市经济增长在新疆处于龙头地位，人均年收入元左 右，年经济增长率。全市共有上市公司两家，效益好的国有大 中型及私营企业七家。这些企业近年来发展较快，新增员工较多， 他们是昌吉市住房消费的新增长点。 昌吉市商业繁荣，有西北最大的商品批发中心亚中商城， 超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两 千辆，各类医院金融等服务设施，文教设施配套齐全。 年是国家实施西部大开发战略的第年，也是自治区深 化城镇住房改革的关键年。这年，自治区房地产施工总面积达 到万平方米，竣工总面积达到万平方米，比上 年增加万平方米，增长，共投资亿元，比上 年增加亿元，增长了。其中，房地产开发，年 月商品房开发投资个亿，施工面积万平方米，比上年竣 工面积增加。 自治区年住房建设，对经济增长的贡献率为个百分 点。根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘的价格调查资料显示， 年乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升的态势，且市场及价格 走势呈现以下特点 多层次，多价位的高品房供应体系逐渐形成。目前乌鲁木 齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅 为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。其中价位在 元平方米，带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大 中低收入者的住房需求价位在元平方米，强调地理 位置环境和质量结构等因素的普通住宅，包括些高层住宅，主 要是满足注重居住品质的中高收入家庭的住房需求价位更高的高 档公寓，豪华住宅主要是针对些高收入，先富起来的消费阶层居 住和投资的需求。 随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集 团购房成为住宅消费市场的主体。年乌鲁木齐个人购房总金 额亿元，比年增长亿，占商品住宅销售总额的。 高品质商品房日渐受到人们的青睐。年乌鲁木齐市经 济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格直在平方 米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨，涨幅比 年减少了普通住宅价格涨势明显，同比上涨，涨幅比 年增加了，加权平均价格由年的元平方米， 涨至元平方米。 随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环 境，位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不 应求的局面，些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。此外， 近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置较好的 质量完备的设施等，受到注重生活品质居住环境的部分机构和 高收入者的追捧。此类住宅从今年初起，价格路走高，同比上涨 ，涨幅较年扩大了。 九五期间昌吉市住房建设开发，经济适用房万平方 米，商品房万平方米，总投资亿元。 昌吉市距乌鲁木齐市中心约公里，但两地商品房价位差异 非常大，以普通商品房为例，乌市均价为元平方米，而昌吉 仅有元平方米左右。 乌鲁木齐环境污染很严重，在全国排名倒数第二。原因是乌鲁 木齐市地处群山环绕的低洼地带，烟尘废气等无法排放到乌鲁木 齐市以外，乌市上空多数情况下都笼罩层烟雾，空气中总悬浮颗 粒严重超标，相比之下，昌吉市的情况就好的多，天空经常是蓝天 白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。 因此有人把昌吉形象地比喻为乌鲁木齐的后花园。 销售对象定位及住宅性能等级 销售对象定位 根据新疆房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品 房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣，加上促进住宅消费的 政策在不断的完善中发挥的巨大作用，以及我国加入日益临 近，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。因此世纪花园 项目开发总体定位在国家康居示范工程。销售对象是面向全疆 范围内的中高收入阶层。 住宅性能等级 根据建设部关于商品住宅性能评定方法和指标体系结合昌 吉市及世纪花园住宅小区开发建设的实际情况，世纪花园 别墅小楼申报级，其余均为级。 总体规划 控制性规划要点 规划指标 世纪花园康居示范工程住宅小区规划用面积平方 米，其中住宅用地面积平方米，公建及商业用地面积 平方米，道路用地面积平方米，绿地用地面积平方米。 世纪花园项目总开发面积约万平方米，总投资亿 元人民币含公建投资亿元。首期开发约万平方米，总投 资约亿元，启动资金约万元。项目所需资金企业自筹， 辅之银行贷款式配股银行住房按揭贷款实现滚动式开发。 开发成本预测土地平均成本元平均建安成本 元目前昌吉地区多层住宅平均建安成本元配套设 施建设费元其中平均环境道路投入元各项规 费元室外工程费元前期工程费元利息 元不可预见费元管理及营销成本元税费 及其它元综合平均成本元。 开发方案整体规划分期开发。以建立高起点规划高水平 设计高质量施工高标准管理的四高小区通过分期开发逐 步培育后续市场，引导市场消费方向，凝聚人气，弱化市场准入阻 值，减少投资风险。同时，可依据市场反映适当改变投资策略。 规划原则园式生活居住空间。 规划设计应适应土地开发与建设现状，面向住宅消费市场，将 有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益超前性与 操作性之间的关系。 规划主旨 贯彻以人为本的思想，以提高人居环境质量作为规划设计 的基本出发点和最终目标，在住宅商品的优特和新上 做足文章。 小区采用自由式布局与组团式布局相结合的复合式建筑布局， 改变般住宅小区块中心绿地为主四菜汤式的空间形态， 加强住宅组团之间绿化环境的营造，使所有住户具有良好的朝向 与景向，丰富了临窗外视效果。 采取适度人车分流的交通组织形式，组团间的绿化环境与步入 系统相结合，为居住者提供便捷舒适安全美观的户外活动空 间。 改变建筑与环境分开设计的做法，因地制宜，结合当地条件确 定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架 空等措施创造小区空间的变化，将户外环境引至住宅底层。 规划设计原则 设计原则 由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故 在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时 满足本区污水向东北角集中排放的设计条件，形成西南侧高，东北 侧低的总趋向。为获得场地内部较丰富的景观，竖向设计形成小 的场地起伏，既方便交通，又形成与规划营造的各类小品水面相 适应的场地变化。 住宅设计类型 新疆特变电工世纪花园住宅分为四大类型联排单元住 宅联排单元跃层住宅点式跃层住宅联排住 宅。别墅。类住宅均为四层，类住宅为二三层，类 别墅二层。使用面积系数在以上，住宅单体设计申报等级为 级别墅为级。 多层大开间灵活隔断住宅设计 住宅建筑随着生活水平的提高和家庭成员构成的变化，居住个 性化的需求越来越强烈。为适应这要求，该小区住宅突破了传统 的小开间平面布置模式，真正实现了最大限度的空间组合即大开 间灵活隔断住宅。在平面设计中，将管线多的厨房卫生间在大空 间内进行定型定位，以厨房卫生间楼梯间为核心体即住户不 能随意改变的支撑体其他的空间可由居住者按照家庭成员的 构成及生活模式的个性需求来分隔。分隔体可用轻质墙体，也可用 家具隔断，这样最大限度的满足了住户的心理行为家庭成员的 构成及生活模式的个性需求，真正体现出大开间住宅的灵活性 适应性可改性。 跃层户型设计 跃层户型包括联排住宅单元式完全跃层户型 点式南北互跃式户型和顶层局部跃层户型设计等多种形式， 以满足越来越多的跃层户型购买需求。并设计紧凑，控制面积，突 出实用性经济性新颖性。 端部单元住宅 各组团中心有景色宜人庭院，为充分利用这环境优势，住 宅设计中将端头设计为高档户型，结合小区总体方案设计，丰富了 建筑造型和庭院空间。 在户型平面设计中，尽量将起居室餐厅厨房组织在个区， 从而形成了公共活动区和私密性较强的卧室区，即动静分区。 在合理组织各功能空间的同时，合理分配面积，保证有适宜的 户室比。做到公私分离寝居分离洁污分离食居分离，方 便使用，提高居住舒适度。 户门入口处设过渡性玄关空间，并设有小壁橱，便于出 入时更衣换鞋用。过渡空间避免开门见厅览无余，使起居室空间 更加完整舒适。 起居室有完整的连续墙面，结合生活阳台，设敞亮的落地推 拉门窗，使起居室在满足功能需要的同时，获得最大限度的室外景 观观赏面，提高居住质量。 卧室集中布置，做到动静分区。满足功能面积要求。主 卧朝南并单配有卫生间。 餐厅与厨房联系便捷，与起居室可分可合，尽量为自然采光 方便使用。 厨房靠近户门设置，不穿越其他空间，保证了洁污分离，提高 户内卫生标准。厨房设计做到标准化，为成套厨房设备进入家庭提 供技术条件，按炊事流线布置洗池操作台炉灶，充分利用空间， 设吊柜地柜，管道集中隐蔽设置，厨房均设变压式风道，拥有良 好炊事环境。 卫生间尽可能自然采光，外间设盥洗台及洗衣机，里间设便器 及洗浴空间，方便使用。卫生间设计标准化，管道集中隐蔽设置， 便于整体化设计。 阳台每户均设有南北阳台，南阳台结合起居室或卧室布置， 并考虑花盆的安置及空调位置。 贮藏室每户均设足够面积走入式贮藏室吊柜，壁柜等。 家庭间或家务室有条件的跃层户型安置家庭间或家务室，为 富有生活情趣的主妇的小天地。 建筑造型及色彩设计 小区住宅以浅色墙面为主，绿地与蓝天为背景，形成小区主色 调。阳台入口具有各组团特色，色