经出来了喜来登希尔顿银泰等十几家星级酒店客房接待能力越过万人次年。三亚旅游市场稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看三亚五星级酒店接待能力并没有饱和尤其是在周末和节假日入住三亚五星级酒店要提前周预订在黄金周根本就供不应求。根据有关部门提供资料近五年来游客增长速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表单位万人次年年年年年从上表可见三亚五星级酒店还没有达到饱和客房接等依然有很大市场。中港度假酒店开发完全是顺应了这市场需求以其完全开敞式热带滨海酒店风格和城市港口风韵以其毫无可比拟特色区别于喜来登凯宾斯基等酒店这将牢固巩固和保持其竞酒店接待能力实际到访游客数量争地位。三项目比较分析项目地块情况用开发度假酒店是非常珍贵非常稀缺块宝地。总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预冬度假充满热情客观上造成了三亚近期推出房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为未来几年三亚房地产特别是海景房产具有较大市场需求。在美丽三亚湾阳光海岸区域内可以供给滨海线五星级旅游房产目前尚无家在未来几年内将远远难以满足市场对三亚湾滨海房地产产品强大需求。在此背景下我们准备开发建设中港度假酒店无疑适时而上具有定建设必要性方面尽可能提供给市场高品质房地产产品满足市场需求另方面也会产生较大经济效益和社会效益。可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。主要技术经济指标总用地面积容积率建筑面积产权式酒店五星级酒店商业铺面地库建筑高度层数层。施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念产权式酒店由时权酒店演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里使用权。首创这概念是瑞士亚力山大奈特。年法国阿尔卑斯山地区旅游酒店首次进行了真正意义上而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段即将酒店客房分割每间客房作不住时为个带有产权单位出售给客户。投资者既可长期居住也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报同时还可获得酒店赠送定期限免费入住权。产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合投资品种。产权式酒店流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合为拥有定闲置资金投资人获得较高回报且不想承受投资风险个人或法人提供了机会因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织年报告其增长率达到。到年已有万个家庭在个国家多个旅游目地购买了时权酒店和产权酒店。美国产权酒店已超过了个。在中国内地从年开始流行。目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模产权酒店。中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析中港度假酒店定位是具有城市条新发展思路。这也是本项目社会效益所在。第十章结论通过以上分析和策略我们发现项目达到盈亏平衡点较低而且投资收益率高于行业基准收益率具有较大投资吸引力。在项目投资和开发中不可预测风险较少可控性较强因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。就本项目而言市场分析和项目整体定位以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定具有客观性和般性符合市场规律及投资经济原理配以合理营销手段实现项目销售目标并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。势分析客观区域市场分析中港度假酒店定位是具有城市氛围集集生态环境游艇观光椰风海韵休闲渡假购物为体大型五星级产权式酒店。酒店是旅游产业链中重要环节而度假酒店是酒店类型中数量不多但占经济比重较大类型之。项目所处市场形势利好。从三亚市来看是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。在过去年随着中国经济持续升温中国旅游业有了长足增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点它在扩大开放带动相关产业发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。年坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房在极短时间内三幢高层楼盘就发售空点燃了三亚房地产春天来临信号。紧接着碧海蓝天蓝海花园目录第章总论项目概况项目提出背景及建设必要性可行性研究依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念产权式酒店流行均势中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析本项目优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位开发该项目目定位项目开发市场需求定位公共配套条件核准通过归档资料。未经允许请勿外传,市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位销售方式定位物业管理定位第四章管理范围管理期限二收益分配期限三乙方权利和义务四管理公司权利和义务第五章酒店客房经营收入管理成本与收益分配客房经营收入二经营管理成本参考三收益分配四收益支付办法第六章合同修改变更及解除产权运作方式二基本运行管理三业主入住管理四客房委托经营管理模式五委托经营管理收入分配方案六业主客房业权变更有关规定第七章营销策略卖点整合优惠措施三亚个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。建议售前宣传与试销阶段部分时间可重叠而阶段工作同时进行。由于本项目推出概念对于部分客户来说已经非常熟知并且可以提前告之徘徊于三亚同区域楼盘之间准客户如果本项目新推出产品是符合他们经济能力理财习惯及度假观念和需求且具有较好性能价格比那么在前期就可以争取这部分客户并使之成为本项目现实客户和义务宣传者。本阶段可考虑投入适量软性广告和小规模活动作为客户对项目信心培养支持。同时本阶段由于销售基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成可以接受内部认购。正式销售阶段项目主体工程出三层后时间十个月预计正式开盘时间为年春节前建立在前两个阶段公关效果之上在这阶段推广力度和费用都达到了最大极限。报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。本阶段将吸引目标区域市场有较大实力代理商介入联合代理商集中宣传造成项目销售轰动效应以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣种种优点并详尽介绍项目周边及海南众多旅游资源以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假在三亚迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍海南与项目周边旅游景点及民族风情诉求项目大环境优势海南旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍海南旅游及三亚湾发展规划与开发前景国外酒店式公寓特色和优势介绍公寓规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍折页楼书折页式楼书主要用于不集中广泛宣传目是为了传输项目上市信息以较浅显化内容和形式初步引起目标客户关注并产生进步了解销售操作细节兴趣。形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。标题式简洁形式为主主要为帮助客人回顾项目优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。单张与大折页内容相同资源。而中港度假酒店则是位于综合配套和自然条件较好三亚湾阳光海岸规划区。生态市貌和与时俱进青春活力让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标以旅游度假生态示范为个性特色对城市总体规划进行了布局修编创造了山海河城融为体城市生态环境大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度三亚市政府进行了系列形象工程建设组织了大量重大文化活动这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道年到年之中三亚房地产购买者当地居民只占海南岛客户占了而全国其他城市购买者占了。这就证明中国旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地是房地产发展个必然。这就使得人们眼光自然投向三亚这样旅游胜地给三亚房地产带来了百年遇良机。年以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。我们可以看到三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市吸引了来自全国各大城市买家包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心默契。线海景和近海公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资首选。尤其是三亚湾线海景这种最为稀缺资源尤为抢手。三亚现在海景房地产价格升再升很多房产开盘就差不多全部售罄。所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述中港度假酒店开发有着良好外部经济环境社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。二市场供求分析年代未期三亚仅为凯莱家五星级酒店客房接待能力达不到万人次年但经过几年发展已经出来了喜来登希尔顿银泰等十几家星级酒店客房接待能力越过万人次年。三亚旅游市场稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看三亚五星级酒店接待能力并没有饱和尤其是在周末和节假日入住三亚五星级酒店要提前周预订在黄金周根本就供不应求。根据有关部门提供资料近五年来游客增长速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表单位万人次年年年年年从上表可见三亚五星级酒店还没有达到饱和客房接等依然有很大市场。中港度假酒店开发完全是顺应了这市场需求以其完全开敞式热带滨海酒店风格和城市港口风韵以其毫无可比拟特色区别于喜来登凯宾斯基等酒店这将牢固巩固和保持其竞酒店接待能力实际到访游客数量争地位。三项目围集集生态环境游艇观光椰风海韵休闲渡假购物为体大型五星级产权式酒店。酒店是旅游产业链中重要环节而度假酒店是酒店类型中数量不多但占经济比重