数据分析可以看出重庆房地产市场从总体上来说是呈渐进式向前发展趋势。渝中区房地产市场渝中区是重庆过去与现在政治经济商业文化中心人均居住面积在重庆市平均水平位置较低。由于特殊地理位置和历史原因该区是重庆市人口最密集区域其市场潜力相当可观。对于渝中区中心地段解放碑区域来说解放碑地段为重庆市商业贸易中心吸引了大批国内外客商云集此地已形成了成熟商业市场。根据城市功能规划市政府把解放碑规划为重庆商业金融贸易中心。根据年重庆市国土房管局调查分析按渝中区年末万人口计因人均居住面积提高人口增长经济收入提高等三重因素而形成名项目溯源与必要性溯源东和江景工程项目的前身是渝中区千厮门大码头改造项目位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处原由重庆嘉利房地产有限公司开发属于久拆未完的四久工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿还经重庆市中级人民法院渝中民初执字第号判决书判决将该项目栋高层商住楼的开发权和国土使用权并抵偿其所欠部分债务。在此江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路紧邻嘉陵江长江两江交汇处江景景观绝佳交通便利配套完善商业发达。与重庆市最繁华商贸中心解放碑仅有约分钟步行距离与重庆市最大商品批发集散地朝天门步行距离也在分钟以内与重庆市未来重点发展区域北部新城区域仅有江之隔。项目与嘉陵江有定高差并且前面没有任何遮挡建筑处于观赏嘉陵江江景绝佳地段。同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低有效避开了繁华区域带来各种噪音因此本项目是渝中区解放碑区域难得理想居家区域。三自然地理条件基地为东西向狭长地形南高北低。朝千路标高在本区内从至不等。北面临江最低处标高为南北相差余米是典型陡坡地形。项目期用地平方米北方紧靠嘉陵江与高架宾江路空中接壤其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路西方为项目二期工程用地现为居民拆迁房东方为朝千路与宾江路交汇点。整个用地呈条状东西长约南北宽约左右。场地地面南高北低临江面最低标高南面最高处约。朝千路北侧为毛条石堡坎高约。朝千路从用地南面通过在用地范围内路面标高两端为东端为路面坡度为。四周边配套情况项目处于渝中区之朝天门商务区内。交通该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码头近在咫尺环行城市交通道路与项目相接多路公交车与士车穿行其中。近条公交线路在项目区边穿行。水电燃气通讯已至项目外围。商业大型超市家乐福地王广场近在咫尺步之遥。各类零售商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约分钟步行路程出门便到。学校中学实验小学大同路小学新华路小学八路小学处在项目周围。医疗重医附二院市中医院即在项目周围。金融华夏证券浦发银行工商银行民生银行招商银行等金融机构均分布在项目周围。五土地方及来源土地方渝中区人民政府国土局。土地来源重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。六技术经济指标总用地面积期总建筑面积期住宅面积车库及设备用房架空层未计入总面积商业网点建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率覆盖率绿化率停车泊位辆总居住户数户总居住人口每户按人计七项目建设单位东和物业有限公司简介重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发企业。公司始终坚持务实诚信卓越创新四累计净现金流量第十章综合评价及结论综合以上分析和论证该项目在技术市场和经济财务指标等方面都具有较强可操作性和安全性该项目规化设计优秀有较大市场空间经济财务方面具备高收益性和稳健性特征其实施主客观条件是成熟项目实施具有很好可行性。居住户数户总居住人口每户按人计七项目建设单位东和物业有限公司简介重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发企业。公司始终坚持务实诚信卓越创新企业理念理性开发稳步发展先后成功开发了西郊大厦绿苑新村皇冠东和花园万等项目。目前正在开发项目有皇冠东和花园已经成功销售了。经过全体东和员工近十年努力奋斗东和物业已逐步成为重庆地产行业著名物业品牌之。尤其是近年成功开发皇冠东和花园高档住宅小区项目总投资达亿元人民币获得年重庆市十佳住宅小区第二名称号以及重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖同时也是重庆目前唯家被中国质量检验协会授予中国美好家园称号小区。公司在皇冠东和花园投巨资与名校联办小区完全中学被业内外所瞩目称道。公司汇集了建筑设计建筑施工市场营销物业管理等各类人才在规划设计建筑质量工程监理销售管理物业管理等第章项目溯源与必要性溯源东和江景工程项目前身是渝中区千厮门大码头改造项目位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处原由重庆嘉利房地产有限公司开发属于久拆未完四久工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司巨额债务无力偿还经重庆市中级人民法院渝中民初执字第号判决书判决将该项目栋高层商住楼开发权和国土使用权并抵偿其所欠部分债务。在此情况下重庆东和公司办理了该项目开发手续后于年月继续对该项目进行拆迁年月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁户总拆迁面积约平方米。东和公司已投入余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。二项目提出必要性房地产业素有永远朝阳产业之称同时又是切经济活动基础和载体国内外经济增长历史和理论反复证明房地产业对于经济发展具有高度敏感性和超前性经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提和主要内容。我国经济高速增长也带动了房地产业高速增长。此外房地产业作为第三产业龙头被确定为国民经济新经济增长点国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业发。开发规税为元单位平方米平均成本为元开发规费和税费估算表危改工程政府特批详见附表。开发财务费用以借贷利息为主根据项目资金筹措计划和项目实施进度安排按年利率借贷期限年为依据项目财务费用总计为元单位平米平均成本为元。五经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列基本数据编制本项目现金流量表附后详见附表。项目投资回收期本项目预算总投入为主要在两年年建设期内分期分批逐步投放由于是分期投入和分期回收资金为尽可能地反映项目实际状况本次分析测算将根据现金流量表中相关数据从动态角度计算项目投资回收期。从现金流量表中可知到年第三季度末累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段接近正值到年第四季度为止累计净现金流量为万元这说明项目总投资回收期介于年第三季度和年第四季度之间即项目开工后年季度末第季度之间经计算项目投资回收期动态季度月也即是说从年月份工程项目开工后项目投资大概在年月份前就能够全部收回来从年月后所产生销售收入就是项目投资收益。项目投资收益投资利润率投资收益总销售收入总投入项目财务费用元注本着谨慎性原则在计算总收入时已预留物业闲置率闲置物业资产净值暂未计入投资收益。投资利润率投资收益总投入净现值第期现金流入量原始投资额贴现率基准收益率根据银行现行借贷利率水平综合考虑资金使用机会成本和行业般利润水平将本项目基准收益率定量为。经计算在本项目中表明该项目投资投资报酬率远大于预定贴现率和基准收益率本项目在经济效益上是可行。财务内部报酬率财务内部报酬率是指各期净现金流量现值累计等于零时折现率即使折现率用来表示。经计算本项目财务内部报酬率较高表明该项目具有较好获利能力及较强抗风险力。附本项目各项经济财务指标项目总投资单位成本元预期销售收入投资收益投资回收期月投资收益率第九章敏感性分析保证净现值不出现负值年净现金流量最低界限称之为净现济实力迅速增强年全市国内生产总值不足亿元年上升到亿元按可比价格计算国内生产总值年平均增长速度为其中年高达高于全国同期水平。重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强发展态势尤其是年月重庆市成为我国四个直辖市后表现得更为明显。年至年年重庆市房地产开发投资年均增长率超过保持了较高增长速度而同期国内生产总值年均增幅约为左右。重庆作为全国著名山城具有独特山水立体景观优势。随着重庆经济持续发展居民生活水品日益提高追求住宅舒适性享受性已经成为部分高收入人群购房主要动机。自年初重庆掀起开发江景住宅热潮以来江景房大受青睐已经开发江景房如御景江山华庭嘉园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功证明江景住宅具有广阔市场空间。重庆市房地产市场投资增加。年月末全市累计完成房地产投资亿元同比增长。同年月全市累计完成土地开发面积万平方米同比下降累计发生土地购置费亿元同比下降商品房竣工万平方米同比下降月商品房销售面积万平方米同比增长。价格趋升。根据统计局最新数据显示商品房销售表现出量增价升总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米今年均价为元平方米上涨了元平方米其中住宅售价为元平方米写字楼为元平方米商业营业用房售价为元平方米。消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温市场趋势这不仅与重庆地区整体经济表现稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密关联。年月重庆市实现亿元增长消费增长城市居民人均可支配收入元增长。人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查年末重庆市人均居住面积为年末本市人口万人年住宅销售面积万年末重庆市人口万人年人均居住面积为。按重庆市住宅发展规划到年人均居住面积将为即到年人均增加居住面积。年末主城区人口为万人到年主城区因人均面积而增加住宅需求量应为万。从以上数据分析可以看出重庆房地产市场从总体上来说是呈渐进式向前发展趋势。渝中区房地产市场渝中区是重庆过去与现在政治经济商业文化中心人均居住面积在重庆市平均水平位置较低。由于特殊地理位置和历史原因该区是重庆市人口最密集区域其市场潜力相当可观。对于渝中区中心地段解放碑区域来说解放碑地段为重庆市商业贸易中心吸引了大批国内外客商云集此地已形成了成熟商业市场。根据城市企业理念理性开发稳步发展先后成功开发了西郊大厦绿苑新村皇冠东和花园万等项目。目前正在开发项目有皇冠东和花园已经成功销售了。经过全体东和员工近十年努力奋斗东和物业已逐步成为重庆地产行业著名物业品牌之。尤其是近年成功开发皇冠东和花园高档住宅小区项目总投资达亿元人民币获得年重庆市十佳住宅小区第二名称号以及重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖同时也是重庆目前唯家被中国质量检验协会授予中国美好家园称号小区。公司在皇冠东和花园投巨资与名校联办小区完全中学被业内外所瞩目称道。公司汇集了建筑设计建筑施工市场营销物业管理等各类人才在规划设计建筑质量工程监理销售管理物业管理等方面都连取得了令人瞩目成绩。目前公司已升格为集团公司下辖个子公司和间四星级东和