（投资分析）银川市鲁能陶然水岸项目投资立项可行性分析 ㊣ 精品文档 值得下载

收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行适度消费和梯度消费住房消费观念逐步被认可。

银川市房地产市场进入理性调整阶段。

小结在早期经济建设带动和供给量不足双重影响下，房地产住宅价格上升快速。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格走势趋稳牌优势，拟在金凤区北部建高级中学，在南部建初级中学，通过完善城市基础设施配套，来提高该地块开发价值。

该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市行政高档居住区域。

作为银川市未来发展重点，交通极为便利。

其周围汇集了大群新建住宅小区，交映生辉。

陶然水岸以其优雅居室设计美丽园林绿化，置身其中，首屈指更胜筹，尽显住宅群中优越之尊。

犹如众星捧月靓丽非常，成为好地段上热点。

高尚层次需要随着银川经济发展，部分拥有较多财富人在银川安家，这阶层人士凭着自有经济实力，对生活环境消费水平有着更高更新更好要求。

为满足这群体需要，建设个气派豪华智能聚高尚娱乐安全舒适环境优雅于身住宅小区，能满足高收入阶层追求完美与众不同尽显贵尊消费愿望。

陶然水岸正是基于此种社会现实投资兴建小区，是适时而建顺势而生，定会有乐观前景。

生活便利，配套完善陶然水岸具有会所商业街教育大型超市银行医院等配套设施。

其周边有日月峡国家森林公园阅海公园湖滨电影城青岛瑜伽健身会所等娱乐场所，为人们休闲生活提供了条件，同时宁夏农林科学院宁夏银行学校宁夏农业学校六盘山高级中原也坐落在周围，此外宁夏工人医院宁夏人民医院分部等医院以及银川市新城百货大楼银川宝岛风情便利店等购物场所配套设施为人们生活带来了极大方便。

周边楼盘分析及售价定位与周边楼盘相比，陶然水岸在地理位置上占有较大优势，并且，其开发商合具有强大实力，在全国开发过多个大型享有极高声誉居民居住小区，积成功之经验，使陶然水岸出胎便有种优越之感。

陶然水岸初步将均价定位于元平方米，仍留有余地，随着该项目逐步开发，其售价也将步步走高。

相比与其他公寓楼盘，陶然水岸也具有定优势。

序号项目名称区辖性质规模位置均价鲁能陶然水岸金凤区公寓北京中路景观水道西侧宁夏鲁能置业有限公司新新家园期金凤区住宅上海西路与福州北街西北角银川规划建筑设计院房地产开发有限公司清水湾金凤区独栋别墅亲水大街与贺兰山路交汇处宁传，十二结论和建议银川市鲁能陶然水岸可行性研究报告项目名称鲁能陶然水岸二项目地点陶然水岸位于银川市金凤区北京中路北侧，景观水道西侧。

三项目背景银川市经济发展态势为房地产业迅速发展提供了强有力保证。

随着银川经济发展，银川市具有越来越多购房消费群体，为房地产有效开发提供了根本保证。

为促进银川市各区县平衡发展，金凤区成为重点发展对象，陶然水岸所在地具有优越地理位置。

陶然水岸成功开发为艾依河周围发展奠定了良好基础陶然水岸开发商是银川鲁能置业有限公司有较高房地产开发技术力量，在小区规划建筑安装销售策划等方面有着丰厚基础和丰富经验。

四项目开发企业概况宁夏鲁能置业有限公司由鲁能集团下属房地产专业集团公司山东鲁能置业集团公司于年月份投资成立，注册资金万元。

公司以房地产开发为主导，致力于宁夏房地产开发﹑经营﹑销售以及相关产业开发建设。

鲁能集团是家股权多元化集团化发展现代企业集团。

鲁能品牌年评估价值亿元，是全国知名品牌。

鲁能集团被评为年度中国十大最具影响力企业，在年中国企业强评比中位居第位。

鲁能商标自年以来连续三年被评为中国十大公众认知商标。

鲁能集团拥有能源房地产金融高新技术物资经贸体育文化旅游广告等支柱产业。

五项目规划计划鲁能陶然水岸建设成为大型高尚住宅区，以其优越地理位置超前规划设计完善配套设施幽雅园区环境，专业物业管理，为居民提供舒适方便高质生活环境。

总体规划总占地面积亩，规划建筑面积万平米，规划容积率。

项目于年月日开工建设，月日开盘销售。

项目计划开发周期年，将于年月全部建成。

项目以水中林，林中城为主题开发理念，周边具有良好自然生态环境，南面即是千亩森林公园，东南西三面临水，恰好位于景观水道围合中，与大小西湖森林公园及著名旅游景点阅海公园连为体，半岛气候浑然天成。

小区内北欧风情主题园林溪流雕塑小品散落其间，另外具有独具特色北欧风情主题会所及码头商业街。

还有地下停车场银行休闲娱乐场地餐饮场所等等，周边有银新小学新九中人民广场等。

独具格配套设施改变银川市民对于该区域认识，引领银川人民居住生活新理念。

主要经济技术指标项目数量单位总建筑面积平方米总占地面积亩配套共建建筑面积平方米其他配套建筑面积宅建设发展有限公司尚景世家金凤区公寓上海路北侧拉普斯森林公园金凤区公寓黄河路以北北京路以南亲水大街与满城南街之间拉普斯中国有限公司项目发展前景按照银川市委市政府对经济工作总体安排，在今后发展中要围绕四个率先和三个突出，加快建设大银川。

即要跳出银川，跳出宁夏，立足全国看银川，面向世界看银川。

宁夏鲁能置业有限公司由鲁能集团下属房地产专业。

集团公司，作为外省企业对宁夏投资，政府会更加重视。

而陶然水岸建成北欧风情为主题都市亲水花园生活高尚社区项目定位，也符合了突出把环境做美，以打造塞上湖城品牌为切入点，围绕塞上江南回族之乡西夏古都，建设特色银川城市建设要求。

由此可见陶然水岸项目具有良好发展前景。

八项目开发资金筹集计划总投资估算汇总表序号项目费用名称金额万元土地成本建安工程费不可预见费前期工程费费开发期间费用建设期利息项目管理费总投资筹措和利用自有资金万元，为实施工程项目，满足开工前资金周转，可根据收入资金回报率适时投入部分自有资金。

主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回各种应收款项等，如应收银行票据已完合同应收工程款等。

用银行贷款万元贷款是实施工程项目重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱种方法。

采取抵押贷款，以工程设备作抵押。

从工程所在地银行获得较多当地货币贷款。

抵押款和借款比例称为抵押存款限额。

影响抵押贷款利率因素是预期真实利率通货膨胀和贷款风险房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金重要方法，因此可充分利用房屋预售来筹集必要资金。

预计房屋预售金可达万元。

九项目销售收入及利润估算住宅销售单价根据成本估算及市场分析结果，本项目第期多层住宅均价为元平方米，第二期多层住宅均价为元平方米，第三期多层住宅均价为元平方米，高层住宅均价为元平方米，第四期住宅均价为平方米，高层住宅均价为元平方米。

车位售价逐步定位万个。

销售总收入根据上述估算住宅机车位单价，估算出销售总收入为万元。

税后利润总额为万元。

十财务分析根据项目全部投资现金流量表和自有资金现金流量表，计算出财务内部收益率财务净现值万元。

投资利润率平均利润总额总投资额。

由此可见项目在运作终期，项目最高收益率超过。

从财务状况上看，项目获利状况良好，经济上可行。

十风险分析该项目风险有自然风险，政策风险，经济风险，技术风险，社会风险，内部决策和管理风险。

投资风险控制投资风险控制。

及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十二结论和建议本项目总投资万元，总收入万元，税后利润为万元，投资利润率为，。

这些指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好投资效益，本项目可行。

项目名称二项目地点三项目背景四项目开发企业概况五体，为房地产有效开发提供了根本保证。

为促进银川市各区县平衡发展，金凤区成为重点发展对象，陶然水岸所在地具有优越地理位置。

陶然水岸成功开发为艾依河周围发展奠定了良好基础陶然水岸开发商是银川鲁能置业有限公司有较高房地产开发技术力量，在小区规划建筑安装销售策划等方面有着丰厚基础和丰富经验。

四项目开发企业概房屋空置面积。

经过十五期间银川市房地产业快速发展，面对市场中存在问题和国家宏观调控政策，房地产开发企业投资更加理性。

而消费者对市场中平方米以下中小户型住房供应量增加，以及对不同户型可能采取不同税收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行适度消费和梯度消费住房消费观念逐步被认可。

银川市房地产市场进入理性调整阶段。

小结在早期经济建设带动和供给量不足双重影响下，房地产住宅价格上升快速。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格走势趋稳牌优势，拟在金凤区北部建高级中学，在南部建初级中学，通过完善城市基础设施配套，来提高该地块开发价值。

该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市行政高档居住区域。

作为银川市未来发展重点，交通极为便利。

其周围汇集了大群新建住宅小区，交映生辉。

陶然水岸以其优雅居室设计美丽园林绿化，置身其中，首屈指更胜筹，尽显住宅群中优越之尊。

犹如众星捧月靓丽非常，成为好地段上热点。

高尚层次需要随着银川经济发展，部分拥有较多财富人在银川安家，这阶层人士凭着自有经济实力，对生活环境消费水平有着更高更新更好要求。

为满足这群体需要，建设个气派豪华智能聚高尚娱乐安全舒适环境优雅于身住宅小区，能满足高收入阶层追求完美与众不同尽显贵尊消费愿望。

陶然水岸正是基于此种社会现实投资兴建小区，是适时而建顺势而生，定会有乐观前景。

生活便利，配套完善陶然水岸具有会所商业街教育大型超市银行医院等配套设施。

其周边有日月峡国家森林公园阅海公园湖滨电影城青岛瑜伽健身会所等娱乐场所，为人们休闲生活提供了条件，同时宁夏农林科学院宁夏银行学校宁夏农业学校六盘山高级中原也坐落在周围，此外宁夏工人医院宁夏人民医院分部等医院以及银川市新城百货大楼银川宝岛风情便利店等购物场所配套设施为人们生活带来了极大方便。

周边楼盘分析及售价定位与周边楼盘相比，陶然水岸在地理位置上占有较大优势，并且，其开发商合具有强大实力，在全国开发过多个大型享有极高声誉居民居住小区，积成功之经验，使陶然水岸出胎便有种优越之感。

陶然水岸初步将均价定位于元平方米，仍留有余地，随着该项目逐步开发，其售价也将步步走高。

相比与其他公寓楼盘，陶然水岸也具有定优势。

序号项目名称区辖性质规模位置均价鲁能陶然水岸金凤区公寓北京中路景观水道西