平低。例如，许多养老院 是三四个老人合住间房，有的甚至六个老人合住间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生 活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。 据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是个老人住套居室，包括间卧 室间客厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有 软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次 。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高 水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养 老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。 医护型养老院 在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已 经有了定数量。有些老年人，因患了些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可 以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住间类似旅馆的房间，即卧室与 卫生间在起。因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和厨房 。养老院对这些老人进行小时的医护，包括诊断治疗吃药打针穿衣吃饭 大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有的病人自己无力翻身，都由医护人员进行护理 。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。 在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院敬老院中，拿出几 间房照顾生活不能自理的老人，进行小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老 院的职能。 世界各国城市众多，情况各异。以上种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式 。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了些西方国家的老年住宅形式 。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多 样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。 二，美国养老地产 ，美国养老地产的历史 美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体 系。回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。 ，老年地产的成熟阶段及特征。 由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征 ，美国老年地产的开发现状，美国养老地产的分类状况 美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型独 立式老年住宅老年公寓养老院护理院和老年社区。式老年住宅主要满足有自 理能力的老年人的需求，般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用般较 低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人 所需服务但般不包括医疗和护理服务，住宅内有方便安全的社交娱乐场所和公共 食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 美国的老年公寓般分为三类自住型老年公寓陪护型老年公寓和特护型老年公 寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活药物服务有关的协助，但会 提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包 括做饭帮助洗澡洗衣体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面 两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中 心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过，现在有超过个老 年公寓遍及全国。 在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作 ，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太 阳城中心是美国较大的老年社区之，于年开始建设，已经成为全美最好的老年 社区之。这里的居民必须是岁以上的老人，岁以下的陪同人士年居住不能超 过天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮邮政和宗教服务在内的完备服务 ，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地 的住户名，且直处于持续增长的态势。 美国太阳城中心的居民必须是岁以上的老人，陪同老人的中青年人年居住在 中心的时间不能超过天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。 美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户万户，并直处于持续增长的态 势。整个社区由包括太阳城中心家庭别墅国王之殿连体别墅湖中 之塔辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院和阿斯顿花园出租的居住 公寓以及自由广场辅助照料式住宅和家庭护理机构六大居住社区。以上各社区共 同享用个邮局超市医疗机构银行和教堂。 在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体 别墅中的套住宅价位从万美元到万美元不等，并且还可以选择全部部分或不 需公共维护保养的住宅。 在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为美元。享受的康，没有建立统医疗保险制度，既不是像德 国的社会保险型医疗保险，也不像英国的国家保险型医疗保险，而是以复杂多样的自由市 场型为其主要特征，商业保险盛行。美国的医疗保障主要包括两大类第类是由政府承 办的社会医疗保险，以资助老年残疾或患有严重肾病的美国公民的医疗照顾制度 和资助贫困家庭的医疗援助制度为主，但在美国的整个医疗保障体 系中，这种社会医疗保险计划并不占重要地位，覆盖人群有限。第二类就是私营医疗保险， 包括非盈利性医疗保险以蓝盾蓝十字等组织为代表与盈利性的商业医疗保险两种， 是美国医疗保障制度的重要组成部分，其中开展医疗保险的商业保险公司就有多家 ，目前在美国以上的国家公务员和的私营企业雇员通过购疗保险为自己及家人 转移疾病风险。此外，有左右人口的无保险者，由于无能力购买保险和支付高额医疗费，除得了重病外，获得量血压止血等极平常检查与治疗的机会都很少，因延误诊治而留 有后遗症长期住院的不少，死亡率高。这不仅对个人不利，也成为整个医疗上的公平性 问题。 美国医疗制度存在的主要问题是费用上涨和公平性问题。的年部分国家 医疗保障制度指标排名显示美国在被统计的个国家里面人均医疗支出排名第位， 而国民总体健康水平排名却只有第位，医疗筹资分配公平性排名在第位左右。无疑 ，美国的医疗保健费是世界上最昂贵的，占该国的左右，但其医疗保险的效果却不 理想，其国民预期寿命低于大多数欧洲国家。美国医疗费用失控和医疗效果不佳的主要原 因是医疗服务市场缺乏管制，为患者提供的医疗服务之中的绝大部分是由私人医生提供 的，医生拥有相当多的决策权，其行医行为较少受到限制，导致不必要的手术住院治疗 体检和处方过多。美国医疗制度的公平性也存在严重问题，由于缺乏国民健康保险，那些 经济上处于不利地位的人们在获取高质量的医疗服务上也处于不利地位。那些没有任何 医疗保险的人口就是医疗制度缺乏公平性的最好例证。 美国的医疗保险制度由私人医疗保险和社会医疗保险构成。人们常说的医疗保险 属于政府资助的社会保险项目。在美国﹐不少人同时参加私人医疗保险和 社会保险。美国的医疗保险行业雇员大约有万人﹐每年生产的产值占的 ﹐约万亿美元。最大的两项开支是医院约占和医生服务费约占。以下 将简述美国医疗保险的规模与结构医疗保险的筹资医疗保险中隐含的政府补贴卫生 保健的社会负担 ，医疗保险的规模与结构 美国政府的医疗保险是种特指的社会保险制度。它起始于年﹐是为了向 岁以上的老年人提供医疗保险。年﹐美国政府医疗保险的支出额达亿美元﹐ 占联邦财政总支出的。年政府医疗保险支出额达到亿美元﹐占联邦财 政总支出的﹐它是仅次于社会保障项目的第二大政府财政支出项目。医疗保险 几乎包括了岁以上的全部人口。年参加者达万人。医疗保险项目由联邦 政府负责管理﹐各州间政策统。不同于医疗补贴需要进行生计检验﹐医疗保险无需 测定参与者的收入情况。医疗保险大约包括了老年人住院治疗医疗费用的。与此 相比﹐医疗补贴大约包括了低收入者住院治疗费用的﹐不足部份通过医院对私人 投保者提高收费来解决。因此﹐平均起来﹐私人投保的医疗费价格要高出近。 ，美国医疗保险福利金 部份为住院医疗保险﹐年的支出额为亿美元。参加部份保险是 强制性的﹐它允许参与者每年享受天的住院治疗和天的技术护理。如果两者都在同年发生﹐病人则要承担少量费用。 部份为补充性医疗保险﹐用于支付院外医生诊费﹐医生指定的药品和其 它院外医疗服务等方面的费用。与强制性的住院医疗保险不同﹐补充性医疗保险是自 愿性的。参加补充性医疗保险者每月需要支付定的保险费﹐目前为每月每人美元 。实际上﹐几乎所有的老年人都参加了补充性医疗保险。 在美国的老年人全部医疗保健支出中﹐医疗保险﹐包括住院医疗保险 和补充性医疗保险﹐二者合计约占。医疗补贴约占﹐个 人自负和私人保险公司支付合占约。 ，医疗保险的筹资 医疗保险中的部份通过对在职人员征收医疗保险工薪税与社会保障工薪税 合称为社会保险工薪税来筹集资金﹐由雇主和雇员分别交纳工资收入的﹐合起 来为。医疗保险工薪税的税基包括全部工薪收入﹐没有上限。医疗保险工薪税 收入存入专款专用的医疗保险信托基金﹐用于支付保险金或叫医疗保险福利金。 医疗保险的部份实行的是现收现付制度与医疗保险的部份不同﹐医疗保 险中的部份补充性医疗保险不依赖于工薪税收入﹐而是般性财政收入和自 愿投保者每月交纳的保险费。目前﹐来源于般性财政收入﹐来源于保险费。 可见﹐这部份的财政补贴负担较重﹐同时也表明财政转移支付成份较大。 ，