市场规划区内家居商品经营商有家石材经营商家五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米为东北陶瓷城股东购置但没有明确划界需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米用于改建博览中心二号地块万平方米用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米用于建设陶瓷精品市场现已拆迁腾空四号地块万平方米用于建设消防器材油漆涂料市场现已部分拆迁腾空五号地块万平方米用于建设综合商务服务区现为中海物流沈阳公司租用六号地块万平方米用于建设家居装饰材料市场现为钢管厂旧址未拆迁七号地块万平方米用于建设地板城未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重新规划并精测绘图东北陶瓷城有限公司统申请办理征用土地审批文件。物流资源仓储区。项目背景项目名称东北陶瓷城改扩建承办单位概况东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施于年开办的按国有企业经营承包制运行当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场之。地址在沈阳市大东区东望街号占地面积万平方米东临东北大马路北邻陶瓷厂厂区南至东陶路由东北大马路向西北联合路方向纵深米具有潜在的市台上发挥本市场产业牵动作用进步促进区域内第三产业升级发展服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此应当在现有东北陶瓷城基础上进行整体规划通过分期改建扩建改善设施环境引进新经营品类调整经营业态优化经营结构提升品牌效应以期确立其东北综合实力最强以陶瓷产品为主导建材专业性市场地位。东北陶瓷城面临着非改不可国际国内大环境中国加入后五年过渡期已过半市场开放程度越来越高国内外商家云集沈阳同台竞技商品流通业态变革加剧新商品流通业态侵润取代旧商品流通业态速度加快传统概念下批发零售市场都在发生嬗变业态提升迫切国家振兴东北老工业基地战略决策进入实施阶段胡锦涛主席关于东北振兴四转论述将得到落实辽宁省和沈阳市将在振兴东北大环境下实施构建沈阳经济区战略即充分发挥四大优势按照市场经济规律内在要求通过实施区域经济体化战略把沈阳经济区建成为两大基地两大示范区和个中心即建成我国装备制造基地和重要原料工业基地建成辽宁乃至整个东北高新技术产业和农产品加工示范区建成辐射和服务于整个东北地区现代商贸物流中心进而在全省完成老工业基地振兴历史任务实现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康先导地区实现现代化。随着东北振兴和建设小康社会进程加快以沈阳为中心辽宁中部城市群和泛东北地区建设规模迅速扩大居民生活水平不断提高对于陶瓷及装饰产品需求也迅速增长仅以沈阳为例年房屋销预售面积为万平方米合同金额为亿元同比分别增长和其中住宅销预售面积万平方米销售额亿元同比分别增长和。全市存量房产转售面积为万平方米成交额为亿元同比分别增长和其中住宅成交面积万平方米成交额亿元同比分别增长和。房地产开发投资额与房地产销售额合计达亿元以上。专家预测年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区城市化进程加快房地产需求增长也会加快。按房地产投资带动相关行业销售带动相关行业或通常系数计算房地产业对沈阳市建材装修家具家电等诸多行业产生拉动效应约为亿元。这样大环境为东北陶瓷城改造提升创造了机遇也提出了更高标准。本项目立项前期已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报按政府指导性意见制定本项目规划基本框架本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。二项目概况本项目是在原陶瓷城位置上改建扩建但全部工程建成后并不保留原有建筑物等同于全部新建因此可视为新建项目。拟建地点沈阳市大东区东望街号南至大二环北至陶物流园调整为二期工程。未被采纳理由方案没有被采纳理由物流园建设应与主营设施同期进行以实现总成本最小化同时提升经营业态。服务设施可以利用现有资源不会从根本上影响经营。四结论与建议结论本项目方案总体规划设计是可行经济上是基本合理相关财务指标实现可能性是毋庸质疑技术操作难度不大。建议本项目涉及政策层面较多故在筹备期建设期和经营期应成立专门机构负责协调政策环境。本项目总投资较大但由于市场变化较快故不宜拖长建设周期在企业自筹投资基础上应尽量多吸引外来投资缩短建设周期。本项目涉及商品流通业态变革从建设期开始就要对市场发展商经营管理队伍经营商管理和服务人员进行适应新业态全方位培训。西至联合路地块。建设规模与目标项目目标调整布局规范行业市场形成规模优势突破传统市场模式与行业市场区域经济发展之间不相适应瓶径通过项目建设产业资源整合和经营管理改革形成集展示仓储配送批发零售工程服务功能于身金融商住办公餐饮娱乐配套完善以精品陶瓷为主导包容现代建筑装饰材料集群式专业市场。建设目标在项目拟建地范围内东北陶瓷城已经实现购置土地万平方米但按集群式专业市场规划仍需增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米建筑面积达到万平方米建成大厅型专业市场四个包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城家居装饰材料市场并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广场和物流园。技术装备水平与商品质量等级基础设施通过区域整体规划使场区内道路停车场绿化给排水供暖供电卫生消防安全与城区公共网络衔接协项目背景项目名称东北陶瓷城改扩建承办单位概况东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气背景下由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施于年开办按国有企业经营承包制运行当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场之。地址在沈阳市大东区东望街号占地面积万平方米东临东北大马路北邻陶瓷厂厂区南至东陶路由东北大马路向西北联合路方向纵深米具有潜在市场业态与物流发展基础。年发展历程奠定了东北陶瓷城专业市场地位成为以沈阳为中心辐射东北区域著名陶瓷产品集散地。年末东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制民营企业由辽宁巨能牧业有限责任公司股东徐小洋福建三元企业有限公司股东吴瑞章上海金帝有限公司股东蒋金枝与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股成立东北陶瓷城有限公司形成了新法人治理结构开始在原有基础上对经营管理发展规划着手全面改革本着经营市场诚信为本全新理念展开对陶瓷城改扩市场可行程度分析上述风险对于陶瓷城改造来说不可忽视。但目前看风险是潜在隐性且对项目影响程度也各不相同。专业化与多元化矛盾影响程度。多种经营项目由个发展商来投资表面上看是增加了经营稳定性没有把鸡蛋放在个篮子里。实际上这些项目是个整体荣俱荣损俱损旦出现资金链故障会引起连锁反映。各经营单元对于项目稳定性作用排序陶瓷消防器材地板城油漆涂料旗舰店物流综合服务酒店博览中心家居。传统业态与新业态矛盾影响程度。这是仅次于如何投资重要因素。经营商与消费者对手交易是传统批发市场基本实现形式。在商品流通业态变革过程中这种最原始流通业态首先被冲击。它所带来是关于前途和命运选择。业务收入结构与投资回收期矛盾影响程度。物业管理型市场在未来国际化立体市场中以交易载体地位实现收益是交易过程中最稳定但也是收益率最低。没有自营交易业务支持短期内不能收回投资风险是存在投资回收期可能达到年以上。本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾影响程度。如果陶瓷城改扩建工程滞后经营商资源将先流向中国家具城等市场争取有限经营资源刻不容缓。否则后建成市场经营资源不足将难以成市。三防范和降低风险对策关于回避风险。突出陶瓷市场专业特色将是本市场存在根本。因此建议在陶瓷专业方向做深做透吃尽陶瓷产业链同时提升流通业态将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。除旗舰店陶瓷精品市场外应当包括全部工业民用陶瓷制品并深入到售前设计和售后工程服务领域。加速市场改扩建进程建设筹备同时启动招商先期取得经营资源。关于转移风险。引入多元投资机制变个积极性为多个积极性变承担风险为群体承担风险。关于控制风险。在做好交易载体同时确立自营支柱业务同时作为引导成市和降低风险最基本措施。关于自行承担风险。将风险因子分解至要素状态明晰界定自我承担风险要素如投资比例确定对外推出投资合作项目清单等。研究结论与建议通过研究我们提出如下结论和建议。推荐方案总体描述我们推荐方案为备选方案。推荐理由总投资及资金筹措本项目总投资为万元其中建设投资为万元流动资金总额为万元。资金筹措方式为全部自筹滚动发展即自筹启动资金亿元期部分工程竣工后出租出售经营单元获得继续建设资金。经济效益和社会效益经济效益本项目经济效益分为两部分第部分是发展商即东北陶瓷城有限公司经营效益第二部分是进驻市场经营商经营效益。发展商效益包括出租出售经营单元效益酒店餐饮经营效益停车场广告牌效益等项。方案业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化人性化标准按艺术化生活原则控制高端市场产品引导消费者消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立以最新业态展示著名品牌商品采用最先进信息技术解决展示交易结算业务。东北陶瓷城改扩建项目完成后将大大提高市场核心竞争力经营规模稳步扩大五年后达到亿元为区内增加综合税收超过亿元。主要建设条件东北陶瓷城改扩建工程目前具备以下条件经营资源国内生产陶瓷产品制造商共有家其中建筑陶瓷家观赏陶瓷家装饰陶瓷家日用陶瓷家电器陶瓷家日用洁具家陶瓷原料家陶瓷机械家陶瓷包装家综合类家著名品牌生产商有广东鹰牌蒙娜丽莎维也纳嘉俊新中源佛陶集团金舵欧神诺长城钻石马可波罗东鹏上海美标亚细亚冠军斯米克山东华光皇冠江西景德镇陶瓷四川威尼欧罗兰福建东龙恒达华泰碧岩集源双菱河北惠达其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大扩张愿望。市场内经营陶瓷既有厂商直销也有总经销商和代理商目前入住率已达到已登记准备进入商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商调查东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多经营商涌入沈阳。沈阳地板产品市场直很零乱很分散总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有家地板企业每年产值有个亿进入沈阳销售外地品牌和国外品牌地板有个如金刚圣象等占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌销售载体是辽沈地区大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家石材经营商家五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米为东北陶瓷城股东购置但没有明确划界需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米用于改建博览中心二号地块万平方米用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米用于建设陶瓷