疗等服务设施较之郊区对广水市民众有更大吸引力。随着城市开发进度加快核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实因广水市各区商品房价格差异并不明显故此民众对于中心城区需求将会更加旺盛那么随之而来就是城区住宅供需不均这个矛盾在今后将会日趋明显凸显出来。积极有效城市建设将带动广水市房地产行业发展十五期间广水市中心区要拉开城市框架拓展城市空间打通城市干道提高城市品位实现城市五化美化亮化硬化绿化净化。年后广水市城市建设进入了快车道不仅开始了有史以来最大规模拆危拆违拆临工程还建成了大批功能齐全环境优雅各具特色精品住宅小区生态花园小区和智能小区。目前广水市人均建筑面积达到平方米居民生活环境和生活质量得到了极大改善。市政府办公楼规划外迁更拉大了城市框架拓展了发展空间同时也为房地产行业发展带来了更大运作空间。第三章市场研究与项目定位广水市房地产发展背景分析十五发展规划广水市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中明确指出十五时期是加快广水市城市化进程构建和谐广水市关键时期。广水市十五规划明确指出加快城镇化进程提升中心城区辐射带动力和城市建设水平加快城市建设完善中心城区功能提升城市建设品位。更加详尽地指出了广水市城市建设总论项目建设背景项目概况设有利条件注重环保与建筑节能所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基准收益率投资回收期低于行业基准投资回收期项目具有定抗风险能力等。从综合分析来看项目建设具有很强可行性。第二章区域房地产市场分析当前广水市房地产市场现状房地产开发投资基本情况近年来广水市房地产开发投资处在个高速增长时期。年广水市房地产开发投资完成亿元与上年同期相比增长环比增长了完成投资占本年度计划投资。其中商品房建设投资额亿元同比增长土地开发投资额亿元同比下降了。按用途分商品住宅开发投资亿元同比增长。其中高档公寓投资亿同比下降办公楼投资万元同比增加了商业营业用房投资亿元同比增长了。年房屋建筑施工面积万平方米同比增长。其中住宅施工面积万平米同比增长。住宅施工面积中高档公寓万平方米同比增长办公楼施工面积万平方米同比下降商业营业用房施工面积为平方米同比增长其他用房施工面积万平方米同比增长。年月广水市房地产完成投资亿元与上年同期相比增长了占本年计划总投资额。从投资构成增长幅度看商品住宅投资万元与上年同比增长经济适用住房投资万元同比增长了倍平方米以下投资万元平方米以上万元高档公寓投资万元同比增长办公楼投资万元同比增长了商业营业用房投资万元同比上升其他投资万元同比下降了。在完成投资中仍以商品住宅为主占完成投资图历年房地产开发投资情况单位千万元投资金额年投资金额年投资金额年投资金额年月年年年年月图年开工房屋构成单位房地产市场销售基本情况年房屋竣工面积万平方米同比增长。其中住宅竣工面积为万平米同比增长办公楼竣工面积为万平方米同比增长商业营业用房竣工面积为万平方米同比增长其他用房竣工万平方米同比增长。年商品房实际登记销售面积万平方米同比下降。其中住宅销售面积万平方米同比下降。其中实际登记预售面积为万平方米同比增长与上月环比住宅办公用房商业用房其他增长。其中住宅预售面积万平方米同比增长与上月环比增长实际登记现售面积万平方米同比下降与上月环比增长。其中住宅现售面积万平方米同比下降与上月环比增长。户均销售面积为平方米。年月广水市新建商品房实际登记销售面积万平方米与上年同比上升了其中商品住房实际登记销售面积万平方米与上年同比增长了。批准预销售房屋面积万平方米同比下降了环比增长幅度为批准预销售住房面积万平方米同比下降了环比增长。商品房实际销售面积占可售面积本期商品住房实际销售面积占可售面积比例为。房地产市场价格基本情况根据广水市房管局数据显示年月商品房平均销售价格元平方米同比增长了环比增长年以来广水市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。截止年月末商品房平均售价元平方米与去年同比增长与上月环比增长。建设项目资金来源基本情况年广水市房地产开发到位资金亿元同比增长了。从资金来源情况分析贷款亿元占到位资金利用外资万元合计售房收入可销售面积平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入附表利润及利润分配表单位万元序号项目合计经营收入商品房销售收入房地产租金收入自营收入经营成本商品房经营成本出租房经营成本摊销出租房经营费用自营部分经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润公益金法定盈余公积金任意盈余公积金可供投资者分配利润应付利润年末未分配利润附表财务现金流量表全部投资单位万元序号项目合计现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值现金流出资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值基准收益率投资回收期年附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源商品房销售收入资本金其他回收固定资产余值回收经营资金资金运用自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还盈余资金累计盈余资金到位资金总额增长了其中上年节余增长本年到位资金增长了。贷款增长企业自筹资金增长其他资金增长。图年资金来源构成单位国内贷款自筹资金上年末结余资金年年年广水市商品房供需情况分析市场供求分析年后商品房开发结构得到了较大调整但结构性矛盾依然存在经济适用房和平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低需进步贯彻国六条政策加大平方米以下商品住宅建设力度。广水市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多情况下年月开始回升月涨幅超过了特别是商品住房两年来首次增长而且涨幅超过了。说明住宅商品房需求仍然旺盛。来自相关统计数字表明年月办公楼与商业营业用房房屋竣工率分别为和而其两者销售分别下降了和个百分点房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观表明各开发企业市场调研不足市场仍缺少消费者需求产品。区位供需分析年新开盘面世项目以应山城区和广水城区为最目录目录第章总论项目建设背景项目概况可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制依据研究结论与建议第二章区域房地产市场分析当前广水市房地产市场现状广水市商品房供需情况分析房地产市场发展情况预测第三章市场研究与项目定位广水市房地产发展背景分析项目所在区域房地产市场分析住宅小区住宅项目市场定位第四章项目选址和建设条件项目选址建设条件第五章项目建设规模及功能标准建筑面积和内容功能设施标准工程项目览表第六章建设方案建设场地环境总体规划布局建筑方案设计结构设计公用设施方案消防第七章项目环境保护与劳动保护主要污染源状况污染物排放控制标准出雨水主干线直径为支线直径为。污水由永阳大道排出污水主干线直径为支线直径为。通讯及电力在视在地下层设有电视前端箱电视主干线路采用同轴电缆穿钢管引至各楼层要求用户出口电平不小于电视分之器盒至用户采用同轴电缆穿钢管。楼宇对讲系统层主入口设带电控锁防盗门对讲主机设于门边墙上层设视频分配器及译码器层设译码器每户可设对讲分机层各户设窗磁和门磁。消防本项目消防供水由永阳大道接入根供水管并在小区内建设消防泵。第七章项目环境保护与劳动保护主要污染源状况本项目主要污染源状况为生活废水和雨水经化粪池厌氧处理后排入城市污水管网。污染物排放控制标准处理后废水排放执行湖北省水污染物排入标准中规定相应标准。劳动安全保护建设施工中严格执行劳动部门颁发湖北省劳动保护监察条例及各级政府部门法规制定严格操作规程。建筑节能本项目将严格实施节能标准依照公共建筑节能设计标准要求进行施工建设建筑节能基本技术要求高于标准。第八章项目实施进度安排本项目计划在年个月左右时间建成。建设进度计划如下本项目可行性研究报告年月批复同时开始建筑方案设计进行综合管网设计施工图设计领取开工许可证年月工程开工。年月开始预售。年月主体工程供水。年月单项工程验收。年月分项工程验收。年月正式入住。第九章投资估算与资金筹措投资估算总投资造价见下表单位万元序号项目开发产品成本总投资计算说明开发建设土地费用挂牌地价建安工程费元市政基础设施建设费元前期工程费前项和其他费用前项和不可预见费前项和开发间接费用前项和管理费用前项和销售费用元开发期间税费元财务费用经营资金项目总投资资金筹措本项目资金需求为万元其中万元从银行贷款年贷款利率为公司资本金万元和预售房屋款万元。万元分两批次投入首批投入万元第二批投入其余资金万元全部资金于项目建设期内投入详见下表。表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币款第十章经济效益分析销售收入估算根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素多层住宅按每平方米元销售商业铺面按每平方米元出售地下室每平方米售价元。住宅销售收入元万元商铺销售收入元万元地下室销售收入元万元以下三项目合计万元销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售其中年预售年销售年销售。所有业主均在次付清房款。税费率本报告采用各种税费率见表。表税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税土上涨是当前房价上涨中重要因素土地储备和招标拍卖挂牌制度实施以来对增加土地出让透明度避免寻租发挥了重要作用。但不可回避是招拍挂制度也存在定缺陷即短期内容易推动地价上涨四是新建住宅成本上升也是导致房价上涨原因这里所说成本上升并不单指建材等价格上涨带来成本增加五是房地产供给结构变动推动房价上涨目前房地产市场供求总量阶段性失衡直接影响房地产价格变动即中低价位商品住房供应量偏少高档商品房供应增加使得商品房平均价格上扬这与当前房地产市场结构性矛盾是吻合六是多种住房需求旺盛推动