制度规范土地经营行为营造良好土地投资环境提供了政策保证。本项目就是根据北京市国土资源局关于对不符合继续协议出让条件经营性项目用地进行招标挂牌出让等有关问题通知京国土出号规定以原建设单位为主体继续完善前期相关批准手续并进行征地拆迁市政基础设施建设等使土地达到规定入市条件项目。目前本项目已经通过了市国土局联审会并取得了政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编目前正处于申请立项阶段。二项目开发必要性该项目用地处于海淀区东升乡皂君庙村东临国家监察部西靠北京电信大厦皂君庙营业厅南至皂君庙南街北为三建宿舍距北三环西路约米。世项目总说明第二章项目背景与项目建设的必要性第三章土地市场分析第四章项目建设选址及建设条件第五章项目实施方案第六章项目实施进度第七章项目对环境的影响第八章项目总投资估算和资金来源落实情况第九章项目二级开发经济效益评价第十章社会效益和经济效益第十章风险分析及防范第十二章结论核准通过归档资料。未经允许请勿外传,项目总说明北京市正处于城市化的快速发展时期各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将日益突出与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的土地盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。地内建筑面积约平方米民宅建筑面积约平方米居民约户大钟寺农工商公司建筑面积约平方米随着城市化不断扩大以及外来人口大量涌入现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。由于缺乏统管理和有效监控造成当前现状已经对周边相邻其他居住小区产生了影响致使周边单位居民反响强烈所以尽快对该地区进行开发建设十分必要符合民心民意有助于改善周边环境和促进该地区社会和谐发展。为了加快海淀区整体城市化进程改善城市环境提高土地利用率。经北京市海淀区发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请由北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地级开发主体进行世豪大厦用地级开发并获相应管理部门批准同时在年取得了北京市规划委员会规划意见书规意字号。因该项目在办理过程中受到国家土地管理政策调控影响根据北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定通知京政办发号北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准通知京政办发号关于对不符合计需协议出让条件经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题通知京国土出号文件精神要求该项目属于要先进行土地级开发项目需申报开发主体。现已在年第三次政府储备土地和入市交易土地联系会议审议通过同意北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体对该项目继续进行土地级开发办理和完善有关手续后入市交易。目前该项目已通过了规划意见书规意选字号世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评和北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表批复京环审号。三项目经济指标该项目建设严格遵守海淀区总体规划要求功能及外观既要与周围建筑相协调又要考虑到该项目位置特殊性即地处各大院校中心地段中关村科技园区主要干道边。所以开发应以丰富文化氛围优雅舒适生活环境各项生活配套设施健全具有现代化建筑风格为主线建设集办公酒店商业服务餐饮娱乐为体综合性大楼项目以体现国际化大都市发展理念。按照市规划委规划意见书规意选字号项目建设用地总面积为平方米。其中建设用地面积为平方米代征城市道路用地面积平方米总建筑面积平方米不含地下设备层和地下车库地下建筑面积按平方米考虑建筑控制高度米容积率绿地率开发主体北京世豪房地产开发有限责任公司具有丰富房地产开发经验在前两期建设项目融资方面中积累了较多成功经验在金融部门中取得了良好贷款信誉度为本项目建设资金落实提供了保障。综上所述建设开发该项目是十分必要而且是十分可行不仅能产生良好市场前景取得较高经济效益对周边地区也能产生定社会效益。因此我们认为项目是非常可行。希望尽快得到相关部门批准能够使本项目早日实施,中国建筑设计咨询公司年月日面积平方米不含地下设备层和地下车库地下建筑面积按平方米考虑建筑控制高度米容积率绿地率车位个。详细指标见下表经济技术指标汇总表序号项目名称指标规划建设用地面积代征城市道路用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积建筑物占地面积道路广场占地面积绿化面积容积率绿地率建筑控制高度建筑层数层停车位位级开发总投资额约万元人民币二项目承办单位概况根据北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号土地储备开发坚持以政府主导市场化运作原则可以有土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级房地产开发企业承担。根据年月北京市土地整理储备中心下发政府储备土地和入市交易土地联系会项目审议结果告知单编载明经年第三次政府储备土地和入市交易土地联审会审议通过北京市土地整理储备中心同意以北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺目录第章项目总说明第二章项目背景与项目建设必要性第三章土地市场分析第四章项目建设选址及建设条件第五章项目实施方案第六章项目实施进度第七章项目对环境影响第八章项目总投资估算和资金来源落实情况第九章项目二级开发经济效益评价第十章社会效益和经济效益第十章风险分析及防范第十二章结论核准通过归档资料。未经允许请勿外传,第章项目总说明北京市正处于城市化快速发展时期各类建设用地需求量和可供应量之间矛盾将日益突出与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用土地盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用土地是解决城镇建设用地需求有效途径。为此北京市通过机制创新建立了市场经济条件下土地收购储备制度为促使城镇内部存在大量存量和低度利用土地进入市场流动增加城市化进程中建设用地有效供给量解决建设用地需求量与可供量之间矛盾开辟了新途径。为了大力推行土地储备制度加快海淀区整体城市化进程北京市土地整理储备中心委托北京世豪房地产开发有限责任公司北京市海淀区大钟寺农工项目内部收益率为财务效益较好。由以上计算结果可知本项目资金内部收益率高于基准收益率项目可行。二二级开发财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到目前现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标净现值大于或等于零项目时可以考虑接受。本项目选取基准贴现率为由此计算可得净现值全投资税后万元净现值全投资税前万元财务效益较好。本项目财务净现值大于零项目可行。三投资回收期和投资利润率等经济指标静态投资回收期全投资税前年静态投资回收期全投资税前年。动态投资回收期全投资税前年动态投资回收期全投资税前年。借款清偿能力较强。投资利润率达财务效益较好。其他许多经济指标见基本表财务评价经济指标汇总。五项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面拆迁成本变化市政配套费当地公共建筑价格走势房地产市场政策变化工程进度改变盈亏平衡分析本项目对于级土地开发企业如果挂牌后能顺利摘牌则根据政策级土地开发企业可以获得利润。因此这里只分析二级开发企业盈亏平衡。假定本项目总投资不变且租金与收款进度如基准方案所设则由计算可得当出租率为时全部投资利润率为。般认为当盈亏平衡点时项目风险较低。本项目盈亏平衡点为在十分安全范围以内。敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定因素为土地级开发成本建设投资和出租率水平。因而本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务净现值财务内部收益率和投资利润率分别计算出租率向下波动或和土地级开发成本建设投资上下波动时对经济评价指标影响。计算结果表明随着土地级开发成本和建设成本增长或减少对内部收益率及投资林润率影响不大。说明本项目对投资成本敏感性不高抗风险能力很强。从计算结果可知租金增加或降低对项目经济效益也会产生较大影响。因此为确保项目获得预期效益建议加强市场促销工作做好项目策划包装找准市场定位做好规划设计方案增加项目附加值是营业收入计划得以实现并使项目效益最大化。六用于经济评价用表览用表代码经济评价用表名称基本表财务评价经济指标汇总基本表现金流量表全部投资基本表现金流量表全部投资用于计算内部收益率基本表现金流量表全部投资用于计算内部收益率基本表损益表基本表资金来源与运用表基本表资体横跨多领域多行业综合性房地产企业企业总资产近亿先后开发建设了世豪花园世豪国际酒店和世豪国际公寓等项目。北京世豪房地产开发有限责任公司依靠勤奋求实团结拼搏勇于开拓争创流企业精神手抓人才开发手抓科学管理正逐步向综合化多元化集团化大型企业迈进。三编制依据海淀区控制性详细规划海淀区土地利用总体规划北京市规划委员会规划意见书规意字号政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单编世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表批复京环审号委托方提供数据资料第二章项目开发必要性项目提出背景北京市建立土地储备制度是从年开始年北京市出台了北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见通知京政发号意在加强本市国有土地资产管理培育健全规范土地市场深化土地市场使用制度改革。自年建立土地储备制度和工地制度改革以来经过三年多土地储备实践目前已经形成了个各委办局对土地出让联审会审批制度并增强了向市政府主管部门报批环节。年月市政府又出台了北京市国有建设用地供应办法试行年月相关委办局包括北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市规划委员会北京市建设委员会北京市财政局等各个部门联合制定出台了系列文件包括北京市土地储备和土地级开发暂行办法北京市土地级开发及经营性项目用地招标挂牌出让流程示意图试行北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法北京市收回企业国有土地使用权补偿办法等系列规范性文件。这些规范性文件出台对多年来土地供应缺乏总量控制和计划遏制炒项目和乱圈地现象起到了良好作用。为加强国有资产管理推行土地储备制度规范土地经营行为营造良好土地投资环境提供了政策保证。本项目就是根据北京市国土资源局关于对不符合继续协议出让条件经营性项目用地进行招标挂牌出让等有关问题通知京国土出号规定以原建设单位为主体继续完善前期相关批准手续并进行征地拆迁市政基础设施建设等使土地达到规定入市条件项目。目前本项目已经通过了市国土局联审会并取得了政府储备土地