收期分析投资回收期是通过对经济项目投资收益进行比较，是投资引起现金流入累计到与投资额相等所需要时间。

计算公式为公式中第年现金流入量第年现金流出量将现金流量表中数据代入公式，则本项目中所得税后投资回收期年详见附表现金流量表盈亏平衡分析计算公式为盈亏平衡点固定成本单价单位变动成本经计算，本项目盈亏平衡点销量为万平方米明细如下项目固定成本变动成本单价销售面积万平米单位变动成本盈亏平衡点销量万平米正常值投资销售单价销售单价投资单因素敏感性分析我们对项目投资与房地产价格进行了单因素敏感性分析，分析结果表明售价对财务指标影响最大。

以所得税后内部收益率及净现值计算分析如下项目内含收益率敏感系数净现值敏感系数投资回收期年正常值，投资，销售单价，销售单价，投资，财务指标分析汇总表指标名称单位所得税前所得税后备注投资利润率投资回收期年财务净现值万元内部收益率销售利润率盈亏平衡点销量万平方米第十部分偿债能力分析本次拆迁还建贷款还款资金来源为万元，主要来源于项目自由现金流量，项目年度最低偿债覆盖率为，平均偿债覆盖率为。

具体明细见附表项目偿债能力分析表第十部分结论及建议结论本项目具有良好社会意义城中村改造明晰了产权，探索了条公有制实现有效形式。

通过城中村综合改造，原村集体资产得到了全面清理，非经营性资源性资产得到了彻底清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处臵，有效地防止了集体资产流失。

通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，有维护了广大村民自身利益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理监督企业经营积极性。

城中村改造规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。

通过城中村综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了现金。

城市化对城中村土地资源无序吞食，将逐步改变成有序开发。

集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高级发展阶段。

招商引资有了个落脚平台，集体经济有了个起飞机场。

城中村改造提供了社会保障，促进了社会和谐。

老百姓由农民转变成了居民，和城里人样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。

城中村改造畅通了城市化道路，促进了经济社会全面发展。

武汉市城中村改造举改变了城中村农村集体土地分散征用分块变性问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化得进程，找到了解决城中村问题长治久安途径，找到了解决旧城区改造新途径。

本项目具有良好经济意义通过财务分析，本项目所得税后投资利润率为，所得税后财务内部收益率为所米，占总还建面积二期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积。

拆迁还建成本根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复，拆迁还建总成本亿元。

第四部分开发项目市场分析武汉市经济人文环境与城市概况武汉市是湖北省省会华中地区最大城市，也是中国重要中心城市，华中地区政治经济文化金融中心。

世界三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将武汉市区分为三，形成了汉口汉阳和武昌三镇鼎立格局，故武汉素有江城美誉。

全市现辖江岸江汉硚口汉阳武昌青山等个区及武汉经济技术开发区东湖新技术开发区东湖生态旅游风景区，面积平方公里，人口万。

武汉交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹武大武麻铁路线联结东西公路有三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市水路有长江汉水交汇，历来有九省通衢之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在公里左右，处于中国经济地理核心位臵。

武汉有丰富旅游资源。

武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下黄鹤楼，位居江南三大名楼之首江城明珠东湖，是国家级风景名胜区佛都古刹归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。

此外，还有古琴台晴川阁楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。

武汉在新历史发展阶段，提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市两大战略目标长远战略目标争取经过多年持续奋斗，进步增强城市综合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环境，提高城市综合竞争力，把武汉建设为现代化国际性城市。

中期战略目标用年时间，把武汉建设成为我国中部地区重要发展极，在经济发展基础设施人民生活社会文明等各个方面基本实现现代化，努力构建可持续发展经济系统可持续发展生态系统可持续发展社会系统，为建设现代化国际性城市长远战略目标奠定坚实基础。

武汉市国民经济发展现状及市场潜力分析武汉市年国民经济总体运行情况年，在市委市政府正确领导下，武汉市国民经济快速增长，社会事业全面发展，人民生第部分总论项目建设背景住房问题是重要的民生问题。

解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。

党中央国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号，以下简称若干意见，接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻若干意见进行部属。

善。

改革开放以来，中国经济发展取得了举世瞩目成就，巨大市场潜力和相对低廉生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力国家之。

温家宝总理在政府工作报告中提出了中部崛起概念，这意味着中央政府将在政策财政基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济快速发展。

地处腹地中部六省面临着次全新历史发展机遇。

在中部崛起大背景下，依托优越地理位臵和多年积累，武汉整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，年上半年武汉市为亿元，位居中部六省之首。

从整体经济实力上看，中部龙头与支点地位基本确定。

但是，就在这座不断发展特大城市二环以内，存在个城中村，核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，城中村内危房旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。

中心城区内城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市市容市貌，影响武汉市在全国整体形象，为彻底解决这问题，武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村改造任务。

项目概况项目名称武汉市洪山区城中村综合改造拆迁安臵房项目项目地址项目位于洪山区和平乡友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西，紧邻徐东商业中心。

项目建设规模及内容拆迁还建拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，拆迁村民户数户集体房屋拆迁面积为平方米。

还建面积为平方米，还建户数户，货币补偿面积为平方米。

房地产开发。

根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复，开发建设规模为万平方米，容积率，开发用地总成本亿元。

以房地产开发取得收入弥补拆迁还建成本。

本项目建设期本项目年上半年完成整体拆迁任务，年底完成还建安臵房建设任务，拆迁还建期年房地产开发采取滚动开发模式，从年上半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。

目前工程进展情况由武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造规划挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街村民委员会洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室武汉市洪山区人民政府和平街办事处武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。

年月日取得武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复完成拆迁部分工作，包括完成了城中村改制完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书项目核准及规划审批手续基本完成。

环评国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证正在办理中。

项目编制依据与研究范围本报告编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有本报告编制依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版和国家现行财税制度。

武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复武汉市城市规划管理局市规划局关于综合改造规划批复武规函号文及武规函号文武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造规划武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范试行通知武城改办号武汉市房地产投资项目基础数据分析估算本报告研究范围总论拆迁还建必要性研究拆迁还建规模及建设内容开发项目市场分析项目选址与自然条件项目环境影响分析城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措财务评价说明财务数据估算财务效益分析偿债能力分析结论和建议等在此基础上，考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。

第二部分拆迁还建必要性研究城中村存在弊端近几年来，随着城市化建设进程加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边村庄，现在区域位臵上已成为城区组成部分，成为道城市建设发展中特殊景观城市里村庄。

城中村在行政上已是城市范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。

城中村农民土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本变化，已不再是传统意义上农民。

城中村存在着诸多弊端土地利用粗放，土地资产流失由于城中村缺乏统规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时，城中村土地区位条件相对优越，土地产权又属于村集体所有，这样，优越区位条件和相对于城市低廉土地价格，使城中村中不规范房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值部分国有土地资产流失。

管理体制不顺，管理难度较大城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊类型社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体制上考察，城市社区管理体制与农村社区管理体制有较大区别，它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上真空，城中村性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

这样，村集体组织和村民受利益驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧城中村人口构成十分复杂，并不是以前所认为城乡二元结构。

据调查，城中村人口主要由以下几个方面构成首先是当地原有村民部分村民户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村村民住宅城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂外来人口。

由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂人员，因此可能成为滋生黄赌毒温床和违法事件发市场供应量持续不高，在市场强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。

月全市