和附加值认同本案延伸身份地位感，物业档次以及形成文化氛围寻找景观文化体现舒适居家人文为生活便利寻找生活成本最低化，舒适最大化体现居住环境特色价值最大化社区多元化功能齐全化对该片区发展前景看好，以求居住最大收益。

根据市场调研及客户特征分析，我们把项目目标客户客户群体分为显性目标客户和隐性客户显性目标客户目标定位以古田区域学校老师及企事业单位职工为主要购买人群年龄特征客户群体年龄在岁岁，主力目标客户年龄集中在岁岁购买特征主要用于自住，看好本区域市场发展前景家庭收入年收入在万以上家庭结构家庭经济实力较强三口之家购买能力该类群体具有极强消费力和购买力，对居住环境要求较高。

隐性目标客户宝丰区域汉正街区域客户，以投资为购买目，主要看中本项目地段与周边环境氛围。

第三部分产品篇项目规划建议项目主要存在问题添图片说明项目外部古乐路环境过于杂乱无章，项目外观层次感不强，缺少明显景观规划项目前期已建多层住宅外立面过于破旧且损坏严重解决途径针对项目外部环境应进行改观，应用新涂料把已建楼层外立面全部重新进行涂刷翻新，建议以银灰色浅褐色为项目外立面主体色调为营造项目良好外部环境，须对已建底层商铺外观重新整新，针对部分破损路面进行修整，添加道路绿化植物。

项目改造费用预算计划项目改造类别工程量预算单价预算总价改造前产品价格改造后产品价格盈利金额已建住宅外立面装饰已建住宅底层商铺装饰道路路面修复道路绿化植物配置二建筑规划建议项目拟建住宅部分应保持原有风貌基础上，与周边竞争项目区分开来，建立鲜明个性特点，同时考虑汉口西园案名以及定位。

建议建筑整体呈现代建筑风格，外立面采用高级涂料。

建筑外立面设计外立面应以清新活泼为设计理念，体现本项目绿色生态健康主题。

重视第五立面屋顶设计，使其在功能和景观上成为本区域唯性。

强调色彩变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。

所以我们建议外立面为颜色以银灰色浅褐色为项目外立面主体色调，整体显得典雅大方，同时与项目周边区域相协调，底层米为深绿色文化石。

材料高级涂料或高级面砖，底层为文化石，尽量采用节能保温建筑材料，适应武汉冬冷夏热气候特征。

屋顶在条件允许情况下，可进行绿化处理，顶层客户送顶层空中花园或者进行艺术化处理，美化外观外窗透明或浅绿色彩铝双层中空玻璃，因为项目紧邻主干道，噪音较大。

三产品户型优化建议应配图进行说明户型建议基础户型丰富以精选目前武汉市市场热销户型住宅中小户型，设计面积在两室厅卫两室两厅卫三室两厅卫三室两厅两卫。

亲景性即重视利用好人造景观资源作为卖点，重视引入景观视野与建筑均好性设计，合理安排客厅和主卧方位。

项目主力户型均盘项目览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成江山如画高层硚口片区企事业单位干部私营业主海山友谊城高层客源范围较广，客户职业呈现多样化，包括教师企事业单位职员及个体营运者美奇青年汇高层客源范围较广，主要为投资型购房者，包括企事业单位干部工程师教师等小结汉正街区域与长江汉江相邻，拥有丰富自然资源区内交通便捷，商贸文教医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要。

介于政府对该区域多功能定位规划商品批发中心商贸旅游中心休闲娱乐中心及滨水生态居住区，给区内开发项目提供了多种策划方案进行选择，区域市场开发前景乐观。

古田区域区域环境古田区域过去直是武汉老工业基地，近年来随着区域城市规划建设不断完善，现在古田已经由原来城市老工业区转变为城市新规划居住城区及城市商业服中心。

区域市场概况古田区域由于紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨号线二期工程建设，交通生活配套优势将日趋明显。

该区域目前楼盘销售情况良好，城市花园汉口人家汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有融侨锦城汉口春天天泽方。

目前市场成交价格在元左右。

其中融侨锦城项目在项目规划产品设计以及共建配套方面都具有代表性。

区域市场在售楼盘基本信息览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成汉口春天多层小高层硚口区域公务员湖北警官学校教师私营业主等，客户年龄主要集中在岁融侨锦城小高层高层古田片区公司职员中学老师国企干部等，年龄结构集中在岁岁天泽方高层古田片区企事业单位干部私营业主香港映象小高层高层预计古田片区企事业单位干部私营业主小结古田区内交通便利，生活配套齐全，未来将成为城市西部地区通向武汉商业中心交通枢纽。

随着区域交通配套系统不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域交通联系，区域市场客户范围将得以扩大。

由于汉正街区域紧邻城市建设中王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚商业氛围，有利于发挥开发项目商业部分市场商业价值。

目前古田区域市场开发环境较好。

武广商圈区域区域环境武广商圈区域是目前武汉市配套最完善档次最高功能最齐全综合性中心商业区。

其中以泰合广场世界贸易大厦和武汉广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广世贸等众多高品质商业广场。

区内公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多大型公园已成为居民日常健身活动主要场所。

区域市场概况作为城市中心商业区，武广商圈区域土地稀缺性表现得尤为明显，这主要表现在区内市场项目整体档次较高，在售项目不多。

目前区域市场运作项目主要包括新华明珠汉口中心嘉园天下国际公馆，且都处于市场预热阶段，预计未来市场成交均价在元左右。

区域在售楼盘情况览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成新华明珠高层汉口中心城区银行高管私营业主，以居住为主天下红公馆高层在汉企业高管，以投资为主，客户年龄集中在岁汉口中心嘉园高层域环境汉口西园项目位于古田区域范围内，古田区域过去直是武汉老工业基地，近年来随着区域城市规划建设不断完善，现在古田片区已经由原来城市老工业区转变为城市新规划居住新城区及城市商业副中心。

区域共建配套交通配套古田区域范围内道路畅通，交通便利。

主要包括城市交通主干道建设大道和解放大道目前城市轨道交通号线和号线正在修建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市东西南北，形成立体交通枢纽，同是也是武汉西部地区通向武汉市商业中心交通枢纽。

具体路况情况如下建设大道双向车道主要公交线路路等解放大道双向车道主要公交线路路等长丰大道双向车道主要公交线路路等。

商业配套根据城市规划，古田区域将建设发展成为城市商业副中心。

目前区域主要商业配套有大武汉家装市场中百仓储超市麦德龙超市。

在未来时间里区域商业配套还将不断发展完善。

文教配套古田区域文教配套规模较大，设施齐全，主要包括幼儿园永红幼儿园，海工幼儿园，商业厅幼儿园小学陈家墩小学中学武汉市中武汉市中市中兴华中学其他湖北警官学院武汉市供销商业学校军事经济学院医疗配套古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括同济协和医院普爱医院。

区域环境总结优势区域范围内道路畅通，交通便利，未来将成为城市西部地区通向武汉市商业中心交通枢纽，区内交通环境较好区域商业文教医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境改善。

劣势区域范围内道路通行车辆量较大，会存在定空气污染，影响居住环境区域旧式住宅较多，暂住人员较多，会对区域治安环境产生定影响。

区域市场市场概况现在古田片区作为政府旧城改造重点区域，开发项目向规模化方向发展。

片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模设计单多层为主住宅特点，产品形态及品质都有较大提高。

先后有汇丰企业总部汉口春天汉水熙园融侨锦城等项目总建筑面积在万上下住宅大盘推出。

由于古田区域紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨号线二期工程建设，交通生活配套优势将日趋明显。

目前该区域市场楼盘销售情况良好，城市花园汉口人家汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有融侨锦城汉口春天天泽方。

本月市场成交价格在元左右。

其中融侨锦城项目在项目规划产品设计及内部公建配套方面都具有代表性。

古田区域在售楼盘项目览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成汉口春天多层小高层硚口区域公务员湖北警官学校教师私营业主等，客户年龄主要集中在岁融侨锦城小高层高层古田片区公司职员中学老师国企干部等，年龄结构集中在岁岁天泽方高层古田片区企事业单位干部私营业主香港映象小高层高层预计古田片区企事业单位干部私营业主价格分析项目名称最高价元最低价元均价元汉口春天融侨锦城天泽方汉口春天融侨锦城天泽方最高价元最低价元均价元总结分析由域环境汉口西园项目位于古田区域范围内，古田区域过去直是武汉老工业基地，近年来随着区域城市规划建设不断完善，现在古田片区已经由原来城市老工业区转变为城市新规划居住新城区及城市商业副中心。

区域共建配套交通配套古田区域范围内道路畅通，交通便利。

主要包括城市交通主干道建设大道和解放大道目前城市轨道交通号线和号线正在修建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市东西南北，形成立体交通枢纽，同是也是武汉西部地区通向武汉市商业中心交通枢纽。

具体路况情况如下建设大道双向车道主要公交线路路等解放大道双向车道主要公交线路路等长丰大道双向车道主要公交线路路等。

商业配套根据城市规划，古田区域将建设发展成为城市商业副中心。

目前区域主要商业配套有大武汉家装市场中百仓储超市麦德龙超市。

在未来时间里区域商业配套还将不断发展完善。

文教配套古田区域文教配套规模较大，设施齐全，主要包括幼儿园永红幼儿园，海工幼儿园，商业厅幼儿园小学陈家墩小学中学武汉市中武汉市中市中兴华中学其他湖北警官学院武汉市供销商业学校军事经济学院医疗配套古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括同济协和医院普爱医院。

区域环境总结优势区域范围内道路畅通，交通便利，未来将成为城市西部地区通向武汉市商业中心交通枢纽，区内交通环境较好区域商业文教医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境改善。

劣势区域范围内道路通行车辆量较大，会存在定空气污染，影响居住环境区域旧式住宅较多，暂住人员较多，会对区域治安环境产生定影响。

区域市场市场概况现在古田片区作为政府旧城改造重点区域，开发项目向规模化方向发展。

片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模设计单多层为主住宅特点，产品形态及品质都有较大提高。

先后有汇丰企业总部汉口春天汉水熙园融侨锦城等项目总建筑面积在万上下住宅大盘推出。

由于古田区域紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨号线二期工程建设，交通生活配套优势将日趋明显。

目前该区域市场楼盘销售情况良好，城市花园汉口人家汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有融侨锦城汉口春天天泽方。

本月市场成交价格在元左右。

其中融侨锦城项目在项目规划产品设计及内部公建配套方面都具有代表性。

古田区域在售楼盘项目览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成汉口春天多层小高层硚口区域公务员湖北警官学校教师私营业主