又有提高今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大形成先富者市场潜力。蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带是宁德市较早开发商品住宅区区内人口密度大聚集了众多先富起来人士下步商品房更新换代加上二三级市场放开将为商品房交易提供方便并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。宁德市是典型商贸城市发展商贸直是宁德市经济发展重点之。由于撤地设市提高了宁德市在沿海带知名度为宁德市城市经济发展带来前所未有机遇商贸旅游繁荣驻市各类商业机构众多今后私营企业也将越来越多私营企业主住房需求趋旺随着多种所有制成分共存发展大面积户型住宅可办公和居住两用因此高档次商品住房将形成定市场需求像世鸿伟业这样环境优美档次较高住宅无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团环境得天独厚是开发高品质精品商住小区不可多得地段位臵加上开发建设条件优越开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住总论项目概况项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目建设地址福建东侨经济开发区东兰组团闽东路北侧华庭路与和畅路之间建设性质新建总投资亿元项目负责虞锡龙建设单位虞氏福建房地产开发有限公司企业性质有限公司工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东闽东路北侧华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全紧邻闽东路交通便利。建设项目选址意见书项目投资协议书宁规条书号文件其它有关标准和规范建设单位提供有关资料。可行性研究报告研究范围本可行性研究主要范围包括对宁德市东侨开发区房地产建设情况考察对项目建设必要性可行性分析以及项目内容及规模住宅市场分析及营销战略住宅及公用工程建设方案建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价等方面。研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代住宅建设由低档走向高档发展趋势和宁德市已有部分收入较高住房消费群体户型规划为中高档住宅根据对宁德市住宅市场分析预测项目开发有市场销路。分析结果表明项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源促进企业资产保值升值推进产品结构调整有着明显社会经济效益。从目前房地产市场分析商品住宅结构性矛盾还很突出建议在下步方案规划时对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研。要根据市场变化作出更为准确市场定位调整户型或面积并做好工程建设规划加强楼盘营销工作降低开发建设成本尽量减小项目风险。第二章市场分析与营销战略当前住宅市场现状年以来在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革推动下以住宅为主体房地产市场总体上呈现平稳发展态势。主要表现在在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下居民对住房消费投入迅速增加购房积极性大大提高新消费热点正在逐步形成。住房公积金制度逐步完善个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来住房消费信贷迅速发展起来有力地支持了居民买房成为启动房地产市场大亮点。房地产二三级市场联动效应突出三级市场渐趋活跃。房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践房屋臵换活动蓬勃展开必将成为住宅市场个热点。宁德市商品房现状与市场需求按照党十六大提出全面建设小康社会目标建设部年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准其具体内容是至年住房从满足生存需要实现向舒适型转变基本上做到户均套房人均间房功能配套设备齐全。从住房建筑面积上看蕉城区人均住房建筑面积仅平方米与建设部提出建设小康社会住房人均建筑面积达到平方米目标差距甚远住房建设任重道远。从住房分配结构上看目前蕉城区约职工居住着房改房而商品房仍是部分高收入者投资需求中低收入家庭住房社会保障机制尚未完全启动住房分类供应体系尚未建立同时宁德市城市中心还有相当部分危旧房需改造这是消费需求重要组成部分。目前蕉城区在平方公里面积上容纳了万人已属饱和。按建设部提出小康社会住房目标计算若不考虑人口增长因素蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积万平方米即平均每年需新增万多平方米。若蕉城区实现城市化战略目标到年城区面积达到平方程质量通过降低开发成本减小市场风险。做好方案规划。本项目产品市场定位是建立在本商住小区合理规划基础上包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划从方案规划上和户型设计上赢得消费者减小项目市场风险。经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作做好商品房销售加大促销力度多渠道多种方式推广促销尽快销售才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计采取切实可行工程技术措施和施工方案在施工管理中控制各项开发建设成本费用降低投资成本。这也是降低本项目风险因素之。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险分析本项目资金完全自筹不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑减少占用资金回收风险应采用多种付款方式促销可选择采用次性付款方式分期付款方式八成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。福建省人民政府批准东侨开发区总体规划近期总体规划面积平方公里远期规划面积为平方公里规划人口为中期至年万人远期至年万人。作为宁德地级市新城区作为中心城市重要组成部分经济发展必将带来城区拓展必将带来人口增加人口增加必将带动经济发展从而增加房地产业市场容量。开发区目前商品房建筑总面积为万平方米左右按小康社会人均住房面积达到平方米目标计算开发区需要商品房面积中期至年为万平方米远期至年为万平方米。因此在未来年内东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米即平均每年需新增多万平方米。在未来年内东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米即平均每年需新增万平方米这比东侨开发区设立六年新增建筑面积还要大。故东侨开发区发展近期与远期潜在住宅市场容量巨大。目前东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让土地剩余土地资源大多集中在东兰组团。东兰组团第章总论项目概况项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目建设地址福建东侨经济开发区东兰组团闽东路北侧华庭路与和畅路之间建设性质新建总投资亿元项目负责虞锡龙建设单位虞氏福建房地产开发有限公司企业性质有限公司工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东闽东路北侧华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全紧邻闽东路交通便利。附近为新市政中心和东湖景观区会展中心。市高级中学东侨实验学校等近在咫尺。项目地理位臵颇具特色将为闽东造就大规模高品质住宅社区。世鸿伟业商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主征地面积平方米折合亩代征道路用地面积平方米折合亩建设用地面积平方米折合亩。总建筑面积平方米建空臵商品房已属不低些建设标准低施工质量差户型不合理设施或风险分析车辆事故和设备事故般较多需重点防范。在加强全员教育提高安全风险意识和防范意识同时拟采取以下措施原材料运输车辆要勤检查勤保养保证行驶和制动系统完好。加强对车辆抽检不符合要求车辆不得进入施工现场。施工现场作业机械要有专人指挥监督防止机与机机与人发生碰撞事故。夜间施工要配足照明设备特别在上坡转弯处要加大照明亮度。车辆进入施工现场后要求减速行驶。加强用电管理规范各类电气设备使用电箱电源线等勤检查。发现破损及有碍安全使用及时更换。在雷雨大风季节做好防滑防雷防漏电措施确保施工安全。现场文明施工措施现场文明施工是施工企业现代化管理水平综合反映它能促进施工安全质量工期等管理提高进步树立企业社会形象增强各环节间管理。严格按宁德市文明施工达标现场标准进行管理现场施工管理人员做到文明施工挂牌施工。在施工现场挂上显目宣传标语企业简介工程简介和文明安全质量标志牌以提高工作人员质量安全意识。严格遵守市容规定保证道路畅通现场设臵必要环卫设施。对施工人员进行文明施工教育施工期间保护好施工现场附近切公共设施。采取相应措施减低尘埃噪音污染。进入现场各种材料工具半成品等按指定地点堆放整齐施工操作人员要做到工完场清脚下清。现场临建设施在工程施工完毕后及时拆除。第六章项目实施进度安排本项目计划在二年个月左右时间内建成。建设进度计划如下表表建设进度表序号项目年年年年策划可研工作建筑方案设计三通平综合管网设计施工图设计报建土建工程施工完成投资开始预售单体工程验收分项工程验收第七章投资估算与资金筹措投资估算投资估算依据根据建设单位提供土建工程基础数据按设计方案确定建筑面积结构建设标准以及可行性研究财务评价有关取费要求。宁德市东侨区目前土地市场价格。宁德市建筑定额标准及三材价格。项目建设期为二年土建项目建设内容较简单工期短故取定土建不可预见费和预备费用。根据中国近二年建筑材料设备等价格变化形势和对本区实际情况调查。根据对目前国内同类项目费用收取情况调查。总投资估算土地使用费万元土地出让金含报批费万元亩亩万元前期经费万元工程勘察元孔孔万元工程设计元万元工程监理万元三通平元万元工程造价咨询万元工程咨询万元招标代理服务费万元土建及安装工程费万元土建工程元万元安装工程元万元桩基工程元万元消防工程万元电梯台万元台万元配套设施建设费万元道路元万元绿化工程元万元景观工程万元万元灯光工程万元万元环保设施万元管理费费需求并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃买方面临多种选择今天个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性换句话说住宅细分是今后住宅市场发展趋势。前两年宁德市住宅市场针对些消费群体推出高标准多户型新型住宅由于商住小区环境优美品质高售价合理刚刚推出就卖掉以上销售火爆。从中可以看出住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高并要求从业人员专业水平也应随之提高。商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天消费者对于商品房关注将越来越具体全面不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中