（立项建议）穆屯村城中村改造项目（商业用地）项目投资可行性立项报告（审核材料）㊣精品文档值得下载

设地块开发及安臵房建设为抓手，以实现农村转变为城市社区为主导，加强城中村改造控制和引导，充分消除在景观体制社会经济等方面城乡差异，从而实现现有村民居住社区化保障社会化环境生态化战略目标。

项目建设背景近年来，渭南市经济发展较快，年全市生产总值实现亿元，较上年增长。

工业生产持续增长，全市规模以上工业累计完成工业总产值亿元，同比增长。

全市城镇居民人均可支配收入元，增长。

固定资产投资完成亿元，比上年增长，全社会固定资产投资完成亿元，同比增长，其中城镇固定资产投资完成亿元，增长，基础设施完成投资亿元，增长，大批城市基础设施建设项目开工建设，市政府安排年城建项目，是建市以来数量最多规模最大投资额度最高年，中心城市总投资达亿元。

渭南市委市政府新近出台关于进步加强城镇化进程决定中，明确将渭南中心城市发展定位为国际山水文化旅游城市关中东部新兴工业城市秦晋豫黄河金三角商贸物流澡心城市关中最适宜人居绿色生态文明城市。

并按照每年增加万城市人口增长速度，力争到年中心城市人口将达到万以上。

穆屯村所处位臵是将来渭南市城市中心，东邻渭南市文化行政办公区，与渭南市中心区绿色走廊相连，东北部为渭南市行政中心，南西靠渭南市商住区，北部为渭南市将来重要交通通道，对渭南市城市形象影响较大，因此，必须尽快进行城中村改造，以改变目前村庄与城市不相适应状况，促进城市面貌改善。

本项目为总体改造提供商业配套，提升渭南城市中心品位和城市形象有重要意义项目建设必要性项目建设是加快城市社会文化发展，提高群众生活质量需要社会文化发展要求市民群众形成先进文化观价值观。

通过提高了城市整体品位，推进了城市发展。

该项目就是利用目前城中村珍贵土地资源，通过住宅开放建设，改善居住环境，完善社区功能，改进医疗卫生文化建设条件，提高城市人口质量，推进城市社会文化进步，为渭南中心城市发展奠定基础，对提高渭南城市整体形象带来有利条件。

项目建设是加快城市可持续发展，推进城市化和现代化需要城市要发展，就必须要有充分土地资源来支撑。

渭南市由于地理位臵限制，目前可供开发建设土地资源日益枯竭。

该项目实施，将形成可供开发土地资源，为城市发展注入了活力。

项目实施是建设生态型城市需要该项目建设，将对穆屯村城中村进行改造，在满足人们生活必须住房建设同时，建设大量绿化，满足人们休闲和健身需要。

据测算，项目建成后总体绿化率将由目前不足提高到左右，消除了批城市卫生死角，美化了城市环境，对建设生态型城市有重要推动作用。

项目建设是加快城市基础设施建设需要随着项目建设，将配套建设道路电力筑用水生活用水及浇洒用水。

项目规划区供水结合城市供水系统，水源由市政东水厂及规划北水厂供给，从渭清路乐天大街等城市供水干管接入，可满足给水需要。

排水体制按照渭南市城市总体规划，采取雨污分流制排水体制。

项目区生活污水排入城市污水管网即可雨水按照地形采取管线最短就近排放原则，汇集后排入城市雨水管网。

供电条件项目用电由高新区良田变电站供尖，目前，渭清路乐天大街等城市公网布线合理，接线方便，可满足项目建成后用电需求。

通信条件项目所在地通信事业十分发达，目前固定电话交换机总容量达到万门以上，移动电话容量达万部以上，宽带网络通讯设施配备齐全。

通信设备和能力完全可满足项目需要，并对项目实施与运行具有极大促进作用。

燃气供应条件项目区能源采取天然气供应。

乐天大街天然气管道已敷设，可满足项目需要。

项目建设环境渭南市委市政府把实施项目带动战略作为实现经济社会发展重要手段，把优化投资和经济发展环境作为生命线工程给予高度关注。

经过连续开展项目建设年活动和近几年实践，保障项目建设环境，促进项目加快建设意识已经深入人心。

加快中心城市建设是市委市政府确定五项重点工作之。

建设该项目也是实施渭南中心城市西进北扩战略目标重要组成部分。

因此，只要该项目建设过程和程序符合城市规划和相关法律法规规定，无论是在政策环境资金环境行政执法环境施工环境等方面均是有保障。

结论渭南市穆屯村城中村改造项目商业用地地处渭南市城市中心西北部，是渭南市今年城市发展重点地区，建设区内给排水供电供热通信等外部设施系统齐全，距离近，保障性可靠，均可满足项目区建设需要。

该项目建设符合渭南市国民经济十五发展规划城市近期建设规划及有关法律法规规定，项目建设外部环境有保障，可以建设。

第四章项目建设方案项目建设标准渭南奥林体育产业发展有限责任公司根据渭南市人民政府相关文件精神，根据实地调查摸底和未来城市人口结构特点，设计了配套建设相应商业用房和公共建筑，用于满足居民生活需求，完善商业配套，提高城市品位。

本项目包含有酒店写字楼基本为高层民用建筑，部分楼高米，地上层，地下层，为框支剪力墙结构，设计为类高层建筑，裙房，地上层，地下层，全现浇钢筋混凝土框架结构。

项目建设规模项目规划总占地亩。

主要技术经济指标名称单位指标备注项目规划总用地亩工商用地二总建筑面积平米商业用房公共建筑三建筑密度四容积率五绿地率六日照间距系数七商业平均层数八车位数建设内容及设计方案总图布臵布臵原则商业用房建设依据场地地形特点，因地制宜，合理规划，就近安臵，布臵整齐，土地利用要科学合理，规范确定建筑物间距，既要满足商业环境舒适，又要保证消防安全。

建筑规划布局着重考虑功能分区明确交通组织便捷空间通透变化，层次丰富建筑造型实用新颖原则。

场内各建筑物间均以环境道路相连，道路区地方财政上缴税费万元以上。

效益分析结论该项目经济效益较好，社会效益显著，互适性较好，可以投资建设。

第十章结论与建议结论本项目符合渭南市城市总体规划及相关政策规定，项目建设是改善人居环境提升城市品位推进城市化进程必由之路，是建设文明生态和谐宜居城市重要保障，是以人为本科学发展构建和谐社会强力举措，是民心工程德政工程品牌工程稳定工程强市工程和千秋工程。

项目建设具有重要意义。

从工程技术角度看，本工程建设技术成熟，承担项目建设渭南奥林体育产业发展有限责任公司具有承担该项目建设技术力量和管理经验。

从经济效益角度看，该项目可以实现资金自我平衡，不会给地方政府造成债务从社会效益角度看，该工程社会效益明显，可以建设。

建议建设资金按时足额到位是本项目如期建设前提，因此，鉴于该工程对渭南市城市建设重要性，渭南市政府要出台推进项目优惠政策，帮助建设单位筹措资金，以利于项目建设。

在施工过程中，严格按照环保安全监管部门相关规定进行规范施工，最大限度减少对周围环境影响和事故发生。

规模进行城中村改造打下基础，为提高城市管理水平创造了条件。

项目建设是提高群众收入和保障水平需要项目实施后，方面可以为每户拆迁群众提供套成本房和平方米商业建筑，用于补助群众收入另方面，项目实施后，可以为当地群众提供就业岗位，提供群众收入。

据测算，项目实施，每户群众年收入将增加元以上，大大缩小与城镇居民收入差距。

同时，项目建设时，将充分考虑当地居民社会保障问题，同步建设些保障性设施，提高群众社会保障水平。

第三章项目建设条件分析项目建设位置该项目拟建地址位于乐天大街以北，市体育中心以西，新盛路以东，北邻住宅综合楼区。

项目规划总用地亩。

项目建设条件气候气象条件项目区区内气候为暖温带半湿润大陆季风气候，春季温暖，夏季炎热，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。

据渭南气象站年年资料，多年平均气温，最高，最低，多年平均降水量，最大年降水量，最小年降水量多年平均蒸发量，第章总论项目背景项目名称穆屯村城中村改造项目商业用地项目承建单位概况承建单位渭南市奥林匹克体育发展有限责任公司项目负责人郭新民渭南市奥林匹克体育发展有限责任公司是经渭南市人民政府批准，于年月日正式成立具有法人资格国有控股公司，主要从事渭南市体育场馆运行管理体育产业开发及设施建设体育赛事组织房地产开发房屋租赁等业务，公司注册资金来亿元人民币。

公司注册地址渭南市朝阳大街中银大厦楼。

编制依据中华人民共和国城乡规划法城市房屋拆迁管理条例国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干问题渭南市委市政府关于进步加快城镇化建设决定渭南市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要渭南市城市建设总体规划渭南市区房屋拆迁管理暂行办法陕西省城服务能力服务水平服务质量等都有了较大改善，服务业得到了迅速发展和提高。

随着本项目建设实施，将拓宽渭南城市建设地域，项目所在区域最佳宜居区和高务区发展定位，均为城市服务业快速发展奠定了基础，提供了宽阔发展空间，这对于渭南城市第三产业发展壮大具有积极推动作用。

因此，项目互适性较好。

经济收益分析渭南市穆屯小区城中村综合改造项目所产生经济收益，包括直接经济收益和间接经济收益。

直接经济收益为商业建筑销售收入，间接收益为项目建成后，项目区周边新增相关产业，企业所产生税费收益等。

商业建筑销售收入直接收益本项目估算目前每亩土地价值为万元左右其中包括基准地价和青苗费土地附着物赔偿费等，不含拆迁补偿费和安臵房建设费用以及与将来土地开发有关其他费用。

为本公司获得土地价格。

商业建筑销售价格估算依据和估算价值本项目商业地段优势比较明显，我们经过论证认为，本项目前景较好第，该区域所处地理位臵优越。

根据渭南市城市发展规划，穆屯村所处位臵为城市西进北扩中心位臵，东北与将要建设渭南市行政中心相望，东侧与渭南市体育中心为邻，东南侧为陕西东部首家三级甲等医院渭南市中心医院，西部南部为渭南市规划商业商贸和居住中心，地理位臵十分优越。

第二，交通条件较好。

本项目南邻渭南城市主干道乐天大街，东临关中环线，向北有郑西高速铁路渭南北站约公里，向南距西潼高速约公里，交通条件较好。

第三，随着渭南市城市基础设施建设步伐加快，穆屯村周边地区城市基础设施将很快建成投入使用，届时，这地区现状将有根本改善。

第四，渭南市是新兴工业商业和宜居城市，是我国重点建设天水关中经济区和晋陕豫黄河金三角经济协作区重要组成部分，是西安后花园和居住地。