其间距不小于米。 紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需 要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。 约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算 出项目的楼面成本，为决策提供依据。 方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采 取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。 方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率 采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。 方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取 的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。 成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计 算，总计万元左右。 容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高 为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面 积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面 积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和 住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为 的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为 。 建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元 。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用， 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。 即可建设建筑面积仅为。 建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由 于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决 定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可 行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可 图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右，楼面建安成本在元左右，合计 元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运 作得好项目能做到元左右的毛利润，按总建筑面积 万计算，即毛利约千万左右。 本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用， 也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。但是根据目前 房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施项目的风险较大 位于盈亏边缘。 建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造 两帮两促等政策上的支持，将规划容积率限高做到最大化。 同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择 好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是 销售速度较慢。 四附录 建安成本估算 桔园路口综合楼项目总成本费用表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称造价或费用万住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和 住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为 的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为 。 建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附 录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元 。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用， 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。 即可建设建筑面积仅为。 建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由 于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决 定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可 行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可 图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右，楼面建安成本在元左右，合计 元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运 作得好项目能做到元左右的毛利润，按总建筑面积 万计算，即毛利约千万左右。 本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用， 也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。但是根据目前 房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施项目的风险较大 位于盈亏边缘。 建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造 两帮两促等政策上的支持，将规划容积率限高做到最大化。 同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择 好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是 销售速度较慢。 四附录 建安成本估算 桔园路口综合楼项目总成本费用表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明 开发建设成本费用 斟察设计和前期费 二建筑安装工程费 三小区配套建设费 四管理费 五税费 六不可预见费 建设期利息 桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明 二斟察设计和前期费 总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米 建筑设计费平方米按元平方米建筑面积 城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积 规划管理费元土建造价的 放线费点放线点元点 招标费元按土建工程造价的计算 监理费元按土建工程造价的计算 预结算审计费元按土建工程造价的计算 消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免 施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算 避雷安装检测费支检测避雷针元支 人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算 防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算 工地管理费项按元项 建筑方案评审费平方米元平方米 白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积 三建筑安装工程费 桩工程平方米按概算造价 土建工程平方米按概算造价 室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价 电梯安装工程项按概算造价 四小区配套建设费 室外排污排水工程米按概算造价 室外供水工程米按概算造价 室外供电安装工程项按概算造价 绿化工程平方米按概算造价 路灯安装工程盏按概算造价 直接费共项的和 五管理费 建设管理费元直接费的 六税费 建筑面积测量费平方米 房屋竣工总登记费元按评估价的 教育附加费元按土建造价的计算 七不可预见费 不可预见费按直接费计元 间接费共项的和 开发建设总成本 拆迁成本计算 韶山路信用社 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 装修补偿 停产停业过渡费个月 总计 市粮油食品公司二分公司 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 装修补偿 停产停业过渡费个月 总计 韶山南路黄石泉 项目 面积 补偿标准 元 总计元 产权面积补偿 次性搭建补偿 零时建筑补偿 装修补偿 总计 项目基本情况介绍 现状情况 拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围 内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下 图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼 座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建 筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约 和少量搭建平房。 范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平， 属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历多年，建筑外 观均以破旧。 根据长沙市勘测设计研究院地形图，剔除规划道 路，项目地块净用地约为。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目范围及地形图 建设意向 为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开 发，建设底层为商业裙楼，上层为高层