誉为中国最大的城市 氧吧。年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境范例 奖。北海远辰阳光海岸投资有限公司 二城市机遇 优势北海市海陆空铁交通完备，是广西沿海功能最为完备生活资 源获得便利度最佳商务环境最优良的城市。 机遇北海市是西部唯沿海开放城市，地处广西北部湾经济区和 年建成的中国东盟贸易区。 三城市发展水平 北海虽然受惠于广西北部湾经济区而进入城市大发展通道，但其大发 展势头仍未展现，北部湾滨海经济实力弱于钦州。 城市经济 北海由于地少人口少，基础条件薄弱，在广西各地发展中仍处于中 等水平，进入新的发展时代还需要漫长的历程。 经济总量年为亿元，排列全区第十。目前发展进入 房地产快速发展阶段。 消费年消费总额为亿元，排列全区第九，支出收入比 超，南北钦防四市排第二。目前发展恩格尔系数，已进入小康初 级阶段。 产业经过三产向二产的结构调整，二产比重年超过三产。目 前城市进入工业与旅游并行发展的格局。 投资贸易年固定资产为亿元，增长，全区中游，贸 易额南北钦防仅不足四分之。北海进出口发展相对广西北部湾经济区中 而言显弱。北海远辰阳光海岸投资有限公司 城市发展 北海市陆地面积平方公里，其中市区平方公里，全市南北 长公里，东西宽公里。年末户籍人口超万，市区现有人口 万人，规划年达万人，近年每年增幅为万人年。 城市定位建设国际北海海洋北海休闲北海宜居北海面 向东盟的合作开放示范区服务三南的经济繁荣和品质高尚的区域性 国际滨海城市。 四旅游发展 北海旅游尚处在广西旅游业发展第二梯队，尚在初级发展阶段，旅游 收入占，占第三产业超过。广西旅游收入及国内国际游客量均 列第四位。高档酒店入住率在徘徊，受淡旺季影响较大，会展市场暂未 呈现。 客源市场结构 国内游客客源地分析广东广西西南华北西北 东北长三角其他。 国际游客客源地分析港澳台湾东盟国家其他国家 。 旅游目的 北海日游与过夜游比例统计日游过夜游。 过夜游客出游目的会议旅游商务旅游探亲访友 健康疗养观光休闲度假。北海远辰阳光海岸投资有限公司 五度假地产 北海房地产市场将通过进入海景物业开发而进入新的发展阶段，但由 于旅游业不能同步，独有的滨海度假价值短期难以完美体现。 总体市场 年年房产投资保持的年增长，年实现投资 亿元，增幅。 近两年年开发量均在万平米以上，年销售万平米， 年销售万平米，均价近元平米。 住宅供需市场特征 格局城区城中心及城东占在售，约万平米。 特点市中心产品以单栋高层为主，二线海景以中密度别墅为主， 主流户型平米房和平米两房为主。 消费群特征 北海购房者来源统计本地消费者外地购房者。 外地置业者来源统计两广西南华北西北 东北长三角。 六小结 与城市同路，新北海旅游业亦处于转型初期，作为广西滨海区域旅游 度假相对最成熟发展基础最好，北海的旅游度假设施亦将在华丽升级后， 出现市区大众化，市区边缘趋向精品化高档化。北海远辰阳光海岸投资有限公司 第三章项目发展条件分析 区域环境评价 地理位置本案位于中国广西壮族自治区北海市区与合浦县在廉州 湾滨海结合部的南流江支流叉龙江入海口处，属合浦县，地块处于党江镇 内。 区域环境评价 本案所处叉龙江出海口目前尚属待开发的未成熟滨海区域，是廉州湾 滨海滩区治理的最东端，最近市区，与市区西北区域隔海相望。 形象档次周边被渔村农用地同工业包围，档次未被定义。 资源及配套向南滨海资源为主，且照时数小时，年平均太阳总辐射千卡平方 厘米。 灾害天气主要气象灾害是台风，级以上每年次。 潮汐潮型为混合型，平均潮位米，最高潮位米，最低潮 位米。最大流速涨潮米秒，落潮米秒。 相关规划 项目用海选址符合中华人民共和国海域使用管理法和北海市海 域使用申请审批暂行规定的海洋功能分区。 项目规划符合北海市合浦县的发展规划。 项目外围配套设施北海远辰阳光海岸投资有限公司 本项目外围的供电供水道路污水处理通讯等城市基础设施，由 广西合浦县人民政府负责在项目动工建设前修建配套到项目边界处，各配 套建设标准均应满足项目建设要求。 地质条件及设计施工工艺要求 拟建场地位于海陆交互地带，为滨海堆积地貌。根据岩土工程勘察报 告披露，拟建场地及周围无全新世活动断裂带通过，亦未发现滑坡崩塌 等不良地质作用或特殊性岩土存在，适宜作为建筑场地。 建筑物基础宜采用桩基方案，由于地下水与海水潮汐密切相关，基础 设计及施工时须考虑其影响。干湿交替时，海水对砼具有中等腐蚀性，对 钢筋砼结构中的钢筋具有强腐蚀性，对钢结构均具有中等腐蚀性。设计须 按有关规范进行设防。 项目建设技术可行性评价小结 规划条件可行性 本项目位于党江镇沙冲马头村的插龙江与南流江入海口之间的观音 墩滩涂，符合北海和合浦县经济建设发展规划，现自然条件也满足本项目 建设的用地需要。 关键技术可行性 拟用场地无不良地质地质作用存在，地表处最高潮最低潮水位值之 间，场地上部有软弱土层，经适当处理后满足建设用地，场地稳定。场内 饱和砂土层在度强烈地震下不会产生液化，无需考虑砂土液化问题。场 地条件满足本项目建设的用地需要。北海远辰阳光海岸投资有限公司 综上所述，本项目在技术上是可行的。 第五章总平面布置说明 越南风情园位于合浦党江镇沙冲马头村的叉龙江与南流江入海口之间 的观音墩滩涂，功能分区分为旅游商业板块生态旅游板块休闲度假板 块及居住板块。项目旅游休闲用地占地公顷，居住用地占地 公顷，其中旅游商业板块占地面积为公顷，容积率为，建筑面积 为万平方米生态旅游板块占地面积为公顷，容积率为，建 筑面积为万平方米休闲度假板块占地面积为公顷，容积率为 ，建筑面积为万平方米居住板块占地面积为公顷，容积率 为，建筑面积为万平方米。利用滨海公路穿行其间，交通便捷的 优势，总规划图中规划布置了贯通整个基地的环形道路，使各板块交通与 市政主干道自然融合。整个系叉龙江水系环绕于地块周边，小股叉龙江水 漂流于间，合理的利用水系，可营造出幽雅清新的自然生态旅居环境。 第六章项目建设周期及进度 建设规模及主要内容 项目计划用地亩，其中旅游休闲用地为亩，建设规模 约万平方米生态示范居住体验及道路占地亩，建设规模约 万平方米。 项目建设周期 根据规划要求并结合地质情况及施工条件，本项目开发建设分三个周北海远辰阳光海岸投资有限公司 期，共用时年。 项目建设进度安排 本项目分三期滚动开发，期先行开发商业区，二期开发文化娱乐区 及休闲度假区，三期开发居住区。项目具体建设进度拟安排如下 年年初吹砂填海工程动工 年年中越南风情园项目正式动工建设海珠湿地公园同期动工 年年底越南风情园生态旅游及休闲度假区动工建设 年年初海珠湿地公园投入使用 年年初越南风情园居住区动工建设 年年底越南风情园生态旅游及休闲度假区投入使用 年年底越南风情园生态居住体验区投入使用 第七章资源开发及综合利用规划 项目选址 根据中华人民共和国海域使用管理法北海市海域使用申请审批 暂行规定，同时结合北海和合浦县经济建设发展和城市总体规划要求，本 项目发起公司远辰北京国际投资集团有限公司与广西合浦县人民政府 就该问题进行多次沟通，初步确定本项目地址在合浦党江镇沙冲马头村 的插龙江与南流江入海口之间的观音墩滩涂。 项目地质资源规划利用 由于本项目选址于插龙江与南流江入海口之间的观音墩滩涂，通过吹 砂造地，修建堤岸等基础设施建设，合理利用当地海砂，从而疏通和保护 了江河河道。利用项目沿海，拥有较长海岸线的特点，开发带有滨海旅游北海远辰阳光海岸投资有限公司 特点的特色项目，从而带动当地旅游业发展。 项目建设材料资源规划利用 本项目规模较大，项目的建设可带动当地相关行业的兴起，特别是建 筑材料行业。充分利用当地的各种建筑材料，拉动建材行业内需。引进与 当地特有建材形成互补的其它材料，从而合理调整当地建筑材料业结构。 资源开发及综合利用规划可行性小结 本项目的开发，合理的利用了滩涂，最大程度保护了河道入海口现状， 带动旅游产业的发展，拉动建材等相关行业。从综合效能上看，本项目是 可行的。 第八章项目经济效益评价 项目投资 项目的主要技术经济指标 项目总用地亩。 项目总建筑面积为万平方米。 成本概算 项目总投资超过亿元。 项目的经济效益 项目经济效益预测 项目产生收益分为两个部分，个为经营性收益，个为出让性收益， 经营性收益为园区旅游酒店投资部分经常性收益部分，出让性收益为住 宅商业的销售收益。预计为亿元。 税费贡献 目录 第章项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章投资背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第三章项目发展条件分析„„„„„„„„„„„„„„„„ 第四章项目定位与功能规划„„„„„„„„„„„„„„„ 第五章项目建设周期及进度安排„„„„„„„„„„„„„ 第六章资源开发及综合利用规划„„„„„„„„„„„„„ 第七章项目经济效益及社会效益分析„„„„„„„„„„„ 第八章项目建设必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第九章综合结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,北海远辰阳光海岸投资