因此，本项目电力供应是稳妥可靠。通讯市区现有万门程控邮电通讯中心，开发区内程控电话装机容量为万门，期装机总容量万门已建成。供气可通过城市煤气管网提供生产和生活用煤气。地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘，场地近等高，自然坡度，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地有地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。属对抗震基本有利地段中软场地土类型，Ⅱ类建筑场地，适宜建筑工业厂房和民用生活设施。地震设防基本烈度为度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。前期工作条件项目用地为自有土地，地上定着物已基本清除完毕，地势也重新经过平整，水电线路保持畅通。项目建设地块已具备开工条件。项目建设有关批文为投资项目备案证官发改备案号备案证编码二国有土地使用权证地块国有土地使用权证昆国用第号地块国有悦天地房地产开发项目可行性研究报告总论项目名称投资单位概况图年年中国固定资产投资增长情况消费品零售总额增长情况年全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。图年中国消费品零售总额增长情况图年涨跌幅度按经营单位所在地分，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。按消费形态分，餐饮收入亿元，增长商品零售亿元，增长。其中，限额以上企业单位商品零售额亿元，增长。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长，家具类增长，汽车类增长，家用电器和音像器材类增长。城镇居民人均可支配收入增长情况年全年城镇居民家庭人均总收入元，比上年增长。其中，城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长，转移性收入增长，经营净收入增长，财产性收入增长。农村居民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。其中，工资性收入增长，家庭经营纯收入增长，财产性收入增长，转移性收入政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。充分利用有关地产已取得丰富开发建设和管理经验以及现有技术力量和管理人才，为项目实施创造有利条件。严格执行环境保护三同时制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理购物环境优美办公便捷高效个性鲜明城市综合体。项目概况项目建设地点项目拟建于昆明市西山区书林街号规划条件证载地址为号,东邻停车场，西邻米规划道路，南邻昆明市第三中学，北邻米规划道路。东聚紫金商务中心建设项目总占地面积折合亩，地处昆明市中心核心商圈位置，周围分布有东寺街金马坊昆明市热点商圈，该核心区域构成了昆明市中心最具活力商业区域，也是昆明是中心商业化程度最高最成熟区域。项目建设规模和内容项目以满足办公和商业需求为起点，以完整服务体系建设为核心，集域性区餐饮购物娱乐会议等于体大型办公和商业设施，独具艺术气息与商业特色商业综合体。主要建设内容包括项目改造三栋原有厂房分别是栋栋栋和栋，新建商业栋和栋，并建设地下停车场。悦天地项目金马坊商圈东寺街商圈小西门昆都商圈正义路商圈青年路商圈南市区云纺商业区双龙商圈南屏街商圈项目建设期限年月年月主要建设条件区位及交通条件区位条件昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯特大城市和西部地区第四大城市仅次于成都重庆西安，它是云南省政治经济文化科技交通中心，是我国重要旅游商贸城市西部地区重要中心城市，亦是滇中城市群核心圈。此外，它还是中国面向东南亚南亚开放门户枢纽，是中国唯面向东盟大都市。昆明处于中国东盟自由贸易区和泛珠江经济合作区域两个国际国内经济圈有利结合部同时，在现代新昆明建设中，项目地处于主城和新城连接带，是现代新昆明建设中产业支撑带，发展潜力和发展空间十分巨大。区位优势明显。交通条件项目用地位于昆明市原橡胶厂，地处书林街。多条道路可到达，并有多条公交线路设站经过，正在建设地铁号线金马寺站。项目距北京路，距环城南路，距金碧路，距环城西路公南国家发展改革委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数通知发改投资号昆明广基瑞特房地产开发有限公司提供基础资料。编制原则以需求为导向，利用国家和地方给予各项政策和区域优势，以较高起点进行规划建设，促进当地社会经济发展，实现经济效益和社会效益提升认真贯彻执行国家及地方有关法令法规行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。充分利用有关地产已取得丰富开发建设年月日在昆明注册成立，取得中外合资企业法人营业执照原注册号企合滇昆总字第号，后根据国家工商局规定变更为，注册资本金美元万元约合人民币万元，已全部到位。顺应公司不断发展需要，年月，经公司董事会研究并报经股东会批准，公司以未分配利润转增注册资本万美元。年月，公司再次以未分配利润转增注册资本万美元，上述变更经商务外汇管理等行政机关批准后已在昆明市工商行政管理局办妥变更手续。目前公司实收资本为万美元，其中云南广基瑞特科技投资有限公司持有，香港和生国际有限公司持有。昆明广基瑞特房地产开发有限公司现经营范围为在昆明滇池国家旅游度假区地块五华区原春光器材厂地块五华区原黄土坡第股份合作社地块原昆明市橡胶厂地块进行房地产开发与销售。在各级政府支持和帮助下，度假区地块开发广基海悦花园项目，得以成功运作，全部二三期销售率，并于年全面完工交房，业主已入住。项目已累计上缴税金多万元，同时收回全部投资。昆明广基瑞特房地产开发有限公司也因此于年被评为云南省首批挂牌保护非公企业和昆明滇池国家旅游度假区纳税大户。昆明广基瑞特房地产开发有限公司通过广基海悦花园成功建成，在各级政府金融系统房地产业广大消费者中间，建立了广泛良好信誉和口碑。年月，中国房地产协会秘书长顾云昌参观该项目后，给予绿色人居高度评价云南省政协苏正国副主席省工商联会长省发改委王敏正副主任昆明市李江副市长等出席了由昆明广基瑞特房地产开发有限公司主办人居环境论坛，对公司及所开发项目予以肯定和高度评价。广基海悦花园项目开发期间，公司与建设银行工商银行中国银行交通银行等金融机构建立了良好银企关系，帮助以上银行办理如房地产抵押贷款住房公积金贷款等业务，公司信用等级评定获得了级。广基海悦花园项目开发期间，得到了大量房地产业内人士致好评，接待了数以万计顾客看房咨询，二三期业主入住以来，未发生件质量投诉纠纷事件。原春光器材厂地块开发项目广基•馨悦芳邻，被评选为本年度地产风云榜云南地产最具潜力英雄企业奖及云南地产潜力英雄楼盘奖。于年月中旬开盘，年初实现住房销售率，项目于年底已经成功交房，业主对项目给予了高度评价。公司本着务实高效组织架构原则，设有项目拓展部工程部策划营销部财务部资产管理部行政办公室及人力资源部七个部门，员工总人数近人，本科以上学历者占公司总人数，拥有高级职称员工，中级职称人数。公司另有储备土地约亩已进入前期规划设计及报批阶段，并取得有房地产开发二级资质。可行性研究报告编制依据和原则编制依据中华人民共和国城乡规划法云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划年年昆明市城市总体规划修编城市居住区规划设计规范昆明市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范投资项目可行性研究指。农村居民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。其中，工资性收入增长，家庭经营纯收入增长，财产性收入增长，转移性收入率及投资回收期，其中，营业收入提高和降低最为敏感，投资变化次之。当营业收入降低或经营成本增加时，项目内部收益率仍为或，说明项目抗风险能力极强。盈亏平衡分析说明本项目进行线形盈亏平衡分析，以生产能力利用率表示盈亏平衡点。本项目选取平均数值，计算项目盈亏平衡点。计算盈亏平衡点以生产能力利用率表示盈亏平衡点来计算该项目盈亏平衡点为，也就是当营业收入达到万元时，企业就可以保本。说明项目对市场适应能力较强。财务评价结论通过经济分析，可看出本项目具有较好经济效益，具体为项目所得税后和税前内部收益率分别为和，均高于基准收益率，能达到建设项目基本要求。昆明东聚紫金商务中心建设项目项目所得税后投资回收期为年，即建成后年即能全部收回投资。项目满负荷时每年可实现收入万元，总利润万元，投资利润率为。通过不确定性分析可看出本项目具有较强抗风险能力。通过借款偿还分析可看出本项目具有较强还款能力。因此，本项目从财务评价角度看是可行。昆明东聚紫金商务中心建设项目第十章风险分析风险因素识别市场风险本项目市场风险主要表现在定价不合适所造成利润损失市场占有率过小没有竞争力目标市场定位不够准确等风险。应对措施此类风险不能规避，只能通过定手段加以防范，例如，可以采用根据市场调查结果合理制定产品价格和营销手段，还可以及时准确搜集市场信息根据市场变化，改变营销策略，以防范市场风险，从而使得利润最大化。工程风险工程风险是常规性不可避免风险，包括地质地基条件材料供应设备供应工程变更技术规范设计与施工等造成风险防范对策加强合同风险管理通过工程索赔将风险转化为利润利用合同形式进行风险控制通过保险转嫁风险政策风险开发项目不符合国内相关法律法规国家产业政策税收政策等带来风险。相对来说，作为个综合服务项目，面临政治风险几乎为零。昆明东聚紫金商务中心建设项目应对措施对于政治风险，只能作定性分折与预测，承包商应在投标决策阶段加强调查研究，并及时了解国家和地区政策变化，以争取更多政府支持。财务风险固定资产与流动资产设置不当固定资产与流动资产不适当设置，可能造成资金闲置或短缺。不利工程进度。应对措施聘请先进财务咨询讯公司为项目长远发展制定计划，并进行跟踪指导。财政收支失衡项目初始时期，短期亏损是难免。但是，若长期不能摆脱这种状态则会直接影响该项目生存。应对措施节约成本。聘请财务顾问来指导资金使用。管理风险管理风险是指企业在生产运营过程中因管理不善而导致投资失败所带来风险。该风险又分为两个部分管理管理失当和管理效率低下。管理失当管理是把握该项目旅游行业发展方向重要环节。管理层对市场定位等，制定方针政策失误都可能给该项目带来致命打击。昆明东聚紫金商务中心建设项目管理效率低下管理层效率不高，对项目发展是非常不利。应对措施应对措施提高管理层素质，建立完善管理制南国家发展改革委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数通知发改投资号昆明广基瑞特房地产开发有限公司提供基础资料。编制原则以需求为导向，利用国家和地方给予各项政策和区域优势，以较高起点进行规划建设，促进当地社会经济发展，实现经济效益和社会效益提升认真贯彻执行国家及地方有关法令法规行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。充分利用有关地产已取得丰富开发建设和管理经验以及现有技术力量和管理人才，为项目实施创造有利条件。严