商业区工厂区与子女居住要求差异较大。老年人怕孤独在敬老院中子女上班上学后老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣。目前三亚真正有老人社区之称目前只有清平乐家开盘就异常火暴说明市场需求十分旺盛。但根据调研该社区做主题不突出有诸多需要完善地方。由此开来老人社区远远没有饱和可以说是刚刚开始进入黄金时期。三项目比较分析项目地块情况项目地块约亩位于海棠湾交通节点上背靠起伏山岭前面是农田与水库养老气氛非常浓烈是个不可多得养生之地。市场定位优尼克泰德花园是设计为高标准养老度假区目标是来三亚养老具有较高消费能力老年群体也包括以养生为目度假人群。比较分析目前唯竞争对手是清平乐。项目名称三亚•清平乐项目位置海南省三亚市田独镇新政府旁开发商三亚东锣岛地产有限公司开盘或预计开盘日期总占地面积平米建筑面积万平方米容积率建筑密度绿化率交通状况路路路以及双层景区游览车层数层户型平方米左右平方米左右项总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预三亚也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是东北华北地区人们对到三亚过冬度假充满热情客观上造成了三亚近期推出房产大多数被内地人所购买。但在整个三亚地区目前没有真正意义上高档次适合老年人长期居住养老社区更没有所谓高档次敬老院及疗养中心。古往今来人类最理想居住环境是依山傍水。山指大山水以江河排第然后才是大海。但该项目虽不靠江也不靠海做环境陪衬但它有比靠海更好水库尤其更适合老年人居住而且要去海边也不远这样靠近海又远离海更适合生活如果完全直接在海边居住家具腐蚀问题已成历年来常见现象。三亚市被誉为人类最理想第二居住地投资百亿海口至三亚东环快速铁路将以分钟休闲经济带串起海南岛最美丽旅游黄金线上珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚。在中国最好居住大环境三亚却没有家成规模和上档次敬老院。在此背景下我们准备开发建设三亚优尼克泰德花园无疑适时而上具有定建设必要性方面提供给市场高档次养老产业满足市场需求另方面也会产生较大经济效益和社会效益为三亚更步增添国内知名度。可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。主要技术经济指标总用地面积平方米合亩总建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测度假型敬老院前景分析调查显示目前全国平均家庭户规模为人。专家认为家庭核心化小型化使传统家庭养老功能正逐步弱化弱化最终结果是使这些功能外移而计划生育政策实施家庭子女数量减少导致潜在家庭供养资源减少更加剧了养老功能社会化过程。养老社会化将成为越来越多老年人度过余生种选择。位老龄问题专家认为老年人先入住家庭式老年公寓随着身体条件变化再到寄养式敬老院这是未来老年人社会养老趋势。随着三亚越来越多被国人乃至世界认识每年到三亚度假避寒候鸟老人在万人三亚成了众多老人冬天避寒最佳去处这些老人都居住在三亚各个居民区或租房或购房生活相对简单他们最主要娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。据统计每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动来自全国各老人就有多人。由此可见三亚度假养老市场前景广阔。优尼克泰德花园引入度假模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析优尼克泰德花园定位是以养生度假为体高档老人社区。项目所处市场形势利好主要针对岛外有较高经济实力老人。从三亚市来看是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。在过去年随着中国经济销售利润相应减少万元即每单位成本比拟定单位成本增加开发利润比拟定利润降低。因此销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。社会效益分析本项目成功开发可以改善该地块周边综合环境启动社会闲置资金增加就业率对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用同时也为三亚市旅游房地产开发和运作提供了宝贵经验为三亚房地产开创了条新发展思路。这也是本项目社会效益所在。第七章结论通过以上分析和策略我们发现项目达到盈亏平衡点较低而且投资收益率高于行业基准收益率具有较大投资吸引力。在项目投资和开发中不可预测风险较少可控性较强因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。就本项目而言市场分析和项目整体定位以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定具有客观性和般性符合市场规律及投资经济原理配以合理营销手段实现项目销售目标并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。带动相关产业发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。年坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房在极短时间内三幢高层楼盘就发售空点燃了三亚房地产春天来临信号。紧接着碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发时代海岸自从年开工建设至今已完成了近万平方米工程进度。据该公司总经理张波介绍前栋已经售完海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过均价达到每平方米元销售势头有增无减。经统计三亚市年月批准预售商品房万和去年同期相比增长。其中商品住房万套。登记销售面积万和去年同期相比增长其中商品住房万套包含产权式酒店销售万线海景公寓别墅销售万商业用房万。月登记销目录第章总论项目概况项目提出背景及建设必要性可行性研究依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测新时期敬老院模式度假公寓概念三亚引入度假公寓情况介绍目前三亚已经推出和即将推出可比项目分析本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位核准通过归档资料。未经允许请勿外传,入市姿态及推广时机定位销售方式定位物业管理定位第四章营销策略宣传主题概念卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控制公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金回笼计划第五章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测敏感施建成具有明显独特热带风格超大园林强化其不可比性本阶段将吸引目标区域市场有较大实力代理商介入联合代理商集中宣传造成项目销售轰动效应以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣种种优点并详尽介绍项目周边及海南众多旅游资源以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假在三亚迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍海南与项目周边旅游景点及民族风情诉求项目大环境优势海南旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍海南旅游及海棠湾发展规划与开发前景国外敬老院特色和优势介绍公寓规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍折页楼书折页式楼书主要用于不集中广泛宣传目是为了传输项目上市信息以较浅显化内容和形式初步引起目标客户关注并产生进步了解销售操作细节兴趣。形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。标题式简洁形式为主主要为帮助客人回顾项目优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。单张与大折页内容相同但可更加简单。沙盘模型大模型固定在售楼中心使用比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光形式以加强效果。展板规格以标准尺寸为宜可做块左右为墙挂式轻质泡沫材料。内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。销售进度目标以面积计算均指公寓部分形象建立及售前宣传铺垫阶段开工开始至春节完成本阶段需要努力争取关系客户和内部客户如果于公开认购之前就有部分面积落定将能极大鼓舞和带动潜在目标客户跟进试销阶段春节开始至五完成。正式销售阶段年月年月完成资金计划见附件本项目建设资金自筹亿元可保证工程主体完成封顶按照工程进度在没有任何外来资金包括销售回款进帐情况下自筹资金可维持至年月份。按照目标销售进度至年月底预计可完成销售率约万平米因此可实现销售合同额约亿元按首期款平均回款计约可实现销售款万。至年月底预计本组织了大量重大文化活动这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游养老地产正在形成市场。三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场年月销售总套数套面积万岛外销售套面积万岛外市场占总销售套数占总销售面积。月销售总套数套面积万岛外销售套面积万岛外市场占总销售套数占总销售面积。而且这些房子大部分都是老人居住这就证明三亚养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇良机。年以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。我们可以看到三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市吸引了来自全国各大城市买家包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心默契。所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。二市场供求分析我们先来分析老年人需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住节假日儿女上门探望全家团聚。年轻人有自己生活和工作特点现代生活节奏加快竞争加剧压力加大生活无规律与老年人住在起相互干扰影响令人头痛。老人再婚后新建立老年家庭不易与子女完全和睦共处分开居住是最佳选择。老年人喜欢安静淡泊朴素平静生活对物质要求不高不愿地处闹市和商业区工厂区与子女居住要