造就是个方向。

现状溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，握手楼线天比比皆是。

改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率由提高到，降低建筑密度由降低到，提高绿化率达到，建筑面积由原先万达到万，集约利用土地，营造出片全新现代城市景观。

提升城市品位改善城市形象需要作为岛门户，沿江路在整体上降低了岛品位。

而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市整体形象大打折扣。

实施改造，是提升城市品位改善城市形象需要，也是改善投资环境提高投资效益需要。

解决现有社会问题需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。

但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣同时，也带来了严重社会问题。

城中村成为藏污纳垢场所，黄赌毒温床和违法犯罪人员避风港，使整个社区生活质量下降和恶化，导致稳定社会结构在总论项目名称海口市溪北岸旧城拆迁项目项目建设单位及建设单位简介项目建设单位海口市城市发展有限公司法人代表地址海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府的国有独资企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。

公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。

公司下设办公室行政部财务部审计部总工办置地部投资发展部质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为。

市政基础设施配套条件道路交通项目位于溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。

交通较为便利。

项目用地主要被人民大道和平大道所分割成东中西三段，各部分用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。

其它配套条件项目用地周边交通供水供电等基础设施非常完备，均可满足项目建设需要。

原材料供应与保障本项目施工中所需碎石沙水泥钢材木材汽油和柴油等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。

第五章工程技术方案拆迁补偿安置政策依据根据中华人民共和国土地管理法城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁估价指导意见及海口市房屋拆迁管理办法等有关法律法规，并参照海口市旧城区城中村改造被拆迁户扶持政策实施意见相关规定，结合市旧城改造指导意见海口市旧城区城中村改造拆迁补偿安置若干意见具体办法土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口数量常住人口人流动人口人七户数户备注溪北岸旧改区综合容积率表旧城区城中村人口现状调查表项目地段户数人口人数人户均人数人庙二庙三五庙六庙过港村新安村人民西里合计表建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积类二类三类四类合计表现状指标汇总表地块总面积公顷合亩建筑密度容积率平均层高层基础设施建设情况基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。

社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。

同时城中村存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民生活质量和生命财产安全，影响到岛乃至海口市整体形象。

海口市委市政府对项目重视为了提高溪北岸居民生活质量，提高海口市环境品质，市委市政府决定对溪北岸进行改造。

改造后溪北岸将成为海口城市建设新亮点。

目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目前期策划和概念规划等工作。

本项目建设是在此背景下提出来。

项目建设必要性海口城市发展必然要求岛北岸是岛乃至海口市门户之对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在以上。

普查结果经普查汇总统计，溪北岸旧城改造区土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表溪北岸旧城改造好群众思想工作，以保证项目顺利实施。

第二章项目背景和建设必要性项目提出背景自年以来，岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥建成，成片高档楼盘纷纷落户其中。

然而，作为岛之瑰宝溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南这大片滨水地带区域功能不健全设施不完善交通不顺畅环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。

溪北岸现有人口土地建筑情况概述溪北岸旧城改造区域位于海口市岛南端，即溪北岸沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长米，宽约米，用地面积约公顷，合约亩。

用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含个自然村和驻地单位办公宿舍。

溪北岸城中村现有村落个至六庙人民西里过港村新安村，住户多户，居住人中约多人。

现状用地约亩，总建筑面积万。

基地内建筑主要为住宅建筑。

商业等公共建筑主要沿二路及和平大道展开。

东中西三部分建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿二路建筑较好，区域内拥有海口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河景观潜力较大。

溪北岸区域现状普查数据现状普查内容溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

现状普查必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口户数等基础数据和材料。

为北岸改造经济测算提供基础数据为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。

现状普查数据来源依据与普查方法东段片区现状普查数据，来源于我司委托新家园拆迁公司截止年月日对东段民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为以上。

西段片区现状普查基础数据以原安置部和北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。

西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。

中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整海口市旧城区城中村改造拆迁补偿安置若干意见具体办法额备注元万元期工程工程费用拆除清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构万混合结构万砖瓦结构万简易结构万搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五期工程总投资二二期工程工程费用拆迁清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五二期工程总投资三三期工程工程费用拆除清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五三期工程总投资项目总投资第十章经济效益评价本项目将按照总体授信项目贷款专户管理封闭运行原则与银行达成融资协议，从国家开发银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让土地，收回投资还贷。

出让土地收入估算根据本项目特点，项目经营收入主要为土地出让金，除保留面积外，共可出让土地面积为亩。

整理后每亩售价预计在万元亩以上，按保守估算为万元亩。

总土地出让收入为万元。

效益测算本项目总投资万元，土地出让资金可以偿还开行贷款和配套投入，盈余部分还可用于区内市政配套工程建设。

第十二章社会效益与风险分析社会效益分析本项目是海口市旧城改造重要组成部分，是提高溪北岸人民生活质量整合土地资源完善城市功能配套提升城市环境品质重要举措。

项目建设可为海口市旧城改造探索出条新路子。

是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针具体体现。

项目建设符合国家产业政策和社会发展趋势，项目建成可大大改善海口市投资环境，有利促进海南省及海口市经济发展，具有良好社会效益。

通过改造，改善旧城区城中村居民居住环境，提高改造片区居民生活质量提升城市形象，建设和谐海口，促进经济与社会协调发展，推进整个溪北岸旧城区城中村改造以及带动相邻周边地区经济发展，推动我市十五期间城市建设和经济建设双向发展。

同时项目建设促进海溪沿岸城市景观带形成，更加充分更加合理更加有效地配置和利用所在区域土地资源，充分发挥项目所在区域整体资源价值，提高项目所在区域整体资源对海口市贡献率，提高项目建成后乘数对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在以上。

普查结果经普查汇总统计，溪北岸旧城改造区土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口数量常住人口人流动人口人七户数户备注溪北岸旧改区综合容积率表旧城区城中村人口现状调查表项目地段户数人口人数人户均人数人庙二庙三五庙六庙过港村新安村人民西里合计表建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积类二类三类四类合计表现状指标汇总表地块总面积公顷合亩建筑密度容积率平均层高层基础设施建设情况基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。

社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。

同时城中村存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民生活质量和生命财产安全，影响到岛乃至海口市整体形象。

海口市委市政府对项目重视为了提高溪北岸居民生活质量，提高海口市环境品质，市委市政府决