形成本建筑典雅精致特征。

交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流分离。

总之，经过近半年时间，反复几易其稿，目前方案应属比较理想方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户需求。

五五目开发建设进度安排有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二三年五月份即已经展开，请专业市场策划公司进行了充分市场调研，对项目市场定位和物业品质进行了深入策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。

到目前为止，已充分把握住了市场并获得了个较为理想方案。

本项目计划二四年七月份破土动工。

二四年十二月份达到正负零。

二五年五月份主体全面封顶。

二五年八月基本完成主体外装。

二五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。

项目开发横道图见附件六六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为万元，不含地价款按可销售面积计算，销售建设成本为元。

其中前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元资金筹措发展商源发实业公司已在龙华或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。

现已积累了较强资金实力。

开发新华苑二期这样小规模楼盘，源发实业已有足够现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算住宅可售面积，为保守起见，整体均价按元计算元万元商业可售面积，均价按元计算元万元销售总收入为住宅销售收入商业销售收入万元万元万元销售利润本项目总销售额为万元。

土地成本按楼面地价元平米计算，万元前期费用及建安费用为万元。

销售成本按销售额计算，万元。

本项目销售利润为万元。

万元。

扣除营业税为万元。

扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万元。

本项目税前利润为万元。

扣除所得税额，即万元。

本项目税后纯利润预计为万元。

八财务与敏感性分析敏感性分析社会效益和影响分析由于本项目地处龙华中心广场南侧，对市政广场景观有很大影响，成功开发新华苑项目，使之成为与中心广场相得益彰道城市风景线。

由于龙华房地产开发，尚处在促进年国民经济进步繁荣。

年房地产市场成为促进国民经济发展巨大力量，同时高速发展国民经济，不断提高居民收入水平以及居民对改善居住条件巨大需求潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展基础力量，年我国将把扩大消费作为扩大内需着力点，作为我国近年来消费主要增长点住房消费，年将继续升温。

房产投资增长速度将趋于平稳年是我国房地产业自年以来投资增幅最快年，在连续年年均增长近基础上，年前个月，我国房地产开发投资额达到亿元，同比增长了。

据国家发改委和国家统局公布数据，年，中国房屋销售价格比上年上涨。

年上海房价涨幅超过，成为全国增长速度最快城市，对于年上海房地产市场发展，市场出现各种预测。

上海市已在土地供应房地产交易制度和交易方式供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增长。

导致我国房地产投资增速过快原因主要包括扩张性财政政策导致国民经济总投资高增长，也影响了房地产市场居民住房需求上升以及地方政府对土地供给放宽房地产业高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长个重要组成部分。

改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即年年年年和年年经济过热，这三次经济过热都是由于投资过高增长造成。

如果现在这种投资趋势进步上升话，可能会再次引发经济过热。

针对这种危险，年政府出台了系列针对房地产市场政策，年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场，房地产金融市场以及房地产市场制度建设，以适应经济发展需要。

国家统计局预测年第季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。

年政府在肯定和保持房地产市场健康发展同时，将继续采取系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。

房地产市场结构发生变化中低价房将逐步成为市场主体目前，中国房地产市场出现了部分高档大户型住宅空置，而可供老百姓挑选房子少而又少现状。

年，建设部将通过房地产项目规划土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房比重，对中国房地产市场供应结构进行调控，从而提高我国房地产市场化程度，发展中低价位中小户型商品住宅，以满足更多普通百姓购房需求。

年，建设部将继续步发展阶段，早期多层住宅，或兵营排列，或农民房形象，与特区内建筑尚有定差路。

本项目成功开发，力争打造成个精品楼盘，成为龙华人居个人性典范。

开发商源发实业，尚有三块储备用地，待建面积近万平方米。

本项目成功开发，将使源发实业在专业房地产开发运作上步上新台阶，对后续项目开发提供成功经验。

九可行性研究结论项目风险及防范由于本项目较低地价成本。

加之科学市场调研精心方案设计良好市场环境，可以说，是个风险极小安全度高项目。

本项目风险在于建筑工程上面。

如何将个好项目转化成经济效益和社会效益工程环节对本项目来说至关重要。

建议部加强工程管理人才引进建立科学施工管理流程外部聘请专业务实监理队伍，确保本项目优质高效工程形象。

附表项目工程进度览表项目投资计划估算表新华苑二期工程进度览年月年月年月年月年月年月地质勘探进场准备野外作业内业资料整理二桩基施工设计院提供施工图桩基施工单位确定桩基队伍人员设备进场临时搭建施工准备及放线打桩施工三桩基检测检测单位确定检测单位进场及设备就位现场检测作业提交检测报告四主体工程施工封顶主体施工单位确定主体单位人员设备进场临时搭建已有工程检测新华苑二期项目开发成本估算表分类序号投资分项名称数量单位总价万元备注前期费用地块地价款建设用地面积，容积率，源发实早取得土地证施工水电设施费次性施工用电设施万元，水设施万元界桩点测量放点费三次深圳市规划与国土资源局宝安分局地籍测绘中队重新绘制宗地图费次性同上施工现场平整费次性自行组织施工施工现场围墙费次性自行组织施工小计勘察设计费地质钻探勘察费元专业地质勘察单位方案初步设计施工图环境绿化设计元含土建设备人防燃气设计室外电源点设计费次性深圳供电局规划设计研究院效果图模型图次性专业设计及制作单位小计分类序号投资分项名称数量单位元平米总价万元备注建筑安装工程费土方挖掘外运费专业土方挖运施工单位基坑护坡工程专业基坑支护施工单位桩基工程建设费人工控孔桩施工单位地下室土建工程费人防工程设施费专业人防设施施工单位地下室水电工程费参照年第期深圳建设工程价格信息。

地面以上土建工程费地面以上水电工程费用消防工程建设费电话通讯建设费电梯工程建设费参照年第期深圳建设工程价格信息智能化工程建设费变配电所建设费发电机组环保工程建设费宽频网络建设费免费中国电信深大电话有限公司小计其它综合管理费万以建安工程总投资为基数小计建设成本费总计为正，年居民消费价格指数和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。

中国经济内在自主成长机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新轮周期上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进年国民经济进步繁荣。

年房地产市场成为促进国民经济发展巨大力量，同时高速发展国民经济，不断提高居民收入水平以及居民对改善居住条件巨大需求潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展基础力量，年我国将把扩大消费作为扩大内需着力点，作为我国近年来消费主要增长点住房消费，年将继续升温。

房产投资增长速度将趋于平稳年是我国房地产业自年以来投资增幅最快年，在连续年年均增长近基础上，年前个月，我国房地产开发投资额达到亿元，同比增长了。

据国家发改委和国家统局公布数据，年，中国房屋销售价格比上年上涨。

年上海房价涨幅超过，成为全国增长速度最快城市，对于年上海房地产市场发展，市场出现各种预测。

上海市已在土地供应目录项目总论项目背景项目名称开发公司承担可行性研究工作单位研究工作依据项目建设和内容可行性研究结论市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论二二项目投资环境和市场研究市场宏观背景核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，全国投资环境深圳市投资宏观背景区域发展及前景预测宏观市场与本项目发展借鉴区域市场分析区域市场界定供给分析需求分析典型物业调查市场分析有关结论三三项目分析及评价地块解析交通条件地形地势规划限制条件项目分析项目评价四四市场定位及项目评估项目定位方案评估意见五五项目开发建设进度安排有关工程计划说明施工横道图六六投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措七七销售及经营收入测定各类物业销售收放估算销售利润八八财务与敏感性分析赢利能力分析社会效益和影响分析九九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目风险及防范建议项目总论项目背景项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为，项目期已于二年成功开发建设，现进行二计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实用率高。

建筑立面造型上，以流畅线条和优雅丰富造型为体量上主要特征，以简洁色彩和景观设计创造了缤纷灿烂空间效果，从而形成本建筑典雅精致特征。

交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流分离。

总之，经过近半年时间，反复几易其稿，目前方案应属比较理想方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户需求。

五五目开发建设进度安排有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二三年五月份即已经展开，请专业市场策划公司进行了充分市场调研，对项目市场定位和物业品质进行了深入策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。

到目前为止，已充分把握住了市场并获得了个较为理想方案。

本项目计划二四年七月份破土动工。

二四年十二月份达到正负零。

二五年五月份主体全面封顶。

二五年八月基本完成主体外装。

二五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。

项目开发横道图见附件六六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为万元，不含地价款按可销售面积计算，销售建设成本为元。

其中前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元资金筹措发展商源发实业公司已在龙华或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。

现已积累了较强资金实力。

开发新华苑二期这样小规模楼盘，源发实业已有足够现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算住宅可售面积，为保守起见，整体均价按元计算元万元商业可售面积，均价按元计算元万元销售总收入为住宅销售收入商业销售收入万元万元万元销售利润本项目总销售额为万元。

土地成本按楼面地价元平米计算，万元前期费用及建安费用为万元。

销售成本按销售额计算，万元。

本项目销售利润为万元。

万元。

扣除营业税为万元。

扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万元。

本项目税前利润为万元。

扣除所得税额，即万元。

本项目税后纯利润预计为万元。

八财务与敏感性分析敏感性分析社会效益和影响分析由于本项目地处龙华中心广场南侧，对市政广场