经济发展和城市总体规划，符合人民对健康需要，它建设有利于改善达州人居环境有利于经济持续快速健康发展。

第十四章项目开发经营风险分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目住宅小区定位为中等以上档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场亦是如此。

从产品定位方面考虑，与人民广场商住楼项目区位同档次物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。

另方面，从居民住房消费意向看，有相当大潜在居民，即与人民广场商住楼项目同档次物业需求量较大，这是好面。

因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。

并随着发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。

同时，在项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十五章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米和中石化基地建设，将加速西外发展进程。

项目建设地点项目建设规模总建设用地面积居住户套数居住人数按户计算总建筑面积计算容积率建筑面积按功能性质划分住宅商业建筑面积地下车库及设备用房建筑面积停车泊位其中地上地下容积率建筑密度绿地率建设工期个月。

即年月至年月。

总投资及资金筹措本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建安及其他费用万元。

资金来源为企业自筹，预售房收入，商请银行贷款。

财务评价指标本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建安及其他费用万元。

项目总投资万元，销售收入万元，税金万元，投资利润率，投资利税率。

项目结论及建议人民广场商住楼项目有良好人文和自然资源，并且具有较好市场前景，其中建设条件具备，符合城市建设总体规划，具有较好经济效益和社会效益，项目建设可行。

以上调查分析及以上资料，项目产品定位为电梯商品房，以上数据是依据周边物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进步优化。

第二章项目开发经营环境分析年月房地产开发完成情况月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资比重为。

月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长房屋竣工面积万平方米，同比增长，其中，住宅竣工面积万平方米，增长。

月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，土地购置费亿元，同比增长。

商品房销售情况月，全国商品房销售面积亿平方米，比去年同期增长，增幅比月回落个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

月，商品房销售额万亿元，同比增长，增幅比月回落个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

月份当月，商品房销售面积万平方米，比月当月减少万平方米，其中住宅销售万平方米，减少万平方米商总论项目名称业主与编制单位编制依据及范围项目概况项目结论及建议景观与绿化设计结构设计电气设计给水排水设计消防设计第九章环境保护设计遵循环境保护标准主要污染源，污染物及治理措施噪音处理生活污水防污问题建筑和装饰材料第十章建筑节能设计依据建筑节能设备节能第十章劳动安全与卫生总图建筑电气安全第十二章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略项目资金估算项目实施进度安排资金筹措收支情况预测第十三章经济效益与社会效益分析经济效益分析不确定性分析资金来源与运用贷款偿还能力分析社会效益分析综合评价第十四章项目开发经营风险分析市场风险项目资本风险企业风险第十五章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇项目在经济上具有较强可行性项目具有突出优势项目开发经营风险较小项目实施难点第章总论项目名称业主与编制单位项目名称市政中心广场南区项目业主可研报告编制单位，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙。

业主简介位于通川区西外阳平路罗浮阳光花园会所三楼，注册资本金万元，具有国家二级房地产开发资质，集团董事长法人代表向荣。

公司设有项目部工程部采购部财务部办公室销售部等内部机构。

成功开发了罗浮阳光罗浮知天下罗浮道城项目，建筑面积万平方米，现正开发人民广场南山美庐项目，建筑面积近万平方米。

公司法人简介董事长兼总经理，男，生于年，大学文化，年毕业于四川师范大学经济专业，年在国土局工作，年在国土局下属汇丰实业公司任法定代表人，年下海经商，并注册大昌贸易有限公司，经营钢材铁矿石生铁弹簧钢板钢材加工等。

年涉足建筑和房地产业，开发大昌综合楼南外陆军医院对面，年投资开发西外蒲家嘴罗浮阳光花园小区，并于年月日将大昌贸易公司更名为，年开发西外达中旁罗浮知天下项目，年开发火车站旁西客相邻罗浮道城项目，年开发西外四大班子对面人民广场和湿地公园，现正开发人民广场项目商住楼，任法定代表人至今，具有较强投资开发和管理能力。

于年月当选为工商联执委，又于年月当选为政协委员会委员。

建设工程项目概况人民广场商住楼位于西外新区，北边与市四大班子办公楼市政办公大楼隔永兴路相望左邻广电中心，广电花园右邻金兰大道，金兰小区西南边与天恒花园相邻南边中央条宽米景观大道直到大寨子公园。

整个广场区域跨越度东西约米，南北约米，规划面积约平方米，根据场地道路结构划分为三大块不同功能区域人民广场用地内部功能包含市政广场，文化广场，群众活动广场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生态湿地公园以及绿化公园和室内外停车场。

商业金融用地内部功能包含五星酒店，高档办公商业卖场，高档公寓以及相应配套商业广场和绿化。

休闲娱乐用地将开发酒吧，餐饮，文化设施为主特色商业风情步行街区。

专业精英组合大昌实业实力投资背景重庆建筑工程设计院全案设计四川三鑫级建筑企业联合承建施工经营理念准确市场分析，详尽营销策略以保证销售快速化合理价格制定和精简成本控制以保证利润最大化项目个性贴合和品质提升体现形象系统化最终实现项目企业良性发展。

编制依据及范围编制依据国家建设部及颁布房地产相关法规与政策现场勘测和实地调研所得资料建设局建设项目选址意见书字第号建设局建设用地规划许可证规划和建设局建筑工程施工许可证企业投资项目备案通知书川投资备号国土资源局宗地图国用第号重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计人民广场商住楼工程总平图国有土地使用权出让合同。

提供资料城市总体规划及规划修编。

编制范围根据人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设背景和必要性建设需求和条件建设内容及规模工程建设方案环境保护项目组织管理实施进度等进行可行性研究。

并在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式按照国家现行设计规范规程定额估算项目投资，根据国家财税制度和有关政策建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析评价。

并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。

项目概况项目建设背景及必要性位于西部大开发三大重点省级城市成都和西安之间，是重要商贸和物资走廊。

同时处于成都重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。

作为四川东部最大地级市，达州以其强大资源优势和交通优势，成为连接三省市中转站，川东地区可非议中心。

达州是投资开发沃土，具有雄奇秀美山川风光，灿烂辉煌巴山文化也具有富饶密集自然资源，成熟齐全产业体系具有四通八达便捷交通，得天独厚区位优势。

具有平方公里广袤土地，万人民。

随着中国规模最大丰度最高特大型整装海相气田宣汉普光气田开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。

其主城区格局如下达州概况西外人口万人用地平方公里主要职能政务商贸金融教育科研交通仓储物流市区行政办公商贸金融教育科研对外交通仓储物流北外行政办公教育科研居住南外行政办公商贸金融居住城市人口年万年万城市空间结构单中心多中心发展战略北抑南拓西移东调组团布局城五片区经济发展现状趋分析整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位能源化工产业将出现高速发议今，乃至可以预见未来，中国发展仍处在这两个住房发展高峰期双重作用共同区间。

按照经济增长和住房发展规律，中国住房发展光明前景可以预期。

与多年前相比，我国居民消费行为和观念已发生了巨大变化。

从中短期来看，中国居民住房需求将持续较长段时间。

特别是中国正处于人类有史以来最快城市化进程中，人口研究结果显示，年，我国城镇人口将净增亿，城市家庭将增加亿户以上，其中为新迁入人口，按户均平米计算，需要新增住宅在亿平米以上。

此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区特点，目前省际迁移人口中，三分之二迁入北京上海江苏浙江福建广东等省市。

由此可见，我国未来城市住房供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。

同时，中国是全球经济最具活力国家之，受惠于特殊人口结构所带来经济红利，家庭财富积累也为住房市场需求提供了支撑。

当然，中国房地产行业也将经历全面而深刻变化。

十七大提出了旨在改善民生住有所居目标，季度，各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。

达州从城市空间格局上，具备了自然城市聚合要素，构成了旺盛人气聚集，是典型区域性中心城市，后势强劲。

达州天然资源，又形