底本地实际力求打造集百货超市电器餐饮娱乐健身小商品等为体站式开放型商业中心彻底改变娄底现有商业规模小档次低环境差局面实现娄底商业发展提档升级。第三节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延世界经济增速明显放缓我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年快速发展和过热增长在国家宏观调控政策主导下已经进入调整期。娄底房地产市场调整也在逐步深入主要表现在市场供应量充足商品房销售量二手房成交量出现定萎缩房价小幅回落但房地产税收在大幅增长房地产信贷继续上升房地产市场整体前景仍较乐观。全市房地产开发投资包括第节总论工程建设的规模和设计范围项目概况项目名称万豪城市广场项目投资商大连三江企业集团湖南五江集团湖南清泉集团项目开发商娄底三江万豪房地产开发有限公司项目地点位于氐星路与贸西街西北角东临春园步行街南面与娄星广场隔街相望西邻气象局及体育馆宿舍区北至九龙小商品市场。用地性质综合用地含旅馆业居住办公用地商业用地建设规模项目规划建设用地万豪城市广场建设将带来全新理念与春园步行街形成业态互补和商圈互动将进步夯实春园商圈核心地位增强春园商圈辐射力开创娄底商业发展新纪元。中心城区虽已有康星百货步步高汇天百货友谊阿波罗商业广场等商家进驻但同质化恶性竞争局面没有根本改变步行街百货概念泛滥商品档次品牌结构仍在低水平徘徊万豪城市广场将带来站式全业态开发模式众多强势品牌携手金珠带来与潮流同步品质生活消费理念大大丰富娄底商品档次提升娄底商业发展水平。三业主单位简介娄底三江万豪房地产开发有限公司是由大连三江集团湖南五江集团湖南清泉集团联合成立项目公司负责万豪城市广场开发建设。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚享有盛誉城市运营商以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导拥有大批高素质人才队伍先后完成了大连政务中心大连外事公寓。等多个项目余万平米开发规模。聚集了大批房地产专业人才积累了丰富房地产开发经验所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉。湖南五江集团是我国第大搪瓷生产基地和全球最大保温瓶生产基地同时也是湖南省综合实力排名第二民营企业年销售收入达亿元先后开发了万平米五江购物中心万平米五江国际建材家居城万平米长沙上河国际商业广场等大批明星项目。湖南清泉集团是家成长型民营企业集团立足城市发展需求以商业地产开发为主导以商贸物流与酒店经营管理为两冀以为城市创造价值为城市打造客厅为企业战略目标。由清泉集团和五江集共同开发春园步行街是娄底商业提档升级标志性工程沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻规模和档次在中南首屈指。四可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号娄底建设工程价格信息湖南中大设计院万豪城市广场建筑规划方案娄底市年政府工作报告有关各专业国家设计规范有关市场调研五可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案本可行性研究报告编制范围为市场调研分析建设规模目标功能分区布局规划建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价和风险防范及对策等。第二节项目建设可行性万豪城市广场是娄底有史以来投资最大产品线最为丰富开发理念最为领先房地产项目无论从宏观政策区位价值税后税前税后数据六评价结论该项目开发建设总投资为万元项目可实现销售收入万元利润总额万元所得税万元税后利润万元开发周期为个月。项目全部投资财务内部收益率为税后财务净现值为万元投资利润率为投资利税率为。上述财务指标表明由于本项目建设条件好市场优势明显项目现金流量充裕盈利能力非常稳定抗风险能力比较强能取得较好经济效益和社会效益建议尽快批准实施。豪城市广场是娄底有史以来投资最大产品线最为丰富开发理念最为领先房地产项目无论从宏观政策区位价值还是产品形态项目发展前景等方面来看该项目都具备现实可行性和实施紧迫性。从政策层面分析万豪城市广场建设与国家鼓励投资拉动内需政策脉相承。年下半年金融危机肆虐全球国家作出了加强和改善宏观调控积极扩大国内需求特别是消费需求保持经济平稳较快发展重要部署。娄底作为内陆欠发达地市加快经济发展愿望尤为迫切而项目建设是推动娄底腾飞核心环节。万豪城市广场总建设规模达万平米工程概算总投资达亿元可带动周边投资可达亿元项目建成后预计可吸纳万余人就业年创利税达亿元以上。该项目将是娄底乃至中南地区最大城市商群和标志性工程它建设将大大改观娄底中心城区形象稳固娄底作为湘中商业中心地位对于娄底实现弯道超车具有重要意义。二从区位价值分析万豪城市广场扼守城市核心区域区位优势得第节总论工程建设规模和设计范围项目概况项目名称万豪城市广场项目投资商大连三江企业集团湖南五江集团湖南清泉集团项目开发商娄底三江万豪房地产开发有限公司项目地点位于氐星路与贸西街西北角东临春园步行街南面与娄星广场隔街相望西邻气象局及体育馆宿舍区北至九龙小商品市场。用地性质综合用地含旅馆业居住办公用地商业用地建设规模项目规划建设用地面积为不包括城市道路用地面积总建筑面积为其中商业建筑面积为酒店建筑面积为住宅建筑面积为写字楼建筑面积其中计入容积率面积容积率。投资总额万元。资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主部分通过银行贷款销售收入再投入等渠道解决。建设计划项目建设周期为个月即年月至年月。主要建设内容本项目将打造成为集酒店办公百货超市影院餐娱等为体大型开放式和城市中央高端居住区城市综合体。商业区设在地块东区临氐星路和春园步行街商业部分总面积平入万元车位个项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元写字楼销售额汇总预计本项目可实现销售总额为万元各阶段销售额预计见下表。销售计划销售周期内销售额万元合计万元批数比例面积下半年上半年下半年上半年住宅及公寓住宅及公寓住宅及公寓铺面铺面铺面写字楼车位个合计注销售政策限定根据国家现行商品房销售政策商品房销售管理办法规定房地产项目须投资达到总投资百分之二十五后方后预销售娄底市般执行原则是工程形象达总工程量三分之以上层数时发给商品房预售许可证。按现行中国央行住房信贷政策对于高层建筑达主体三分之二工程形象进度时可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。根据项目建设计划安排每流水片达到预售条件时预计应是该流水片开工后第二季达到银行按揭款支付条件是应是该流水片动工后第三季。销售周期设计按娄底市目前行业惯例初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始正式对发售期房。根据本项目区位及项目综合竞争力分析每流水片在开始预售后前两季为期房后两季为准现房和现房。根据娄底市房地产市场发展态势及消费者对期房现房不同接受程度我们设定每流水片从开始预售首季开始年内完成销售任务。根据项目开发和销售进程车库在项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售并在每个流水片最后个季度中销售。销售周期初步设计为年上半年至年上半年共三年。第九节财务分析总成本费用估算项目成本费用包括开发成本及开发费用两类开发成本指土地成本报建报批费用建安费用基础设施公建配套建设费及其他不可预见费用开发费用指项目管理费用销售费用财务费用税费等。根据项目总投资估算将总成本分摊至年上半年阶段内。具体分摊方法及明细见下表项目合计万元上半年下半年上半年下半年上半年投资总额开发成本土地成本报建报批前期筹备费建安工程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用税费二利润估算根据国家计委建设部年月颁布建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。经测算项目总利润为万元据此计算项目投资利润率为该静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受故项目具备可行性。项目总损益表如下表示注总成本费用中已包含经营税金及附加总额为万元所得税率暂按利润总额计算。序号项目合计万元上娄底经济不断发展和城市规模不断扩张万豪城市广场显赫地位将愈加凸显。三从项目条件分析万豪城市广场通过强大资本实力注入专业团队强强联合将确保项目理念领先和实施无虞。大连三江集团携多年房地产开发丰富经验组成强大高效执行团队全力以赴进驻娄底并与专业技术力量强强联合以将万豪城市广场打造成娄底城市全新地标。万豪城市广场设计由香港华城设计研究院担纲该院技术实力雄厚专注于大型商业地产城市综合体设计富于探索和创新先后完成了重庆北城天街武汉金宝利国际广场西安高新天津顺驰太阳城等大批具有全国影响力项目设计。香港华城植根本地实际首次把开放式购物中心设计理念带到娄底力争将万豪城市广场打造成同步国际具有里程碑意义典范项目带来与众不同建筑观感及与潮流同步消费体验。四从产品形态分析万豪城市广场以城市综合体进行产品组合以进行商业功能组合具备较强核心竞争力。城市综合体是指将城市中商业办公居住酒店等功能进行组合形成相互依存高效互动综合体。它是现代都市集约发展必然产物并成为城市核心区域主要建筑表现形式。随着经济迅速发展城市综合体建设浪潮正从北京上海等大都市向长沙衡阳等二三线城市蔓延。娄底中心城区同样面临土地资源紧张难题万豪城市广场集商业酒店住宅公寓写字楼等为体彻底打破了娄底单粗放无序开发模式实现产品功能高度集约化大大提升娄底房地产开发水平和城市形象。是以大型零售业为主体众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成商业聚合体。规模大功能全能充分满足各类消费群购物需求代表着商业发展最高形态。深圳万象城广州天河城便是这商业形态典范之作。万豪城市广场充分汲取国内外成功开发经验以重庆北城天街宁波万达广场深圳等为参照蓝本结合娄底本地实际力求打造集百货超市电器餐饮娱乐健身小商品等为体站式开放型商业中心彻底改变娄底现有商业规模小档次低环境差局面实现娄底商业发展提档升级。第三节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延世界经济增速明显放缓我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年快速发展和过热增长在国家宏观调控政策主导下已经进入调整期。娄底房地产市场调整也在逐步深入主要表现在市场供应量充足商品房销售量二手房成交量出现定萎缩房价小还是产品形态项目发展前景等方面来看该项目都具备现实可行性和实施紧迫性。从政策层面分析万豪城市广场建设与国家鼓励投资拉动内需政策脉相承。年下半年金融危机肆虐全球国家作出了加强和改善宏观调控积极扩大国内需求特别是消费需求保持经济平