建设项目经济评价方法与参数第二版中财务评价及现行有关政策规定。

国家各项财务税收和金融政策。

同类型房地产企业运营情况和统计资料。

基础财务数据与说明项目投资规模完成项目总投资为万元，其中接手项目公司及土地费用约为万元。

项目建设期和经营期本项目拟定建设期为年。

销售期从项目建设期第二年年下半年开始，至经营期前二年，预计销售第年收入为，第二年收入为，第三年收入为。

税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除税金及附加主要有营业税城市维护建设税和教育附加税。

营业税按国家规定税率计算，城市建设维护税为，教育附加费为，综合税率为。

从利润中扣除有所得税税率为公司注册地税率。

财务基准收益率基准收益率是建设项目评价财务收益基准判据。

根据现行银行利率同行业近年来统计数据等因素，本项目取定财务基准收益率为。

销售收入预测办公楼出售出租收入本项目共建有办公楼建筑面积平方米，根据项目法人经营设想建成后分年出售，平均售价暂按元平方米计则办公楼部分销售收入合计为万元。

商场出售出租收入本项目可供出售出租商业建筑面积为平方米，其中层分年出售，售价暂按元平方米计其余商业用房将出租经营，租金价格第年暂定为元平方米日，则测算期内商场部分经营收入合计为万元。

餐饮娱乐出售出租收入本项目共建有餐饮娱乐建筑面积为平方米，计划全部出租经营，租金价格暂定为元平方米日，则测算期内餐饮娱乐部分经营收入合计为万元。

车位经营收入本项目共建有车位个，其中个车位考虑为出租经营，其余车位为商业用房免费停车位。

每个车位出租价格暂定为元小时个。

经测算，测算期内车位经营收入为万元。

综上合计，本项目测算期内经营收入合计为万元。

项目损益销售费用销售费用按销售收入计取，计万元。

财务费用财务费用按贷款万元两年利率左右计取，计万元。

销售税金及附加销售税金及附加按销售收入计取，计万元。

税前利润扣除建设投资成本销售费用财务费用销售税政策出台将对市场产生定影响，也是上海商业用房开发类型变化个信号。

分割型小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。

目前，上海些市场空间较小变化周期比较短区域已经出现招商困难情形。

今年下半年将出现商铺现房集中上市情况。

届时，招商困难这矛盾将更为突出。

预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低局面出现。

总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向变化，这对商铺投资开发规划方面提出了许多新课题，商铺市场技术要求会越来越高。

在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调售价起稳局面。

普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。

该区市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体物贸基地。

随着近几年区域开发推进和人口不断进入，真北路周边商业气氛日渐浓厚。

从目前情况看，进总论项目简介论项目简介建设地点凯旋生活广场暂名项目，项目地块位于曹安路以南真北路以西梅川路麦德龙以北真光路兴力达商业广场规划以东，规划总用地面积为公顷以实测为准。

项目具体位臵见附件。

项目现状动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案报批。

项目总体规划要求项目占地面积平方米，规划建设个集商业娱乐餐饮办公于体综合商贸区，土地使用年限为年，规划容积率为，建筑密度，绿化。

项目建筑面积指标凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼层为商业用房裙楼层及栋层小高层层部分为餐饮娱乐用房两栋高层层部分为办公楼。

整个项目总建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

按功能分商业建筑面积为平方米，餐饮娱乐建筑面积为平方米，办公建筑面积为平方米，地下停车设备用房面积为平方米。

基地容积率，建筑密度，绿化率，机动车停车泊位辆，非机动车泊位辆。

项目法人概况企业名称上海建配龙房地产有限公司住所上海市普陀区真北路号法定代表人郑良贤注册资本人民币贰仟伍佰万元企业类型有限责任公司国内合资经营范围房地产开发经营，物业管理。

凡涉及许可经营项目凭许可证经营。

编制依据本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供资料，结合有关政策法规和普陀区规划，在实地考察与市场研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目开发贷款提供科学决策依据。

项目建设必要性符合普陀区发展规划要求普陀区是上海中心城区之，位于市区西北部，是上海陆上交通枢纽，以及上海通往西北方向外省市主要门户。

改革开放以来，特别是进入年代，普陀区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性成就。

九五期间，普陀区主要经济指标年均增速达以上，实现了五年翻番，物贸交易都市型工业以及房地产业等是该区支柱产业。

为了进步发展普陀经济，普陀区委区府提出了抓机遇打基础兴功能树形象发展方针，提出了抓住机遇，形成新经济增长点，加快城市建设，形成新生产力布局，深化功能开发，形成新城市功能发展思路。

区政府将全力推进十个批支撑体系建设，其中包括建设批大中型企业总部和营销中心民营科技企业总部，使之成为对内贸易经济高地建设批超大型配售配送中心物流中心超级市场，基本形成物流百货业超市业专卖业连锁业为体商业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体旅游服务产业等等。

本项目拟建凯旋生活广场充分体现了普陀区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目建设将推动普陀区新轮发展规划实施。

项目建设有利于较好地发挥土地效益根据真北路地区发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德龙超市欧倍德光彩小商品市场上海市花卉交易中心梅川路欧亚休闲商业街和红星美凯龙家具装饰市场，即将进行建设项目有兴力达商业广场等，地区总商业面积超过万平方米。

本项目将建设个可以辐射周边地区全新多服务功能现代化都市商业中心，这不仅大大提高了真北路商业中心水平和规模，丰富了真北路商业中心商业业态，对提升该区域商业价值，促进地区经济发展有明显作用。

主要经济技术指标主要技术经济指标如下基地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米商业部分平方米办公部分平方米餐饮娱乐部分平方米地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率机动车停车泊位辆非机动车停车泊位辆结论项目基地位于真北路曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市西面为规划中兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设真北商务中心，符合普陀区对该地块发展规划。

此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求流商业中心，不仅有利于开发商自身发展，而且有利于提升该区域商业价值，促进该地区经济发展。

而且，本项目可为公司带来较为可观经济效益和社会效益。

因此，项目建设是必要。

本项目区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配套设施齐全，建设条件成熟。

周边潜在消费能力较强，项目市场前景看好。

经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为，财务效益较好。

二市场分析凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能房产组成，本章将通过分析上海市及普陀区房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。

上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中支柱地位已日益显现。

年房地产增加值占全市比重达到，超过这上海房地产业十五边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大消费基础。

从竞争环境看地块周边以有批知名度较高大卖场，以及在真北地区已经发展较成熟梅川路欧亚商业休闲街。

这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。

但是本项目商业区定位于档次较高主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边商业区有着不同消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士消费能力，与周边大卖场有着互补关系，具有独特竞争优势。

综上所述，本项目建设商业设施符合这地区功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施需求，具有良好市场前景。

目前该区域商业用房底铺日租金在元平方米日，在铜川路真北路口惠谷数码广场平均售价为元平方米，日租金元平方米日房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。

上海房地产市场总体分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中支柱地位已日益显现。

年房地产增加值占全市比重达到，超过这上海房地产业十五期间目标值，同时房地产开发投资达到亿元，同比增长，占全市固定资产投资。

今后几年上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济发展，政府有关房地产业法规政策，上海市城市建设发展等。

在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年房地产市场仍处于持续健康发展态势。

供需总量分析目前土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。

年新增经营性用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方米，商品房施工面积为万平方米。

年商品房上市节奏将明显加快。

今后几年，商品住房需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外省市和境外人士购房等，并考虑投资性购房因素，需求总量每年将超过万平方米。

因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求发展态势。

商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏有效控制以及中低价商品住房建设不断推进，年新增普通商品住房占住房供应总量比例将标值，同时房地产开发投资达到亿元，同比增长，占全市固定资产投资。

今后几年上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济发展，政府有关房地产业法规政策，上海市城市建设发展等。

在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年房地产市场仍处于持续健康发展态势。

供需总量分析目前土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。

年新增经营性用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方米，商品房施工面积为万平方米。

年商品房上市节奏将明显加快。

今后几年，商品住房需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外省市和境外人士购房等，并考虑投资性购房因素，需求总量每年将超过万平方米。

因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求发展态势。

商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏有效控制以及中低价商品住房建设不断推进，年新增普通商品住房占住房供应总量比例将接近