高冠河这样环境造就了空气中负氧离子及植物精气含量较高气候环境宜人适宜游客开展娱乐休闲活动。民风纯朴田园景色园区周边东大村西大村和南强村自古民风纯朴乡民们婚嫁节庆活动丰富而有特色极具地方特色与旅游开发价值。园区四周风光旖旎春夏秋冬景色各异是个集北国雄浑气势与江南水乡灵秀与体新兴生态旅游城镇享有温泉之都鱼米之乡美誉。旅游者到此游览不仅有回归田野之感还可置身于浓墨重彩山水画之中领略地方风俗。基地条件基地比较平坦用地性质较单除了零星建筑和两三个鱼塘外其余均为级开发用地且东侧地块内种植大量苗圃。区内建筑质量般。社会条件社会经济条件陕西省西安市及长安区各级政府都把温泉旅游项目开发作为经济发展个重点对项目建设十分重视并给予大力支持。当地社会治安状况良好环境卫生优良文化传统开放人民热情好客。图规划基地现状投资条件资金是旅游资源开发必要条件直接关系到旅游开发可能性深度和进度。近年来东大街道把招商引资作为拉动地方经济巨大引擎营造了亲商安商扶商富商良好氛围并对旅游投资项目融资投资制定了系列优惠政策。基础设施条件项目所在地水电交通邮政通讯设施等系统有可靠保证。紧邻国家电网电力充足水资源储量丰富通讯设施先进齐全方便快捷完全可以满足道温泉建设需求。项目市场分析与预测旅游产品定位定位原则旅总论项目背景项目名称东大温泉度假村园区建设旅游开发项目性质园区建设旅游开发建设地点西安市长安区南郊终南山北麓东大镇生活方式。年代以来大约英国人每年度过个包括个夜晚或更多时间外出度假期瑞士人每年度假次瑞典为挪威和芬兰为。年代以来在多数发达国家居民家庭消费结构中旅游都在支出项目前项之中。全世界年出国旅游人数从年多万增加到现在亿多人国际旅游收入则从亿美元猛增到多亿美元。我国现在旅游业状况正处于发达国家六七十年代阶段旅游已成为我国群众生活新需求。英国未来学家预测继农业工业服务业和信息业驱动经济变革浪潮后在本世纪人类至少还将经历由休闲生命科学超级材料新原子时代和新航天时代驱动五次浪潮而休闲时代在年将处于主导地位。从国外情况看人均年收入美元是旅游消费急剧扩张期。目前中国人均年收入已达到美元左右有城市已超过美元这为外出旅游奠定了经济基础而长假期出现成为旅游热推进剂。据测算假期每增加天旅游客源就增加。随着经济基础变化我国人民生活需求发生着质变进入小康城市居民已不再满足于家电美食这样物质消费而教育医疗养老保险休假娱乐等消费上升为人们越来越迫切新基本需求假日旅游热就是这种需求质变直接反映。在个快节奏社会中人们更看重闲暇自由更崇尚回归自然这是未来社会生活种大趋势生态旅游休闲旅游正成为旅游业发展主导潮流。温泉旅游发展如火如荼目前以温泉旅游为主休闲旅游发展势头迅猛。在国外许多具有温泉和地热资源城市都在利用汤浴文化发展本地旅游如日本九州岛东部汤浴之乡年接待沐浴者就达到了万人次。国内温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达地区如北京小汤山温泉广东清远河中泉珠海御温泉它们利用自然温泉经营度假村开展沐浴活动以休闲度假娱乐健身保健康体为目发展旅游已经取得了很好经济效益。而我省及西安市温泉沐浴尚处于开发初级阶段温泉沐浴仅作为种城市化消闲活动还没有形成聚集规模和强势增长势头。此外根据我们对国内外温泉市场调研发现省内尤其是西安温泉度假人均消费价格略高于东部沿海地区这也从个侧面反映了省内温泉旅游市场需求空间很大。项目建设必要性开发建设温泉旅游项目不仅可以改变传统温泉利用观念充分发挥温泉理疗保健作用提高人民群众物质文化水平而且能够有效加快本地旅游温泉产业市场形成提高本区域第三产业快速增长。附各省市已开发较知名温泉旅游产品陕西省处黑龙江处吉林省处辽宁省处内蒙处北京处天津市处新疆处西藏处青海省处宁夏处山西省处河北省处山东省处甘肃省处河南省处江苏省处四川省处重庆处湖北省处安徽省处浙江省处江西省处湖南省处贵州处云南省处广西省处广东省处福建省处海南省处。图全国知名温泉旅游产品分布图项目建设必要性开发建设温泉旅游项目不仅可以改变传统温泉利用观念充分发挥温泉理疗保健作用提高人民群众物质文化水平而且能够有效加快本地旅游温泉产业市场形成提高本区域第三产业快速增长。整合提升温泉资源共筑东大温泉品牌需要陕西省委省政府非常重视温泉旅游业发展制定了系列加快温泉旅游业发展决定和政策并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面部署将关中地区作环境影响与保护等多方面分析我们认为本项目投资价值极高利润丰厚。结论东大温泉度假村工程建设具有广阔市场前景。建设项目地处西安市长安区民风淳朴其温泉资源丰富且品质高随着旅游项目不断更新和优化对游客具有较大吸引力。开发建设条件良好该地段地势平坦无不良地质灾害开发建设条件良好供应充足技术成熟为东大温泉度假村建设和可持续发展提供了良好基础。经济效益显著项目建设总投资万元。其中工程费用投资万元建设单位管理费勘察设计费工程监理费招标代理费等费用万元工程基本预备费万元铺底流动资金万元。项目建设期年年各项经济效益指标为总投资收益率结论与建议项目财务内部收益率所得税前财务净现值税前万元项目资本金内部收益率资本金净利润率投资回收期年营业收入万元年平均利润总额万元社会效益明显东大温泉度假村建设可为社会提供更多就业机会带动相关产业发展促进区域经济发展和人民生活显著提高改善和加强园区生态环境建设保证了社会经济和旅游业可持续发展。建议建议长安区委区政府及相关部门在政策上予以大力支持保证项目顺利进行和可持续发展。建议建设单位应抓紧工程前期工作做好工程前期规划单体设计勘察测量等准备工作。建议建设单位抓紧工程上报审批工作和资金筹措工作。积极做好项目招投标专业人员选拔招聘建设项目工程发包和有关设施设备采购等工作以保证项目建设按计划顺利进行。建设单位应在打造旅游产品同时积极做好项目包装和宣传促销工作全面开发旅游客源市场和旅游线路产品。本工程应尽快上马以期获得丰厚经济效益和社会效益。山流水亚建高尔夫园等西安富人聚居区可谓是天时地利人和这些为项目开发提供了外围支援。此外随着人们旅游意识增强多元性体验性旅游产品越来越受到游客青睬动静互补观光与体验互补低档与高档互补旅游产品开发被提上日程因此该旅游项目推出是顺势而出不仅是开发建设温泉产品重要主体又是对区域旅游产品差异化战略重要补充。拉动相关产业发展促进地方经济快速增长需要陕西省委省政府非常重视温泉旅游业发展制定了系列加快温泉旅游业发展决定和政策并对全省地热资源开发旅游项目进行了全面部署将关中地区作为温泉旅游重点开发地区并相应布置了六个温泉旅游园区作为前期开发试点单位分别是临潼区骊山温泉旅游园区眉县汤峪温泉旅游园区蓝田县汤峪温泉旅游园区周至县楼观台温泉旅游园区西安东大温泉旅游园区华阴县华山温泉旅游园区。本次规划区域正好位于西安东大温泉旅游园区内可以该度假村建设为契总论项目背景项目名称东大温泉度假村园区建设旅游开发项目性质园区建设旅游开发建设地点西安市长安区南郊终南山北麓东大镇承办单位单位名称陕西成泰实业有限公司单位法人李成平单位简介该公司成立于年是我国首个国家二级房地产开发企业业务覆盖煤炭化工矿业机械建设工程设计施工监理核准通过归档资料。未经允许请勿外传,建筑材料生产销售等多个领域现公司现具有法人资格子公司个参股企业个资产合计约亿元。可研编制单位陕西省旅游设计院可研编制主奇制胜开发方针充分利用这里秀山神水空气好等自然资源优势总结他人经验突出自己特色。项目设置市场化旅游业是个经济产业必须考虑市场需求和竞争力要把旅看出财务分析附表十六计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动全部净现金流量看计算期内现金流出均大于现金流出。因此项目具备财务生存能力。利润总额如附表十三显示计算期内旅游总收入可达到万元利润总额万元除建设期按规定免交所得税外运营十年共上缴所得税万元年平均上缴所得税万元。计算期内可得到税后利润万元盈余公积万元。不确定性分析由于旅游投资项目所涉及不少方面都具有长期性和变动性会受到储多因素变化影响这些难以预知变化因素决定了旅游企业投资效益不确定性投资风险般是难以避免。为减少投资风险提高投资安全性最大程度地实现预期效益有必要进行项目不确定性分析。盈亏平衡分析从经营收入预测中可知影响项目投资收益大小主要因素为各项旅游收入价格和旅游客源市场量旅游客源市场量与价格相比由于信息及统计资料不完整旅游客源市场量预测准确性差波动较大而价格相对稳定因此盈亏平衡分析仅对旅游客源市场因素进行分析。通过分析该项目游客人数达到设计能力即可保本。表明本项目盈亏平衡点不高详见经济评价附盈亏平衡分析图。盈亏平衡图达产比率部位万元总成本扣税后销售收入固定成本图盈亏平衡分析敏感性分析对该项目进行敏感性分析可见各项旅游收费价格及客流量变化对项目效益影响最大最为敏感建设投资及经营成本变化相对影响较小。但在项旅游收费价格及客流量分别降低不利因素影响下项目财务内部收益率仍为和均高于基准财务内部收益率。表明项目具有定抗风险能力详见经济评价附敏感性分析表及敏感性分析图。敏感性分析图敏感因素变动百分比基准折现率建设投资销售价格原材料价格汇率负荷图敏感性分析财务分析评价结论通过以上分析计算项目各项财务经济指标均达到或好于行业基准指标。总投资收益率为所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为和均高于税前基准收益率和税后基准收益率和时税前税后财务净现值分别为万元和万元项目资本金净利润率为资本金内部收益率为高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年各项旅游收费价格及客流量变化对项目效益影响最大最为敏感建设投资及经营成本变化相对影响较小。但在项旅游收费价格及客流量分别降低不利因素影响下项目财务内部收益率仍为和均高于基准财务内部收益率。表明项目具有定抗风险能力。社会影响分析本项目生产过程中不生产三废达到清洁生产。本项目建设将会促进长安区经济发展为建设和促进魅力长安做出积极贡献具有良好文化和社会效益。本