际商业广场等大批明星项目。清泉集团是家成长型民营企业集团以商业地产开发为主导由清泉集团和五江集共同开发春园步行街是娄底商业提档升级标志性工程沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻规模和档次在中南首屈指。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚享有盛誉城市运营商以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导拥有大批高素质人才队伍先后完成了大连政务中心大连外事公寓。等多个项目余万平米开发规模。三可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号娄底建设工程价格信息娄底市总体城市规划娄底体育场地勘资料投资方签订协议书或意向书万豪城市广场环境保护影响评价及批复香港华城规划设计研究院万豪城市广场规划方案娄底市年政府工作报告有关各专业国家设计规范有关市场调研及其他相关资料四可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案本可行性研究报告编制范围为市场调研分析建设规模目标功能分区布局规划建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价和风险防范及对策等。第二节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延世界经济增速明显放缓我国经济万豪城市广场项目可行性分析研究报告湖南中南大学建筑设计院有限公司年月第节总论项目概况二业主单位简介三可行性报告编制依据四可行性报告编制范围七电气设计八通风排烟系统九景观设计第七节节能节水措施节能措施二节水措施第八节环境影响与评价环境影响分析二综合结论三建议与要求第九节劳动安全卫生与消防劳动安全卫生二消防措施第十节组织机构与实施方案项目开发计划二组织管理三实施措施四项目实施进度第十节项目招投标管理招投标依据二招投标管理三招投标基本情况第十二节投资估算与资金筹措设核心任务万豪城市广场抛弃粗放型开发模式在项目选址建筑布局水环境声环境固体废物生态影响高楼风光影响等方面严格按照娄底建设生态园林城市总体要求整体采用清洁能源全面实现污染物达标排放厉行建筑环保节能措施力争成为资源节约型和环境友好型典范实现项目建设和环境保护良性循环。六项目内将设置多个室内外广场大型停车场高标准公共卫生间缓解中心区日渐拥挤公共空间。万豪城市广场将公共服务功能融入项目设计中设有大型室内外广场个将为娄底市民提供充足展会休闲活动场所停车位数量达个且绝大部分面向公众开放这将极大程度缓解中心城区停车乱停车难尴尬局面所设置高标准公共卫生间达十余处之多市民如厕难问题将得到彻底解决中心城区形象也将得到质提升。七五星级酒店建设将成为娄底发展个跨越。随着娄底经济高速发展高档商业服务设施愈显滞后特别是整个娄底市没有家五星级酒店大部分酒店档次停留在三星级水平缺乏商务洽谈宴会大型展览新闻发布会政府接待等大型活动场所服务接待水平严重滞后严重束缚了娄底投资环境和旅游业发展也不利于娄底市经济全面健康发展。大连三江集团以城市运营为使命在娄底中心区打造所高标准国际化真正意义上五星级酒店将不仅能为娄底城市形象增光添彩更将成为娄底走向国际面旗帜成为娄底发展崭新丰碑。综上所述万豪城市广场建设不仅是娄底经济发展必然要求也娄底城市发展史上次大手笔无疑将产生不可估量社会效益建议尽快启动项目建设组织项目实施。销售收入测算销售单价测算二销售总价测算第十四节财务估算及评价总成本费用估算二利润估算三项目可运用资金估算表四项目总体现金流量表万豪城市广场项目可行性分析研究报告湖南中南大学建筑设计院有限公司年月目录第节总论项目概况二业主单位简介三可行性报告编制依据平方米同比上涨环比下降。全年房价较去年均有上涨但涨幅逐步下降。商品住房均价第二季度小幅上升至最高点元平方米后向下回落到第四季度恢复程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用税费二利润估算根据国家计委建设部年月颁布建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。经测算项目税前总利润为万元据此计算项目投资利润率为该静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受故项目具备可行性。项目总损益表如下表示注总成本费用中已包含经营税金及附加总额为万元税前利润按含固定资产折算总收入计算所得税率暂按销售收入比率计算。序号项目合计万元上半年下半年上半年下半年销售收入总成本费用经营税金及附加总收入税前利润税前利润率所得税税后利润税后利润率三项目可运用资金估算表项目在开发周期各阶段资金充裕能确保项目顺利实施。序号项目合计万元销售收入经营税金及附加所得税可用资金四项目总体现金流量表序号项目合计万元上半年下半年上半年下半年现金流入销售收入其他收入现金流出土地成本报建报批前期筹备费建安工程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用净现金流量累计净现金流量税前累计净现金流量五财务评价指标评价参数说明评价依据为国家计委建设部联合颁布经济评价方法与参数中国国际咨询公司编写新建项目可行性研究经济评价方法中国人民银行颁布基本建设贷款项目评估实施办法。评价参数折现率为。动态盈利分析净现值法和内部收益率法是判断是项目是否值得投资重要工具。净现值是指投资方案所产生现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣种方法。内部收益率就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等净现值等于零时折现率。计算公式财务净现值计算公式公式中财务净现值第年净现金流量项目计算期标准折现率。基本指标根据上述表格分析计算得到项目评价指标如下税前财务内部收益率税前财务净现值税后财务内部收益率税后财务净现值税前税后全部投资均大于税前税后均大于基准收益率及同期银行贷款利率和基准贴现率静态投资回报期少于年反映项目具有良好成长性和盈利性能。指标静态指标动态指标类别投资净利润率投资利润率税前税后税前税后数据财务敏感性分析敏感因素比例投资成本销售收入税前利润所得税税后利润单价上升单价上升单价下降单价下降投资成本上升投资成本上升投资成本下降投资成本下降销售率销售率销售率六财务评价结论该项目开发建设总投资为万元项目可实现销售收入为万元利润总额万元所得税万元税后利润万元开发周期为个月。项目全部投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资利润率为投资利税率为。上述财务指其中商业建筑面积为酒店建筑面积为住宅建筑面积为。投资总额万元。资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主部分通过银行贷款销售收入再投入等渠道解决。建设计划项目建设周期为个月即年月至年月。主要建设内容本项目将打造成为集酒店办公百货超市影院餐娱等为体大型开放式和城市中央高端居住区城市综合体。商业区设在地块东区临氐星路和春园步行街总建筑面积为其中主力百货为品牌商业为。酒店位于氐星路与贸西街交口沿路口设置拟定为为五星级酒店标准拟为类高层设计体现建筑地标性。住宅区位于地块西部采取行列式排布为南北通透板式高层建筑总建筑面积为。经济效益测算该项目开发建设总投资为万元项目可实现销售收入为万元可实现固定资产收入为万元可获取利润总额万元税前利润率为预期支付所得税万元税后利润万元税后利润率为项目全部投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资利税率为二业主单位简介五江集团是我国第大搪瓷生产基地和全球最大保温瓶生产基地同时也是湖南省综合实力排名第二民营企业年销售收入达亿元先后开发了万平米五江购物中心万平米五江国际建材家居城万平米长沙上河国际商业广场等大批明星项目。清泉集团是家成长型民营企业集团以商业地产开发为主导由清泉集团和五江集共同开发春园步行街是娄底商业提档升级标志性工程沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻规模和档次在中南首屈指。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚享有盛誉城市运营商以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导拥有大批高素质人才队伍先后完成了大连政务中心大连外事公寓。等多个项目余万平米开发规模。三可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号娄底建设工程价格信息娄底市总体城市规划娄底体育场地勘资料投资方签订协议书或意向书万豪城市广场环境保护影响评价及批复香港华城规划设计研究院万豪城市广场规划方案娄底市年政府工作报告有关各专业国家设计规范有关市场调研及其他相关资料四可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案本可行性研究报告编制范围为市场调研分析建设规模目标功能分区布局规划建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价和风险防范及对策等。第二节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延世界经济增速明显放缓我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年快速发展和过热增长在国家宏观调控政策主导下已经进入调整期。娄底房地产市场调整也在逐步深入主要表现在市场供应量充足商品房销售量二手房成交量出现定萎缩房价小幅回落但房地产税收在大幅增长房地产信贷继续上升房地产市场整体前景仍较乐观。全市房地产开发投资包括各县市全市完成房地产开发投资与去年基本持平土地开发面积和土地购置投资估算二项目总投资三资金筹措第十三节销售收入测算销售单价测算二销售总价测算第十四节财务估算及评价总成本费用估算二利润估算三项目可运用资金估算表四项目总体现金流量表五财务评估指标第十五节研究结论与建议附图及附表项目区位图项目红线图娄底体育场地块规划设计条件娄底市委常委会议纪要年第四次关于万豪城市广场项目环境影响报告书批复关于促进房地产市场健康稳定发展若干意见娄办发号万豪城市广场规划设计方案万豪城市广场户型面积表万豪城市广场户型图项目工程进度图第节总论项目概况项目名称万豪城市广场项目投资商湖南五江集团湖南清泉集团大连三江集团项目开发商娄底三江万豪房地产开发有限公司项目建设地点位于氐星路与贸西街西北角东临春园步行街南面与娄星广场隔街相望西邻气象局及体育馆宿舍区北至九龙小商品市场。用地性质综合用地含旅馆业居住办公用地商业用地。建设规模项目规划建设用地面积为不包括城市道路用地面积地上总建筑面积为容积率为地下总建筑面积为其中商业建筑面积为酒店建筑面积为住宅建筑面积为。投资总额万元。资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主部分通过银行贷款销售收入再