原则及参考依据商业街最主要服务功能出来购物以外还要有旅游娱乐展示和商务等功能以满足现代人购吃住行等生活需要。商业步行街建设在考虑完善上述功能同时必须具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺商业引力减弱规模过大将导致购买力分流弱化商业聚集力。功能布局商业街建筑功能应包括购物人民共和国消防法国家节能技术大纲中华人民共和国招标投标法建设项目环境保护管理办法建设项目环境保护设计规定二其他商业街建设规划投资项目可行性研究指南建设项目选址意见书建设工程规划许可证关于申请商业金融街建设项目用地预审函发展改革局关于编制商业金融街项目可行性研究报告委托书国家及有关技术规范和标准项目业主提供有关资料。主要技术指标结合项目情况本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析与预测投资环境分析经济发展状况位于西北部地处京津两市之间位于西北部海河水系中下游东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里常住人口万人。改革开放以来充分发挥本地优势抓住机遇深化改革创新求实实现了经济和社会事业蓬勃协调发展。商业街览表个名称功能特色备注电子专业街类电子类音像类产品区域型综合商业街综合商业区域型咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品社区型电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区型餐饮专业街饮食娱乐区域型通讯产品条街手机通讯产品和器材区域型清真食品专业街清真特色食品干果糕点区域型市场现状商业市场发展现状商业中心分布现状商业网点布局混乱无序缺乏整体规划镇商业街人气旺盛是镇商业核心但商业环境差业态组合功能结构不合理。新兴交汇处商圈虽然有大型商场但功能单业态组合缺乏互补性周边商业网点布局缺乏统规划故人气不旺。经营模式镇直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主以自然街区为主临街商铺直受到市场追捧近几年来随着人们生活水平图书专业街书籍文化用品社区型水产品专业街海味水产特色食品社区型纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品区域型精品购物商业氛围不浓镇内缺乏高档购物中心和商品经营商业配套设施落后商业购物环境普遍较差有停车场和休息娱乐功能购物场所少。该区域商业氛围还没有营造起来些原有业主可能会持观望态度不会进行商铺购买或者是租赁这将大大影响项目正常运营。资金用量大本项目整体规模较大前期工作当中涉及城中村拆迁改造根据政府相关规定用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户因而导致本项目前期建设资金占用量大这将对开发商自有资金投入量要求较高带来较大资金压力。离城区较远本项目离城区较远因此主要消费对象不广泛。机遇国民经济迅速发展全镇国民生产总人民共和国消防法国家节能技术大纲中华人民共和国招标投标法建设项目环境保护管理办法建设项目环境保护设计规定二其他商业街建设规划投资项目可行性研究指南建设项目选址意见书建设工程规划许可证关于申请商业金融街建设项目用地预审函发展改革局关于编制商业金融街项目可行性研究报告委托书国家及有关技术规范和标准项目业主提供有关资料。主要技术指标结合项目情况本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析与预测投资环境分析经济发展状况位于西北部地处京津两市之间位于西北部海河水系中下游东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里常住人口万人。改革开放以来充分发挥本地优势抓住机遇深化改革创新求实实现了经济和社会事业蓬勃协调发展。商业街览表个名称功能特色备注电子专业街类电子类音像类产品区域型综合商业街综合商业区域型咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品社区型电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区型餐饮专业街饮食娱乐区域型通讯产品条街手机通讯产品和器材区域型清真食品专业街清真特色食品干果糕点区域型市场现状商业市场发展现状商业中心分布现状商业网点布局混乱无序缺乏整体规划镇商业街人气旺盛是镇商业核心但商业环境差业态组合功能结构不合理。新兴交汇处商圈虽然有大型商场但功能单业态组合缺乏互补性周边商业网点布局缺乏统规划故人气不旺。经营模式镇直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主以自然街区为主临街商铺直受到市场追捧近几年来随着人们生活水平图书专业街书籍文化用品社区型水产品专业街海味水产特色食品社区型纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品区域型精品购物干道商铺作酒店娱乐休闲中心和大型购物广场等最好能引进知名超市购物中心进驻根据不同产品或服务特点将项目整体划分为多个功能区主要业态可分为建材类分区内部可分为家具区洁具区装饰建材区等餐饮娱乐区购物广场。盈利模式定位项目采用整体销售盈利模式以便尽快收回投资减少商业风险。客户群体定位本项目开发目标为变革落后商业格局重塑现代中心商圈提升镇城市品位标志性代表性项目。本项目客户群体面向政府机关工作人员游客教师医生私营业主企业管理人员以及周边县市。第三章项目选址和建设条件场址选择地点与地理位置本项目位于京福公路东侧场址优势地理位置便捷商业街具有良好交通地理位置接近交通枢纽区域居民可以借助各种交通工具便捷到达具备很强可达性和地段优势。区位条件优越城市商业街区位条件是其能够带来效率和效能最大化基本依据。区位条件影响城市功能相知确立和城市总体布局规划设计更深层说也影响城市商业街客源市场和辐射能力。项目位于镇交通主干道具有优越人流交通流优势。建设条件区域概况位于西北部地处京津两市之间位于西北部海河水系中下游东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里常住人口万人。改革开放以来充分发挥本地优势抓住机遇深化改革创新求实实现了经济和社会事业蓬勃协调发展。地理条件位于西北部地处京津两市之间位于西北部海河水系中下游东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里常住人口万人。改革开放以来充分发挥本地优势抓住机遇深化改革创新求实实现了经济和社会事业蓬勃协调发展。交通条件京福公路公共设施条件周围米范围内公共配套设施相对完善城市基础设施齐全基本能满足本项目建设需要第四章建设规模及内容建设规模规模确定原则及参考依据商业街最主要服务功能出来购物以外还要有旅游娱乐展示和商务等功能以满足现代人购吃住行等生活需要。商业步行街建设在考虑完善上述功能同时必须具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺商业引力减弱规模过大将导致购买力分流弱化商业聚集力。功能布局商业街建筑功能应包括购物人民共和国消防法国家节能技术大纲中华人民共和国招标投标法建设项目环境保护管理办法建设项目环境保护设计规定二其他商业街建设规划投资项目可行性研究指南建设项目选址意见书建设工程规划许可证关于申请商业金融街建设项目用地预审函发展改革局关于编制商业金融街项目可行性研究报告委托书国家及有关技术规范和标准项目业主提供有关资料。主要技术指标结合项目情况本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析与预测投资环境分析经济发展状况位于西北部地处京津两市之间位于西北部海河水系中下游东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里常住人口万人。改革开放以来充分发挥本地优势抓住机遇深化改革创新求实实现了经济和社会事业蓬勃协调发展。商业街览表个名称功能特色备注电子专业街类电子类音像类产品区域型综合商业街综合商业区域型咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品社区型电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区型餐饮专业街饮食娱乐区域型通讯产品条街手机通讯产品和器材区域型清真食品专业街清真特色食品干果糕点区域型市场现状商业市场发展现状商业中心分布现状商业网点布局混乱无序缺乏整体规划镇商业街人气旺盛是镇商业核心但商业环境差业态组合功能结构不合理。新兴交汇处商圈虽然有大型商场但功能单业