东新区已成为上海高尚住宅区。

年，随着上海世博会申办成功，浦东新区住宅价格又迎来了新轮上升狂潮。

上海市城市中轴线延伸，带来了沿线物业价值提升。

盛世观点目前合肥市城市中轴线已经转移至政务区，所以其沿线物业价值会随着政务区建设而不断提升。

三项目比较选择原则和依据比较对象选择原则比较对象与目标对象间具有较大共同点，比如在同地域同供求范围内类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产交易较多时，才能体现出其有效性。

本项目主要特点是与政务区核心地段定位高端，因此在比较对象选择中我们主要考虑了以下几点�政务区项目地块周边房地产项目�本项目定位相似其它高档住宅开发项目。

四商品住宅选择比较公寓住宅单价对比注天鹅湖畔含厨房精装修价格金色名郡含全精装修价格由于本项目地块位于天鹅湖畔，在市场上具有唯性，其地块位臵景观等各方面优势决定了它是目前政务区价值最高地块，所以其地块未来房价在市场上具有标杆性。

别墅单价对比在售均价元玫瑰绅城众安绿色港湾碧湖云溪缘墅半岛号国建•香榭水都新华学府春天联排别墅叠排别墅多层电梯大宅普通住宅均价周边根据上表，我们大致计算得出目前合肥各产品之间价格比例关系为公寓电梯多层大宅叠排联排。

五项目普通公寓价格推算过与本项目周边楼盘以及市区范围内档次规模定位类似楼盘均价进行对比，通过选取影响销售价格各项因素进行比较，通过类比法可得出本项目平均价格。

项目天鹅湖畔华润•幸福里华地•学府名都万科•金色名郡恒大•华府国耀方城子项权重本项目销售价格地段交通环境产品品质商业配套市场形象加权合计评价权重项目整体销售均价为元平方米。

根据类比项目价格推算方式得出目前项目普通公寓可售价格为元平方米。

六项目近远期价格预测本项目本着高标准前瞻性创品牌统规划分期开发创造高速效应开发战略。

通过准确市场定位，最大限度发掘市场空白点，充分利用企业先进开发理念和人才智力优势，追求产品性价比，打造政务区明星楼盘。

参考目前对比楼盘价格，在整体房地产政策和市场没有大变动情况下，站在城市行业市场发展审视高度预测得出。

近期价格预测根据计算得出目前项目地块普通公寓可售均价为元预计计税毛利率不得低于地级市城区及郊区，不得低于其他地区，预计计税毛利率不得低于。

经济适用房限价房和危改房则维持了过去标准，仍为。

政策点评虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商实际利润率，因此并无实质性改变。

擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂年月日国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用政策支持。

同时，各地被要求在月日前，完成未来年保障性住房用地供应计划制定。

政策核心要点廉租房和经济适用房土地供应，将享受费用减免政策优惠。

禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定企业将被禁止参加土地招拍挂活动。

政策点评针对目前些地方政府和开发商为牟取利益行为，此政策进步规范了房地产市场体系。

国务院年来首次下调商品房资本金比例年月日国务院月日公布了固定资产投资项目资本金比例调整结果，普通商品住房项目投资最低资本金比例从调低至，成为此次调整受惠最大项目之。

政策核心要点自年设立房地产项目资本金比例制度以来首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例下调个百分点以后，已经恢复到年水平。

政策点评资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。

部分开发商表示，此举表明房地产市场行情并不如销售数据看到那样光鲜，些企业资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市效果还有待观察。

二年合肥市房地产政策合肥市公积金新政年月日调整最高贷款额度，借款人及配偶均按规定正常缴存合肥市宏观发展概要合肥整体情况合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西接连中原贯通南北的重要区位优势。

合肥市辖瑶海庐阳蜀山包河区和肥东肥西长丰县，并赋予合肥高新技术产业开发区合肥经济技术开发区合肥新站综合试验区市级管理权限，年全市常住人口为万人。

增长核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，合肥受到国际高档汽车配件制造商青睐合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地鼓励信息电子产业从南方城市迁移至合肥。

区位优势年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇合肥成为新兴南北运输要点全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线。

合肥市未来城市发展状况合肥市经济发展情况人均可支配收入年均增今后年，沿海发达地区产业向中西部地区转移速度加快，中部崛起战略在加速推进，为后发地区发展提供了新契机。

这些都为合肥市进步发挥已有区位交通科技产业和环境等优势，谋求更好更快发展提供了广阔空间创造了条件。

合肥市东向发展将取得新突破，以构建省会经济圈为起跳点，与长三角地区实现良性互动发展，成为沿海地区产业资本转移首选地之。

利用外资质量和水平全面提升，开放型经济加速发展新型流通业态物流旅游会展金融等产业发展水平进步提高，基本建成区域性商贸物流中心旅游会展中心和金融中心。

通过工业立市战略强化，合肥市基本形成优势产业格局。

家电汽车装备制造等重点产业集群形成较强竞争力，培育千亿产业个亿以上产业两至三个电子信息新材料新能源等产业加速发展，高新技术产业增加值占全市工业增加值左右。

开发园区发展实现新跨越，三大开发区综合实力继续提升，县区工业园区特色产业集群更具规模。

农业多种功能得到开发，农业现代化进程进步加快，实现城郊型农业向现代都市农业转变，合肥市未来工业区主要集中在城东区域，目前正对城东居民进行大规模拆迁安臵，未来合肥市工业产业产业会逐步迁移到城东。

合肥市未来年主要奋斗目标是，到年，地区生产总值年均增长以上，人均生产总值达到万元财政收入年均增长以上城镇居民人均可支配收入年均增长以上，农民人均纯收入年均增长。

合肥市城市建设未来年，合肥滨湖新区拓展区初步建成，基本建成区域综合交通枢纽和城市框架体系，建成新桥国际机场合肥港综合码头合肥新铁路枢纽及合蚌高铁。

梦想高速铁路新桥机场相继建成经过今后年发展后，合肥市现代化滨湖大城市建设初见成效。

基本建成区域综合交通枢纽和城市框架体系。

建成新桥国际机场合肥港综合码头合肥新铁路枢纽及合蚌高铁，完成环六射高速公路建设建成以快速路级主干路组成城市快速通道体系，城市道路交通系统更加完善。

组团联动发展，中心城区品位明显提升，四大组团发展能力显著增强，滨湖新区拓展区初步建成。

新农村建设全面推进，继续保持全省领先水平。

小结从长期来看，合肥往四面发展格局不会变。

政务区在快速发展，新兴板块在未来长期预期也是有发展潜力。

对于城市发展其他板块来看，滨湖新区将是未来合肥重点提升新兴区块政务区将是政府重点打造商务办公区，其未来市政配套生活配套等都将是合肥市最好。

三合肥市经济环境及固定资产投资合肥经济增长速度远高于全国平均水平，不考虑物价上涨因素，年，合肥累计增长，平均年增长率高达，远高于同期全国平均水平，合肥年达亿元。

数据来源合肥统计局固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要推动力。

数据来源合肥统计局人均年合肥人均为元折合美元为美元，其增长率为，增长速度远远高于国内平均速度。

数据来源合肥统计局城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出合肥城镇居民人均年可支配性收入连续增长，年，合肥人均居民收入累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局合肥城镇居民收入增长推动消费增加，年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长，年增长率达到。

数据来源合肥统计局盛世观点合肥居民收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入提升，合肥居民对居住需求也将提升。

安徽省内比较合肥是安徽省总量最高城市，与其他城市相比拥有绝对优势。

经初步统计，合肥年总量达到排名第二与第三总和。

数据来源合肥统计局长三角省会城市比较长三角省会城市及收入比较由于年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇，我们选取长三角各省省会城市进行对比年合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市属于最弱，年合肥在各方面已经超过南昌。

数据来源各城市统计局年长三角省会城市及收入增幅比较在至年三年内，合肥城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。

尤其是年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快省会城市，年与长三角其他省会城市相比，合肥增幅仍然是最大。

四合肥市人口分析年合肥市常住人口为万人，外来人口为万人，占总人口，可见合肥人口构成以当地人为主。

而年合肥市高校在校学生人数约万人，占合肥总人口，是合肥人口重要组成部分。

作为中部省份，合肥农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。

年度户籍人口万人非农业人口万人非农业人口所占比例五合肥市未来规划合肥城市发展定位根据合肥市城市总体规划年，合肥市定位为安徽省政治经济文化中心。

全国重要科研教育区域。

刺激楼市全面复苏。

政策出台后，业界表示，新政虽然推出诸多利好，但直接对楼市冲击不会很大，楼市回暖还需要个过渡时期。

省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展意见中指出购买改善型二套房可享首套房优惠政策。

政策点评政策对供需两者产生了正面影响，方面为买房者省钱，鼓励消费者购房另方面为房地产开发商解困，缓解开发商土地开发压力。

三小结年受全球金融危机影响，全国房地产市场萎靡，国家和地方都出台系列刺激消费政策，这些政策影响也得到了市场回应，进入年全国房地产成交上升，很多城市单月成交创历史记录。

随着市场发展，国家和地方未来出台政策会主要以稳定市场为主。

三合肥市房地产住宅市场发展研究合肥市房地产发展合肥市真正意义上房地产始于上个世纪八十年代，当时建造住宅小区多为低档次房源和市场完全卖方性质。

进入九十年代后，合肥房地产进入新轮热潮。

为满足部分先富起来产业集团和个人消费省政治经济文化中心。

全国重要科研教育区域。

现代制造业基地高新技术产业基地现代服务业基地。

区域性交通枢纽。

区域旅游会展商贸物流金融信息中心。

合肥规划整体目标�合肥分为八个城市分区老城区东区北区西区南区经开区高新区和滨湖新区。

市中心城区人口规模近期年，中心城区城市人口万人远期年，中心城区城市人口万人市中心城区城市建设用地规模近期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米远期年，中心城区建设用地平方公里，人均建设用地平方米。

城市分区�合肥城镇空间组织结构核圈五轴。

形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东北西西南东南辐射五条拓展轴。

�合肥市到年重点开发区域为西南部三个开发区。

�合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南政务新区，以拉动新老区共同发展。

六合肥市宏观发展总结合肥经济总况合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是合肥近三年增长速度居于省会城市前列。

人口发展变化农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口重要特征，合肥居民整体构成趋于传统。

但是合肥众多大学带