„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十三章风险分析 主要风险因素的识别„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 风险程序分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 防范和降低风险措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第十四章结论与建议 推荐方案总体描述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 推荐方案主要优缺点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 结论与建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第章总论 第节项目背景 项目概况 项目名称永兴翠竹宾馆 建设单位永兴富通房地产开发公司 建设性质新建 项目法人刘定美 二项目建设单位基本情况 永兴富通房地产开发公司成立于年月日，企业法人代 表刘定美，公司注册资本万元，主要从事房地产开发房屋销 售烟酒食品销售园林绿化等。 三项目可研报告编写依据 永兴翠竹宾馆可研项目报告编制委托书 国家和地方以及酒店行业的建设政策法令和法规 永兴县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要 国家发展和改革委员会建设部颁布的建设项目经济审评 方法与参数第三版及建设部有关设计规范标准根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及永兴富 通房地产开发公司提供的有关技术经济资料。 四项目可研报告编制原则 编制的全过程贯彻安全规范完善和经济的原则编制的成果 需符合国家相关法规标准规范和规划 坚持技术可靠经济合理运行稳定节能降耗便于管理 降低成本的原则 在永兴县总体规划的指导下，以发展提高为中心，满足永 兴县政策环境建筑与城区建设规划整体要求的协调统 以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善永兴 县的基础设施，进步带动永兴县的经济建设，促进永兴酒店服务业 的全面发展。 五项目可研报告编制范围 对该项目在市场需求市场分析及建设规模经济效益等诸方面 可行与否的研究，并作出结论。 六项目提出的理由 为了认真贯彻落实永兴县委县政府提出的加快旅游兴县战 略部署，打造粤港澳后花园的目标，更好地促进永兴县两型社会 的建设，提升永兴旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具 特色的高档商务大酒店，打造永兴县高规格接待服务平台。 第二节项目概况 项目简介永兴县翠竹宾馆位于永兴县城永康路，北靠龙山路，南连环城西 路。本项目总用地面积为平方米，该地块属于永兴县国有土地使 用权挂牌出让用地，宗地编号为号地块。土地使用权证号为永 国用第号详见后附图。 永兴翠竹宾馆是郴州市永兴县年市县两级重点建设项 目。大楼为层高层建筑，层高为米，框架剪力墙结构，总建 筑面积为平方米。大楼二层为整体，建筑面积平方米， 三层以上分三个单元楼。其中第二单元均为层住宅楼， 建筑面积平方米第三单元为层酒店客房，建筑面积 为平方米。 宾馆总建筑面积平方米。大楼二层全部为酒店餐饮 商务休闲区，第三单元层为酒店客房。 本可行性研究报告重点分析翠竹宾馆建设项目的可行性分析论 证和结论。 翠竹宾馆主要技术经济指标表 序号 结构 布局 建筑 结构 层高 建筑面积 客房 套数 功能 架空层框剪水电设施和停车场 层框剪餐饮 层框剪商务足疗棋牌等 二单元框剪均商品房住宅楼层 三单元 层 框剪均 豪华客房 顶棚 合计 二周围环境与设施 该地块处于永兴县城区核心地段，主要出入口为永康路和龙山 路环城西路，项目地北边紧邻翠竹广场，有风景秀丽城中小公园 翠竹公园，西连。项目附近有永兴县人防办县中医院郴电 国际永兴县分公司永兴县水电公司中天燃气公司等单位及活 年均营业税金与附加万元 年均总成本费用万元 年均经营成本万元总定员人 投入总资金万元 建设投资万元 建设期利息万元 流动资金万元 项目经济效益数据与指标 项目税前财务内部收益率 项目税前财务净现值万元 项目税前静态投资回收期年年 项目税后财务内部收益率 项目税后财务净现值万元 项目税后静态投资回收期年年 资本金内部收益率 资本金财务净现值万元 总投资收益率万元 第三节存在问题及建议 项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力服务水 准运营管理等方面存在定的风险。建议加强员工岗前培训，强化 服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化规 范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投 资风险，保证项目的财务安全。 第二章市场分析 永兴县基本情况 永兴县地处湖南省东南部郴州地区北陲，为郴州市第二大县， 位于东经，北纬之间。地域狭 长形似蚕，东西长公里，南北宽至公里。全县土地总面 积为平方公里，占湖南省土地总面积的。县境北接耒 阳市，南连苏仙区，东北东南西南依次与安仁资兴桂阳三县 毗邻。全县个乡镇除高亭乡城关镇太和乡之外，其余均与外 县交界。县境距首都北京铁路里程公里，距省会长沙公里， 距郴州市公里，距南粤广州公里。 全县总人口万，总面积平方公里，辖镇乡。京广 铁路国道京珠高速公路省道交叉穿越境内便江上承 东江，下接湘江，直入长江，年四季通航，是郴州市唯的水运航 线。 永兴是著名的冶炼之乡，年被世界白银协会和中国有色 金属协会命名为中国银都。永兴还是烤烟之乡和油茶之乡， 是国家和省定粮食大县电气化县以及丘岗开发重点县。 永兴县基础设施建设已日臻完善，县城经过投资亿多元的全面建设，已发展成为座依山傍水风景优美富有活力的山水旅游 城市。 永兴县城是郴州市域的次中心，全县的政治经济文化中心， 以能源冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。 改革开放以来，永兴县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区 由年的平方公里增加到平方公里，城市人口为万人。 随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高城区的扩大 人口的增加，特别是县城在实施南延北扩战略中系列项目建设 以及位于城南占地亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县 城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划年，城区人口 将达万人。 自然条件 地形地貌及地质 永兴县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍， 形似桑蚕，溪河呈树枝状。土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩 砂岩红壤和少量酸性紫色土紫砂土，土层深厚。全县土地主要以山 地丘陵为主，县内山地丘陵岗地平原分别占土地总面积的比 例为，。其中的山地地貌集中 分布于县城东部，丘陵和岗地主要分布于中部和西部，平原主要分布 在溪河两岸河中部盆地里。县城东部海拔平均在，西部海 拔在，最高海拔为，最低为。全县红岩分布广， 丹霞地貌发育，为全市之最。永兴县地处南岭构造带东北部河茶水断陷盆地南端，属多回旋 造山地带。境内褶皱断裂强烈，内外生矿物遍及全县。其中境内地 层自元古界震旦系至新生界第四系地层，除缺失古生界的奥陶系和志 留系外，其余各系地层均有分布褶皱在境内极其发育境内断裂带 共计条，其中正断裂有条，逆断裂有条，平移断裂层有条。 气候 永兴县属亚热带季风气候，高温多湿，气温适中，四季分明， 全县境内主要气候要素的时空分布年际年内，区间差异均明显。 据当地气象观测资料得出的气候特征值如下 多年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 多年平均日照时间 年平均降水量 最大日降水量 年蒸发量 年平相对湿度 年平雾日天 水文 永兴县境内大小河流条，其中控制流域面积在平方公里 以上的条，年平均径流量为亿立方米，分为便江水系和永 乐江水系。资源条件 永兴县素有油茶之乡煤炭之乡冶炼之乡和华 侨之乡的美称。自然资源极为丰富。全县有油茶林万亩，年产 茶油余吨煤炭储存量亿吨，湘永白煤誉满全省。全县水 能资源丰富，理论蕴藏量万千瓦，可开发水能达万千瓦 全县水域宽广，共有大小河流条，青山垅水库属大型水库，蓄水 量达亿立方米。 矿产资源 永兴县境内矿藏丰富，有煤铁锰铅锌等，境内矿产资 源计有大类种，其中以无烟煤为优势矿种。 动物资源 永兴县境内动物资源属亚热带林灌草地农田动物群，种 类和数量都比较丰富。但由于森林过伐环境污染及过度捕猎，生态 环境恶化，资源明显减少。除人工饲养的家畜家禽家鱼外，境内 现有野生动物种以上，其中珍贵动物种，常见野生动物约 种。毛皮兽及珍稀动物多分布于县境东部山区，水产动物主要分布于 中西部。 植物资源 永兴县地处中亚热带常绿阔叶林区，具备植物生长发育的优越 自然条件，植物资源丰富。据初步统计，除栽培的余种作物外， 其余已被利用或行将被利用的植物资源不下种。常见的约 余种。其中已被广泛利用的优势种群有油茶杉松竹樟梓 目录 第章概述 项目背景与任务依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究的主要内容与过程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 主要研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章项目研究区域概况 项目研究范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究区域社会经济概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 社会经济