态环保为主题高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。第二章项目概述宗地区位及用地项目区位该宗地位于神木县区中心部,北侧紧临居住区,行政区划属于神木镇,距离县政府公里,距离刚建成体育中心约公里,距离新村住宅区约公里，距离规划规划休闲度假公园杏花滩公里。滨河路县委县政府恒生国际购物中心人民小区华山小区黄庄小区麟州路东兴街东山路项目区位图项目用地该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩,目前为黄庄村住宅用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均黄庄村住宅用地，土地权属明确。按照市规划院编制控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地杏花滩公园净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率二宗地现状四至范围东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。地势状况项目用地主要为黄庄村住宅用地,地势平坦,场地标高黄庄路标高基本相致。地上物现状地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。用地内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记,可根据规划要求进行申请拆除或保留。空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政管线。项目用地内没有需要保留文物等设施。项目用地内临时建筑为自用休闲用房，可根据规划要求拆除。项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划绿化带内，对项目建设无影响。项目用地内有玻璃厂自己打口水井,可根据规划予以保留,可为项目提供部分水源。地质情况场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等医疗卫生设施大兴医院麟州医院等商业设施大悦百货商场金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等文化设施神木县图书馆博物馆等体育设施老年活动中心大悦运动城总来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施即可。宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下公用设施种类公用设施名称教育设施综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商业中心，二是人民政府县级行政中，该区域原为旧城区，具备基本市政配套条件，具体分析如下给水在东兴街有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。电力按照规划，该控规单元电力由区外变电站解决，原玻璃厂两路千伏电力就分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。通讯该项目为神木电信局服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。燃气气源为天然气，在东兴街有中压天然气管道，为项目气源源头。供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六土地价格补偿费用与土地方补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即万出让面积含非营业性公建用地面积。两者相差万。出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可节省万元。周边地价比较与梅江地价比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属土地他项权益没有④土地用途用地项目用地规划项目用地规划用途拟规划为商住用地规划批文市规划院编制控制性详细规划已取得政府文件目前尚未办理项目任何手续。项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿协议。去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地批文。去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证到消费者认同，但由于昌晟在榆林市场直未有开发项目，故造成了定追随其他品牌潜在客群存在，宗地开发，将极充分调动这部分潜在人群。昌晟品牌及开发手法在神木县境内处于流水平，在竞争中处于有利位置。本案所在区域购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。二项目劣势但就本项目目前主要出行方向黄庄路两侧来看，仍有许多小作坊，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同麟州路沿线比较，差别较大，地理环境不占据绝对优势。项目位于黄庄路沿线中间端，距离城市商业区公里，位置相对太中心，项目周边需要安静清雅环境需要大力建设。三结论及建议该项目在县城内树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为昌晟公司在神木又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。原来部分农业用地,由于城市发展原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经建成了如今新生活商业教育工业园区逐步带动了该区域住宅市场滨河路改造为项目区域快速交通提供了保障，窟眼河整治为县城提供了良好水景和气候。二郎山亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。黄庄小区优良区域优势使之成为县城上佳人住宅项目。周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划神木锦界快速通道不足公里，快速通道修建对该项目出行将会带来很大方便，锦界工业园区是规划八大园区之，是神木县规划重要园区组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城城市保障和城市保障提供服务作用，快速通道建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，在项目周边有大量商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气，又带来了休闲，对项目带来好处可谓目录第章项目决策背景内部因素外部因素第二章项目概述项目区位及用地项目宗地现状项目周边社区配套项目周边环境项目市政配套分析土地价格第三章项目法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续分析项目合作方式及风险评估总体评价第四章市场研究区域市场成长状况区域市场供应产品特征整体市场对本案影响因素目标客户产品及价格定位第五章规划设计要点初步规划设计思路规划设计可行性分析第六章项目开发计划开发机遇开发周期安排销售周期安排第七章投资收益分析成本预测税务分析经济效益分析项目资金预测第八章可行性结论项目优势项目劣势结论及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目决策背景内部因素陕西昌晟房地产开发有限公司公司自年进成立以来，先后开发了世家新城金陕世家锦东苑小区等项目，其中销售收入,直接成本总投资税前利润,税后利润,内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年利润体现如下表经济指标年年年合计结算面积,单位利润元利润万元,敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成本元,总投资,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率售价变动对各项经济指标影响售价影响预计售预计售预计售预计售预计售价价价价价敏感系数销售均价元,营业收入,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率可售面积,营业收入,总投资,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率盈亏平衡点分析保本售价元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言，销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到成本中大小市政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算，操作中尚存在定减免可能地块中有平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑平米非营业性公建，操作中，存在调整规划改建成住宅可能若学校改建住宅，增加住宅净用地约平米，按容积率计算，可增加住宅万平米，增加净利润万元。总体上来看该项目收益水平相当理想。四项目资金预测资金流量及有关指标年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元销售额回款额,小计,现金流入现值,二现金流出付地价款付工程款开发间接费,期间费用税金小计现金流出现值,三净现金流量四累计净流量五平均资金占用,六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，昌晟公司现有项目可以提供项目支持。第八章可行性结论项目优势政府对县城宣传导向，以及黄庄项目自身炒做，提升了黄庄小区地位，吸引了有效消费群体关注。宗地临近县政府区位，将有助于今后本案营销推广。昌晟品牌经补偿费。付款计划双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定公证处帐户。然后昌晟公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给昌晟公司。昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指定帐户，如果此时期约亩开发用地还未提供给昌晟使用，该笔款延迟到期用地交地后周内支付。在昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补偿费，每个月付四分之即万元。在土地方将全部开发用地按要求交给昌晟公司后年内分两次付清余款，每个月付余款，万元。土地方主要工作负责在项目立项后日内提供沿规划路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月