武汉天立摩根中心商业项目可行性立项建议报告㊣精品文档值得下载

时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。

三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场也是如此。

从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。

但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。

因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。

并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，建议首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展中部崛起战略实施武汉写字楼市场逐渐升温等等。

以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇。

二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率三项目具有突出优势与摩根中心相同档次竞争对手较少。

高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点指武汉商务写字楼除了中心城区沿线集中外，还形成了多个集中扁平化特色型规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统商务写字楼，如光谷国际企业中心创业街等项目，多为规模化低密度低容积率型企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业高科技产业和创业型企业销售。

在年，盘龙城第企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。

线面结合线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中还有建设大道中山大道武珞路珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟商务区，将与建设中商务区相连，形成线面有机结合。

而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。

第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。

从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格新高，而即将推出还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。

初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼供应流不下于百万方，将成为供应市场新主流。

新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。

高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。

城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元•月高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。

江南片区中建•工行广场也以其差异化产品特征创造了元销售均价。

而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综合体商务写字楼出现，必算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合摩根中心项目地块所处区位环境，对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施优化提出建议。

二报告编制依据摩根中心项目已报规确定扩初方案中外建设计方案国家建设部及武汉市颁布相关法律与政策武汉市关于房地产开发经营相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。

三项目背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积上部建筑面积地下室面积层裙房商网面积住宅面积写字楼面积地块技术指标分析较小地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。

超高容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰境况。

地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。

呈西大东小梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。

面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析较长临街面为商业带来理想展示空间，也有利于建筑形象展示面临城市主干道，在带来较高商业价值同时，也面临较大噪音干扰三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入天然缓冲区地块纵深不足，无法同时满足大进深要求建筑和大进深广场需要地块经济指标地块经济指标描述此地块为商业二级，居住级，市场价值折算到楼面地价住宅约，商业地块经济指标分析较高土地价值决定了区域物业档次在中高档消费特征人口特征人口特征描述狭义区域内流动人口大于居住人口。

流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。

人口特征分析区域内大量高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们需求，将是决定项目是否能够获得更大利润空间关键因素。

消费特征消费特征描述区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。

区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。

区域内多为商务相关消费。

消费特征分析区域内消费能力强明显消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高获利空间。

环境氛围周边环境周边环境描述作为政府重点规划，经营年之久金融条街，市容整洁干净，规划有序。

地块附近没有可带来较高附加值自然景观资源。

项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。

项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成压之势算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合摩根中心项目地块所处区位环境，对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。