费，十财务费用，亿元，平均期限年，其中亿元综合利率，期限年，亿元综合利率，期限年十二销售费用，按销售收入计合计，三收入概算序号项目总额万元面积个单价元住宅，二商业铺面，三车位合计四利润概算序号项目总额万元备注销售收入，二开发成本，三销售税金及附加，按销售收入计四利润总额，五所得税，按利润总额计六净利润，七成本利润率八税后成本利润率九销售利润率十销售净利润率来源自有资金借款销售返投合计金额占比备注单方造价元平方米剔除土地单方造价元平方米二项目销售方式本项目住宅全部销售，商业部分销售万平方米。

三销售前景分析住宅及商业销售年合计销售面积，平方米，销售收入，万元。

四资金筹措自有资金截止到年月份，已支付全部土地出让金，万元。

二项目银行贷款项目计划于年月获贷款，万元，贷款期年。

五经济效益与社会效益经济效益经测算，项目总投资为，万元，住宅及商铺销售收入，万元，并且佛山市南海万业置地有限公司持有商业物业，平方米，可带来稳定租金收益，经济效益极高。

序号年份年年年年合计住宅部分销售面积住宅部分销售价格元住宅部分销售收入万元商业部分销售面积商业部分销售价格元商业部分销售收入万元车库部分销售面积车库部分销售价格元车库部分销售收入万元二社会效益增加财政税收本项目建设，项目预计将为国家创造销售税费所得税等相关税费近亿元。

二创造就业机会项目开发建设，将会给建筑业建材业金融广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

三优化社区环境本项目开发建设能够进步提高社区周边居民购物及居住环境，项目建成后将对区域功能完善和提高起到明显作用。

六项目不确定分析盈亏平衡分析盈亏平衡点满足销售收入销售税金总投资盈亏平衡点总投资总销售收入销售税金本项目销售总额为，万元，则保本点销售收入为，万元此时总投资为，万元，销售税金为，万元，基于自身良好经济基础，经济保持平稳增长，年保持各产业平稳高速发展态势。

消费数据及居民收支状况居民消费活跃，年社会消费品零售总额达亿元，比上年增长。

近年均保持左右高速增长。

全年城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，位居广东省各市第前三分别为东莞深圳广州，增幅收窄，但仍呈现增长态势。

三佛山市及桂城街道总体规划佛山市规划按照佛山市城市总体规划显示，佛山市规划城区为组团，所包括街道办或镇行政辖区范围，面积为平方公里，约占全市域面积。

组团中是指中心组团和大良容桂组团是指狮山组团西南组团西江组团大沥组团和九江龙江组团。

其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团，职能为区域内地区性主中心全市行政中心商贸服务中心文化体育中心全市重要制造业高新技术产业基地与物流基地具有高品质生活环境城市生活区具有悠久历史人文环境地区。

二桂城区规划在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区顺德区和广州市荔湾区番禺区，位于广佛经济圈中心轴线核心区域。

桂城交通日益便利，直通港澳航班仅需小时多，到广州新白云国际机场也仅需要分钟左右，佛山环路贯穿桂城公里，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅公里，南海东区路网建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动风水宝地。

桂城内部交通发达，公交公司包括南海公交，佛山公交，佛山新福利公交外，还在年开通了桂城城巴，达到村村通公交目。

而桂城通往广州亦非常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。

年月，广佛地铁通车，桂城与广州之间交通变得更加便利。

三禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈东方广场商圈季华路商圈南海大道商圈千灯湖商圈桂澜路商圈，另外备受瞩目岭南新天地将于明年开业。

总共详细调查了区域内家商业中心，初步统计集中式商业总面积约万，加上若干没有统计裙楼商业，总商业零售面积预计超过万。

各大商圈介绍南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场年年销售额均超过亿元，已经连续数年居南海区零售商业首位东方广场以其庞大体量和优秀齐全业态组合，近年来也直成为禅城商业核心，并对附近传统商业圈造成定影响，但周边交通状况可能会影响其升级发分米使用年限城镇住宅用地柒拾年，商服用地肆拾年，自年月日之日起计算限制条件无要求配套商业公共服务设施总建筑面积不高于，不低于不准在商服建筑内建设酒店式公寓公寓公寓式办公产权式酒店等有居住功能形式用房起拍价万元起拍楼面地价元保证金万元土地支付条件现状交地第三章项目定位及前景分析项目定位本项目商业部分定位于南海大道商圈核心，具体市南海创鸿广场可行性研究报告二〇二年十月目录第章公司基本概况开发公司基本情况二集团公司基本情况第二章项目概况宗地位置二宗地现状三项目周边配套四项目基本技术指标第三章项目定位及前景分析项目定位二佛山市概况三佛山市及桂城规划方案四佛山市房地产市场发展状况五前景分析第四章投资估算与资金筹措投资估算二项目销售方式三项目前景分析四资金筹措五经济效益与社会效益第五章总结论第章公司基本概况开发公司基本情况佛山市南海万业置地有限公司是广东创鸿集团下属对南海万业广场进行开发建设项目公司，成立于年月日，注册地为佛山市南海区桂城南海大道北号中银大厦楼，注册资本万元，法人代表为黄佩娟女士。

公司内设总经理室总工室开发部营销部财务部行政人事部物资部等，部门设置齐全。

现有员工人主要业务骨干是集团公司调派或佛山本地招聘。

公司现有职员人，其中管理层文化层次大学本科人，大学专科人，中专及高中以上文化程度人，整体文化素质较高，公司还拥有技术职称职员人，其中高级工程师人，工程师人，其他中级职称人。

公司人力资源结构合理，具有较高综合能力和较强专业技术水平。

二集团公司基本情况创鸿集团成立于年，是家以住宅与商业地产开发为主业，集建筑工程总承包商贸投资物业管理于体大型综合性民营企业，目前在建项目超过个，具有地产开发级资质。

创鸿集团成立以来，累计开发了金凤家园金城龙庭御景湾江南新城以及揭阳万业广场金城步行街玉都广场等近个住宅及商业项目，在揭阳房地产市场占有量达到以上。

年创鸿集团开始进入佛山房地产市场，目前在售项目三水林海尚都项目和南海千灯湖水韵尚都项目，位于南海桂城南海大道上创鸿广场创鸿汇苑计划于年底开始开发建设。

创鸿集团自成立以来坚持诚信经营和稳健发展，先后荣获揭阳市重点纳税大户广东省百强民营企业等称号，年至年，创鸿集团连续七届荣获广东地产资信强。

依托揭阳平方公里三旧改造项目土地储备，伴随年揭阳及佛山各在售楼盘热销，以及集团总部成功挥师广州，创鸿集团已经朝着立足揭阳，拓展珠三角，放眼全国发展战略迈出了成功第步，集团公司董事长法定代表人董事长黄鸿明岁，管理学硕士，广东省第十届人大代表广东省劳动模范广东青年五四奖章获得者优秀青年民营企业家广东省青联委员工业与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级项目经理。

为人正直诚实，不屈不挠，开拓拼搏精神和过人商业才智，具有从事房地产开发多年丰富经验，经营管理水平较高。

第二章项目概况宗地位置宗地位于佛山市南海区桂城街道街区地段，即原南海体育场地块。

地处桂城繁华地段，盘踞南海大道商业圈核心，毗邻千灯湖和雷岗公园，邻近广佛地铁桂城站，交通便利，配套完善。

宗地位置示意图二宗地现状四至地块东边隔南五路为西约村，西边为临南海大道城市开放广场，南面隔海辉路为层建筑和空地，北边隔海路为海棠小区。

宗地用地红线内土地基本平整，不平整部分由竞得人自行平整。

用地红线外基础设施达到通海路至地块北边线通海辉路至地块南边线，有关用电用水用气排水等由竞得人自行到相关部门了解，并承担引接费用。

宗地现状三项目周边配套交通状况项目外部交通非常便利，南距南海区政府约公里，广佛地铁桂城站约公里北距桂江立交约公里，连通海八路东距佛山环约公里向西通过佛平路向南通过南海大道无缝对接禅城区。

通过海八路或者平洲南港路通达广州芳村只需多公里路程，在广佛同城交通规划下，桂城将成为广佛同城桥头堡，项目地块所在区位意义更为突出。

项目四面临路，其中西面南海大道为米宽城市主干道，车流量大，东南北均为米市政路，交通循环情况优良。

规划中佛山地铁号线将沿南海大道经过项目地块。

项目宗地交通范围示意图周边配套由于项目地处桂城中心，周边教育医疗购物商业文体设施配套完善。

教育西约小学海三路小学南海实验小学桂江小学桂江二中桂城中学等均在项目公里范围内医疗项目周边有南海中医院桂城医院南海人民医院等医疗设施，其中南海人民医院和南海中医院均为市区级二级甲等医院，设备医资优良购物项目地处南海大道商业圈，对面即有南海广场汇潮天地佑城信和超市，售量及销售价格走势虽然年迎来调控年，但开发商对于市场仍然看好，开发商依然加快工程进度推出货量，前个月全市供应面积共万，较年全年增长约万，市场供应量得到保证而成交市场受政策影响而有所回落，但整体成交仍大大优于年，前个月整体成交共万，成交面积首次超越广州，稳居广东省首位成交价格承接着年快速上升势头，年成交价继续攀升，前个月成交价格约元，较年全年上升逾。

从各区成交量来看，顺德区共成交万，位居五区之首，占据佛山市成交比重近，而成交价格约有元，低于全市价格近元。

南海区共成交近万，据全市第二，其中桂城与大沥区成交带动南海成交冲高，而成交价格由里水与桂城高价单位带动下，使区域均价上升至元。

另外，禅城区年度成交均价首次突破万元关口，成交价格居历年最高位。

三上半年土地出让成交状况区域位置土地用途占地楼面价竟得者禅城港口路东侧澜石三路北侧居住用地华福嘉业顺德乐从南区号地块然资源地块毗邻雷岗公园。

地块离雷岗公园山体直线距离约米，离雷岗公园水体直线距离约米，之间为西约村，基本为层村屋，稍量层建筑，高度约米，基本对地块项目塔楼住宅无遮挡。

四项目基本技术指标编号佛南挂位置佛山市南海区桂城街道街区地段土地用途城镇住宅兼容商服用地包括批发零售住宿餐饮商务金融其他商服用地面积万亩容积率，计容建筑面积万建筑密度裙楼塔楼限高裙楼层，塔楼层，微波控制线范围内地上部分米使用年限城镇住宅用地柒拾年，商服用地肆拾年，自年月日之日起计算限制条件无要求配套商业公共服务设施总建筑面积不高于，不低于不准在商服建筑内建设酒店式公寓公寓公寓式办公产权式酒店等有居住功能形式用房起拍价万元起拍楼面地价元保证金万元土地支付条件现状交地第三章项目定位及前景分析项目定位本项目商业部分定位于南海大道商圈核心，具体为广佛都市圈餐饮娱乐及购物目地。

住宅部分定位于高端精品小户型公寓。

二佛山市概况行政区域佛山现为地级市，辖禅城区南海区顺德区高明区三水区区，总面积为平方公里。

产业基础佛山工业结构呈现出适度重型化，已成为以工业为主导，三大产业协调发展制造业名城。

佛山家用电器，机械装备，金属材料加工及制品，陶瓷及其他建材，纺织服装，电子信息，食品饮料，塑里处有嘉信茂广场沃尔玛，邻近有西约肉菜市场，加上本项目日后形成大型商业，区域内商业和生活购物极为