下降储蓄存款余额亿元同比增长人民币贷款余亿元同比下降。人均可支配收入城乡居民收入稳步增加生活质量进步提高。全年城镇居民人均可支配收入元增长农民人均纯收入达到元增长。年末全县居民储蓄存款余额亿元增长。当地人均可支配收入总体水平保持上涨趋势数据来源郫县统计局小结郫县在城西出口地域优势体现在城市资源供给倾向产业配置等上。郫县城市发展和定位符合成都发展趋势其定位为成都西部经济区意义就是城市发展个契机。经济城市发展应该说还处在个刚刚起步阶段其城市规模及城市人口发展水平都将有个很大提升空间。近几年经济整体呈现了稳定增长趋势并没有太大波动。第二产业主导地位逐步树立使郫县逐步从农业城市走向以工业为主现代化郊区城市。国民经济及国民生活水平在近几年得到了很大提高。人均可支配收入及城乡居民年末储蓄存款余额不断增加证明了他们购买力也在不断上升。工业及其他产业快速发展也将带来更多房地产需求从城市宏观经济来看我们认为对当地房地产发展前景是有利。国家及成都相关房地产政策分析近期国家房产政策时间措施要点国家新国八条出台限购限价限贷。强化差别化住房信贷政策对贷款购买总论项目概况二企业概况市规划管理技术规定自然地理水文地质经济社会等基础资料有关工程技术方面标准规范指标要求等资料项目有关批文四地块主要经济技术指标基本经济指标地块总面积平方米亩地块净用地面积平方米亩用地性质商住用地兼容商业部分容积率不小于且不大于建筑密度不大于绿地率建筑限高建筑主题高度不大于米总建筑面积约为万平方米项目建筑部分主要经济技术指标项目数值计量单位总用地面积总建筑面积其中地上高层建筑面积地下室建筑面积住宅户套数户容积率建筑密度绿地率机动车位辆其中地上住宅车位辆地下住宅车位辆商业车位辆住宅建筑面积五地块项目可行性研究结论总投资项目总投资亿元其中土地成本万元前期开发成本万元商业开发成本万元住宅工程建设开发成本万元地下室工程开发成本万元建筑配套开发成本万元园林绿化开发成本万元销售成本万元管理及财务成本万元其它费用万元。资金来源项目自有资金亿元约占项目总投资银行贷款亿元约占总投资预计销售经营收入再投入亿元占总投资。收入测算类别建筑面积单价元合价万元高层面积商业面积地下室面积总建筑面积预计总销售收入为总销售收入为亿元销售税费万元销售净收入亿元。效益指标税前利润亿元投资利润率全部投资财务内部收益率全部投资回收期静态年动态年贷款额度万元商业用房建筑面积偿还期年利息共计万元。结论本项目开发将会对社会产生巨大社会效益。本项目建成后将具有良好环境效益。项目资金来源有保障投资有回报本项目在经济上是可行。项目符合城市总体规划和布局方案设计合理科学说明本项目在技术上是可行。项目所在郫县郫筒镇房地产市场健康平稳特别是房地产市场发展潜力巨大。因此项目面临市场良好安全可行。通过上述各项分析我们认为本项目无论是在郫县产业政策和市场环境等宏观方面还是就本项目自身技术和经济效益等微观方面都是可行。第二章项目建设背景和必要性区域多家强企业引入呼唤具有完善服务品质楼盘郫县作为成都西部新中心全力打造以发展科教文化为高新西区配套服务建设既适宜居住又适宜创业综合性城市片区既是成都城市板块重要组成部分又与中心城区在生产力布局城市功能构建等方面保持着相对性具有更大灵活性自主性和广阔发展前景。且县人民政府就位于郫筒镇。旋涡效应很好地透射出这种效果全国乃至世界企业人力财力物力都如水般汇集于郫县。区域多家强企业工厂庞大员工队伍需要大量具有完善服务品质楼盘支撑改善区域住房环境。本项目坐落于历史文化深厚望从寺片区快铁沿线绝佳地段面朝奥维尔Ⅰ期别墅区具备成为品质生活楼盘硬件条件。二消费者呼唤品质楼盘近几年随着郫县产业经济结构调整改革不断深入国内生产总值持续增长年成都市城市居民人均收入元。城市居民水平持续攀高。同时随着居民生活水平持续提升升郫县城市形象尽份力其次是希望通过本项目改造开发使本项目所在区域房地产开发更加成熟加快城市建设步伐。另外本项目开发和后期经营将为社会发展出个具有中国传统特性复合型人文地产开发新模式为郫县复合地产开发经营思路创新作次有益尝试。因此本项目开发将会对社会产生巨大社会效益。项目环境效益评价项目经济效益评价十评价结论项目是郫县第个健康生态人文关怀社区设计建设档次高可以提升城市形象完善城市功能丰富城市文化资源有利于推动郫县地产业进步发展和提升。因此本项目符合郫县城市建设和产业政策导向。项目资金来源有保障投资有回报通过分析测算投资利润率为静态投资回收期为年动态投资回收期为年说明本项目在经济上是可行。项目符合城市总体规划和布局方案设计合理科学说明本项目在技术上是可行。项目所在郫县房地产市场健康平稳特别是房地产市场发展潜力巨大。因此项目面临市场良好安全可行。通过上述各项分析项目经济效益评价指标显示具有高于行业基准收益率内部收益率其风险程度较底从敏感性分析看出本项目抗风险能力在合理水平内整个项目经济评价比较理想。因此我们认为本项目无论是在资阳产业政策和市场环境等宏观方面还是就本项目自身技术和经济效益等微观方面都是可行。鼎力支持。华侨集团凤凰城亩和韵集团美联墅项目亩中冶集团众多品牌开发商共同造势必将打造个更大区域品质居住区域。这对于城市价值对于人居品质价值都意义深远。第三章项目处于市场环境成都市经济发展战略成都作为我国西部地区重要中心城市按照四位体科学发展总体战略全面推进全国统筹城乡综合配套改革试验区。加快形成西部物流和商贸中心金融中心科技中心和交通枢纽通信枢纽以及我国重要高新技术产业基地现代制造业基地现代服务业基地和现代农业基地。努力实现工业新跨越开拓现代农业新局面增创服务业新优势。把成都建设成为中西部地区创业环境最优人居环境最佳综合竞争力最强现代特大中心城市。开创坚持科学发展构建和谐成都新局面。经济社会发展情况及目标年前三季度成都实现占个西部中心城市经济总量两成多仅次于重庆居西部第二位而城市居民人均可支配收入水平居西部第三位目录总论项目概况二企业概况三可行性研究依据及范围四地块主要经济技术指标五地块项目可行性研究结论二项目建设背景和必要性三项目处于市场环境成都市相关房地产政策分析区域规划状况及发展方向项目所在区域房地产市场分析项目所处微观环境本项目发展机会点四建设用地开发条件及土地详勘开发条件分析地块分析五项目定位建议总体定位项目市场定位项目功能定位项目目标客户群定位物业形态六项目建设方案与实施进度计划规划设计方案建筑总体概况单体户型设计立面造型特色公用工程项目开发周期与建设进度七项目投资经营方案项目投资方案项目投资估算资区距离感将进步缩减同时交通便捷性将进步带动郫县整体产业发展。郫县规划规划中西部新城包含温江郫县强贷款偿还能力和自身平衡能力故本项目方案可行。项目现金流量财务净现值及财务内部收益率对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数参照我国新财会制度结合房地产开发实际情况分别计算全部投资和自有资金经济效益。注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。反映出项目所占用资金盈利率即反映出项目盈利能力。当大于基准收益率时则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。我们选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率本项目贷款利率为故基准收益率取为。详见下表现金流量表净现值表。现金流量表万元序号项目合计流出总额二房地产开发成本土地成本期住宅工程建设开发成本期住宅工程建设开发成本商业工程建设开发成本三销售税金期住宅销售税金期住宅销售税金商业销售税金二流入总额期住宅销售收入期车库销售收入期住宅销售收入期车库销售收入商业销售收入三净现金流净现值表万元项目全部投资现金流量表单位万元按照以上计算得出评价指标指标财务净现值财务内部收益率先假定两个值试算当时采用插值公式求得即投资回收期静态年累计净现金流量开始出现正直年份上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量投资回收期动态年累计折现现金流量开始出现正直年份上年累计折现净现金流量绝对值当年折现净现金流量由上表指标可以看出本项目全部投资财务净现值均为较大正值税前税后财务内部收益率均大于贴现率和行业平均收益率投资回收期也满足项目投资经营期限要求回收资金速度还是比较快故本项目投资可行。项目盈亏平衡分析根据动态资金筹措计划结合静态投资成本分析可知项目总投资成本亿元其中土地成本固定成本亿元变动成本亿元销售总收入亿元销售税费亿元销售净收入亿元由上述数据可求得本项目盈亏平衡点。盈亏平衡点盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动达到项目税前利润为零即项目盈亏平衡时临界点。首先假定本项目总投资不变且销售水平如基准方案所设则由计算可得当项目全部投资利润率为零即收入等于支出项目达到盈亏平衡具体详见下表项目盈亏平衡点分析统计表原值盈亏平衡点变化值销售面积万销售单价元总投资万元即按照本方案开产业比重增加值稳中有降第二产业增加值比重节节攀升第三产业产值逐年下降。总体来看郫县产业结构偏重于第二产业郫县经济发展重要支撑点在第二产业。可以看出郫县近年来工业化发展步伐加快与之相伴城市化进程也在积极推动。工业化和城市化加快发展对于房地产业而言将带来大批较为稳定中高收入购房客群。年郫县地区生产总值预计将达到亿元。固定资产投资郫县年前三季度固定资产投资额年份年前三季度固定资产投资额亿元完成市目标进度同比增长其中工业投资额亿元完成市目标进度同比增长数据来源郫县政府办郫县年前三季度固定资产投资情况可以看出月固定资产投资完成亿元完成市目标进度同比增长其中工业投资完成亿元完成市目标进度同比增长。意味着近几年郫县城市化进程加快城市建设活动频繁。预计月固定资产投资完成亿元完成市目标进度同比增长预计工业投资完成亿元同比增长完成市目标进度。虽然各项经济指标在按进度甚至超进度完成但在同环六个区市县中月郫县规模以上工业增加值增幅排名第三低于双流温江高于龙泉完成绝对值和目标进度排名固定资产投资龙泉居第郫县居第二双流居第三。财政收入状况年月郫县实现财政总收入亿元同比增长实