景楼盘房价要高出元。在重庆靠江房子和不靠江房子房价要高出元。东和江景工程暂名作为朝天门临江江景楼位置优越江景景观开阔其江景楼盘市场前景非同般。住宅市场前景根据市统计资料显示渝中区住宅需求在逐年增大由于没有适合居住者新需求楼盘因此渝中区特别是解放碑朝天门带居民只好在外区购房。在渝中区之朝天门解放碑带新开发住宅楼盘由于急于追逐市场开发热潮许多楼盘急功近利在产品设计上没有创新功能设计不太合理环境塑造较差配套不齐全设施较差。加之解放碑朝天门历属重庆老城人口密集可开发土地有限因此居民有需求精品住宅楼盘在解放碑朝天门带就比较少。东和江景工程暂名从建筑规划住宅性质产品设计智能化设施综合运用还是绿化生态江景利用都做到了最佳。因此本项目住宅市场前景看好。东和江景楼项目优势分析本项目位于渝中区千厮门北为嘉陵江滨江路南为朝千路。位于解放碑商业中心和朝天门商业中心要冲之地可以尽享两大商业中心带来方便。本项目交通条件优越有多路公交路线直达市区各处。项目溯源与必要性溯源东和江景工程项目的前身是渝中区千厮门大码头改造项目位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处原由重庆嘉利房地产有限公司开发属于久拆未完的四久工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿还经重庆市中级人民法院渝中民初执字第号判决书判决将该项目栋高层商住楼的开发权和国土使用权并抵偿其所欠部分债务。在此景观绝佳交通便利配套完善商业发达。与重庆市最繁华商贸中心解放碑仅有约分钟步行距离与重庆市最大商品批发集散地朝天门步行距离也在分钟以内与重庆市未来重点发展区域北部新城区域仅有江之隔。项目与嘉陵江有定高差并且前面没有任何遮挡建筑处于观赏嘉陵江江景绝佳地段。同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低有效避开了繁华区域带来各种噪音因此本项目是渝中区解放碑区域难得理想居家区域。三自然地理条件基地为东西向狭长地形南高北低。朝千路标高在本区内从至不等。北面临江最低处标高为南北相差余米是典型陡坡地形。项目期用地平方米北方紧靠嘉陵江与高架宾江路空中接壤其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路西方为项目二期工程用地现为居民拆迁房东方为朝千路与宾江路交汇点。整个用地呈条状东西长约南北宽约左右。场地地面南高北低临江面最低标高南面最高处约。朝千路北侧为毛条石堡坎高约。朝千路从用地南面通过在用地范围内路面标高两端为东端为路面坡度为。四周边配套情况项目处于渝中区之朝天门商务区内。交通该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码头近在咫尺环行城市交通道路与项目相接多路公交车与士车穿行其中。近条公交线路在项目区边穿行。水电燃气通讯已至项目外围。商业大型超市家乐福地王广场近在咫尺步之遥。各类零售商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约分钟步行路程出门便到。学校中学实验小学大同路小学新华路小学八路小学处在项目周围。医疗重医附二院市中医院即在项目周围。金融华夏证券浦发银行工商银行民生银行招商银行等金融机构均分布在项目周围。五土地方及来源土地方渝中区人民政府国土局。土地来源重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。六技术经济指标总用地面积期总建筑面积期住宅面积车库及设备用房架空层未计入总面积商业网点建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率覆盖率绿化率停车泊位辆总居住户数户总居住人口每户按人计七项目建设单位东和物业有限公司简介重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发企业。公司始终坚持务实诚信卓越创新企业理念理性开发稳步发展先后成功开发了西郊大厦绿苑新村皇冠东和花园万等项目。目前正在开发项目有皇冠东和花园已经成功销售了。经过全体东和员工近十年努力奋斗东和物业已逐步成为重庆地产行业著名物业品牌之。尤其是近年成功开发皇冠东和花园高档住宅小区项目总投资达亿元人民币获得年重庆市十佳住宅小区第二名称号以及重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖同时也是重庆目前唯家被中国质量检验协会授予中国美注城市建设配套费渝价号以建面元缴纳危改项目政府特批工程监理费渝价号工程质量监督费渝价号建安工程造价千分之二人防建设费渝价号供水设施建设费按设计供水量元天吨缴纳规划许可执照年审费按工程造价‟收取电贴费渝价号按元千伏安计算电梯安检费渝价号电梯总价收取营业税及附加转让不动产金额征收其它合计附表项目现金流表单位万元时间项目年季度年季度年季度年季度现金流入物业销售收入闲置物业作价回收合计二现金流出勘测规化设计拆迁安置开发成本开发间接费用开发管理费用开发规税销售推广合计三净现金流量四累计净现金流量第十章综合评价及结论综合以上分析和论证该项目在技术市场和经济财务指标等方面都具有较强可操作性和安全性该项目规化设计优秀有较大市场空间经济财务方面具备高收益性和稳健性特征其实施主客观条件是成熟项目实施具有很好可行性。计建筑质量工程监理销售管理物业管理等方面都连取得了令人瞩目成绩。目前公司已升格为集团公司下辖个子公司和间四星级东和花园酒店所皇冠实验中学。第三章市场分析与定位市场前景重庆市位于长江上游地处我国中西部结合地为巴渝文化发源地有文字记载历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综合体制改革试点城市将原四川省永川地区并入实行国家计划单列赋予省级经济管理权限年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。建国以来重庆综合经济实力迅速增强年全市国内生产总值不足亿元年上升到亿元按可比价格计算国内生产总值年平均增长速度为其中年高达高于全国同期水平。重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强发展态势尤其是年月重庆市成为我国四个直辖市后表现得更为明显。年至年年重庆市房地产开发投资年均增长率超过保持了较高增长速度而同期国内生产总值年均增幅约为左右。重庆作为全国著第章项目溯源与必要性溯源东和江景工程项目前身是渝中区千厮门大码头改造项目位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处原由重庆嘉利房地产有限公司开发属于久拆未完四久工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司巨额债务无力偿还经重庆市中级人民法院渝中民初执字第号判决书判决将该项目栋高层商住楼开发权和国土使用权并抵偿其所欠部分债务。在此情况下重庆东和公司办理了该项目开发手续后于年月继续对该项目进行拆迁年月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁户总拆迁面积约平方米。东和公司已投入余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。二项目提出必要性房地产业素有永远朝阳产业之称同时又是切经济活动基础和载体国内外经济增长历史和理论反复证明房天门服装批发商和中小企业主这阶层人员结构虽然复杂但年月工程开工后即时到位项目销售回笼资金建安环境配套等从年月开始陆续回笼并分期分批注入项目开发第八章财务分析分析测算说明本项目建设期从年月至年月建设周期年本项目销售周期初定为年月至年月预计用个月时间完成全部物业销售任务预留闲置率本项目考虑贴现率按季度进行复利分析。二销售价格及销售收入估算根据严密市场调查结合重庆市房地产市场宏观发展趋势和项目周边物业般销售价格本项目各类可销售物业销售均价和总销售收入估算如下表附表所示附表销售价格及销售收入估算分析表物业类型总建面数量销售均价总收入元备注住宅元总建面含设备层公摊面积。总收入按销售率计算停车位个元个商场元销售收入合计三销售进度估算分析本项目预计在年月份开盘销售期房从年月开始销售现房到年月时累计完成整个销售任务销售期基本结束。本着谨慎性原则预留空置率。项目销售进度估算分析情况详见附表四成本费用预算本项目总成本为元单位平米平均成本为元。勘测规划设计费为元单位平方米平均成本为元。土地获取成本拆迁费用为元单位平方米平均成本为元。开发成本为元单位平方米平均成本为元开发成本估算表详见附表。开发间接费用为元单位平方米平均成本为元。开发管理费用为元单位平方米平均成本为元。销售推广费用按总销售收入计提为元单位平方米平均成本为元销售推广费用预算表详见附表。开发规税为元单位平方米平均成本为元开发规费和税费估算表危改工程政府特批详见附表。开发财务费用以借贷利息为主根据项目资金筹措计划和项目实施进度安排按年利率借贷期限年为依据项目财务费用总计为元单位平米平均成本为元。五经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列基本数据编制本项目现金流量表附后详见附表。项目投资回收期本项目预算总投入为主要在两年年建设期内分期分批逐步投放由于是分期投入和分期回收资金为尽可能地反映项目实际状况本次分析测算将根据现金流量表中相关数据从动态角度计算项目投资回收期。从现金流量表中可知到年第三季度末累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段接近正值到年第四季度为止累计净现金流量为万元这说明项目总投资回收期介于年第三季度和年第四季度之间即项目开工后年季度末第季度之间经计算项目投资回收期动态季度月也即是说从年月份工程项目开工后项目投资大概在年月份前就能够全部收回来从年月后所产生销售收入就是项目投资收益。项目投资收益投资利润率投资收益总长。重庆市房地产市场出现日渐升温市场趋势这不仅与重庆地区整体经济表现稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密关联。年月重庆市实现亿元增长消费增长城市居民人均可支配收入元增长。人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查年末重庆市人均居住面积为年末本市人口万人年住宅销售面积万年末重庆市人口万人年人均居住面积为。按重庆市住宅发展规划到年人均居住面积将为即到年人均增加居住面积。年末主城区人口为万人到年主城区因人均面积而增加住宅需求量应为万。从以上数据分析可以看出重庆房地产市场从总体上来说是呈渐进式向前发展趋势。渝中区房地产市场渝中区是重庆过去与现在政治经济商业文化中心人均居住面积在重庆市平均水平位置较低。由于特殊地理位置和历史原因该区是重庆市人口最密集区域其市场潜力相当可观。对于渝中区中心地段解放碑区域来说解放碑地段为重庆市商业贸易中心吸引了大批国内外客商云集此地已形成了成熟商业市场。根据城市功能规划市政府把解放碑规划为重庆商业金融贸易中心。根据年重庆市国土房管局调查分析按渝中区年末万人口计因人均居住面积提高人口增长经济收入提高等三重因素而形成名义住宅需求量在年可增长到万。也就是说在今后年里渝中区将会有每年名义住宅需求量万幅度增加。本项目市场预测江景市场前景重